監(jiān)管層積極預(yù)警房地產(chǎn)金融倒春寒

　房地產(chǎn)業(yè)彌漫著焦慮情緒。“春節(jié)后，我們一套房子也沒賣出去。”3月2日，南京某房地產(chǎn)公司人士稱，該公司新近推出的樓盤，遭遇市場(chǎng)寒流。

　　在同一根繩子上，另一只“螞蚱”也不好受。“各地都有房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約的情況。”3月3日，某股份制上市銀行負(fù)責(zé)資產(chǎn)保全的人士直言。

　　究其原因，他表示，在經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)候，開發(fā)商挪用貸款資金的情況比較多，現(xiàn)在繼續(xù)建設(shè)需要資金，而銷售回籠的預(yù)計(jì)又落空；而貸款銀行“只好進(jìn)行貸款重組，追加抵押或者制定還款計(jì)劃”。

　　2月26日下午，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在國(guó)務(wù)院新聞辦召開新聞發(fā)布會(huì)，在介紹風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管工作時(shí)，劉明康特別提及，“嚴(yán)格實(shí)施二套房政策，積極防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”。

　　多位銀行業(yè)內(nèi)人士直言，監(jiān)管部門再次警示商業(yè)銀行，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，其背景是“房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，房地產(chǎn)行業(yè)及上下游相關(guān)行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)高企”。

　　此前，監(jiān)管部門高層指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年多的持續(xù)調(diào)整，2009年，房地產(chǎn)行業(yè)潛在信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大，表現(xiàn)在有可能集中出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)公貸款抵押品價(jià)值下降等方面。

　　房企資金鏈調(diào)查

　　“2008年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍出現(xiàn)了資金緊張的問題，8、9月份這一問題尤為突出。”近日，交通銀行(5.27,-0.10,-1.86%)研究部一位研究員說。

　　他認(rèn)為，一是由于2007年不少公司紛紛在全國(guó)各地儲(chǔ)備土地，面臨付清土地出讓金的壓力，造成資金緊張；二是由于很多城市房地產(chǎn)的成交量持續(xù)走低，開發(fā)商回籠資金的壓力陡增；三是由房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)造成的，比如結(jié)算時(shí)間不同等因素帶來資金方面的壓力。

　　另外，以前一些上市的房地產(chǎn)商靠資本市場(chǎng)融資等方式解決資金緊張問題，但目前資本市場(chǎng)的低迷也使得再融資并不順利，從而使企業(yè)資金鏈緊張的局面更加嚴(yán)重。

　　交行研究員表示，信貸總量控制加強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售遇到困難共同造成了當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局。

　　針對(duì)上述情況，2008年四季度國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策有所放松，表現(xiàn)為，一是針對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房與改善型普通自住房的信貸政策有所放松；二是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策有所放松。

　　但銀行信貸閘門未現(xiàn)明顯松動(dòng)。

　　2月中旬，一家大型銀行省分行人士稱，該行對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)貸款的策略是穩(wěn)健發(fā)展，重點(diǎn)支持實(shí)力強(qiáng)、資質(zhì)高、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)及其下屬子公司。

　　“對(duì)于開發(fā)貸款的政策，目前沒有什么松動(dòng)。”3月3日，上海某大型銀行授信部門負(fù)責(zé)人直言，而該行一直要求將房地產(chǎn)業(yè)貸款的行業(yè)占比嚴(yán)格控制在同業(yè)平均水平之下。

　　“今年以來，我們開發(fā)貸款的規(guī)模略有下滑。”2月底，一家股份制上市銀行負(fù)責(zé)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的人士告訴本報(bào)記者，一是因?yàn)榍皟赡晖斗诺馁J款，集中到期；二是各家銀行對(duì)存量?jī)?yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪較為激烈，有實(shí)力的開發(fā)商會(huì)尋求新的銀行貸款，來置換原有貸款。

　　“貸款期限到了，開發(fā)商會(huì)找銀行來替代，而接盤的銀行可以做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或其他類型的貸款，貸款期限又可以延長(zhǎng)，期限可以達(dá)到3至5年，像陸家嘴(18.93,-0.11,-0.58%)、南京路等地段比較好的物業(yè)，甚至可以做8至10年。”上述股份制銀行房貸人士稱，“而且置換貸款的規(guī)模比較大，一筆可以達(dá)到三五億元，高的為7億至8億元”。

　　開發(fā)貸的壓力

　　2009年1月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降0.9%，降幅比2008年12月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.2%，連續(xù)第六個(gè)月下降。

　　同時(shí)，“房屋銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量也在逐月增加，整體房屋銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市從2008年4月份的5個(gè)增加到12月份的56個(gè)。”上述交行研究員直言，這說明房?jī)r(jià)已經(jīng)由原來的局部城市調(diào)整向全國(guó)性房?jī)r(jià)下跌發(fā)展。

　　此種格局下，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大。

　　交行研究員表示，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)的顯現(xiàn)將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈更為緊張，因此盡管目前開發(fā)商的資金主要來源于企業(yè)自籌，銀行貸款占比僅為19.2%，但在資金全面緊張的背景下，企業(yè)的短期償債能力迅速減弱，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸加大。

　　令監(jiān)管層擔(dān)憂的是，由于銀行前幾年發(fā)放的開發(fā)貸款從今年開始將陸續(xù)到期，有可能集中出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　而交行研究員的建議是，必須加大對(duì)存量資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)排查力度，嚴(yán)格控制新增貸款的發(fā)放規(guī)模與資產(chǎn)質(zhì)量。

　　受房?jī)r(jià)波動(dòng)影響的不僅是開發(fā)貸款，監(jiān)管層的第二個(gè)擔(dān)憂是，部分公司貸款項(xiàng)下抵押的房產(chǎn)價(jià)值明顯下降，抵押物和質(zhì)押現(xiàn)金流不能覆蓋貸款風(fēng)險(xiǎn)，難以實(shí)現(xiàn)第二還款來源的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用。

　　這一影響不容小視。因?yàn)楫?dāng)前銀行信貸資源聚集在房地產(chǎn)業(yè)的集中度仍較高。以上海為例，截至2008年12月末，中外資銀行以房地產(chǎn)作為抵押的貸款占其各項(xiàng)貸款的三分之一，其中，中資商業(yè)銀行以房地產(chǎn)作為抵押的貸款近40%。

　　交行研究員表示，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)，中小套型、中低價(jià)位的普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租住房供應(yīng)量將有所上升，低密度、高價(jià)位的高檔住宅的供應(yīng)量將相應(yīng)減少，因此圍繞以上三類普通住宅的開發(fā)貸款應(yīng)得到迅速發(fā)展。

　　“個(gè)人購(gòu)房消費(fèi)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，占比超過了90%，因此未來2—3年圍繞普通商品住宅的按揭貸款仍是我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸投向的重點(diǎn)。”交行研究員續(xù)稱。

　　2008年10月份以來，針對(duì)居民購(gòu)買住房的信貸政策有所放松，有利于商業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　但監(jiān)管層的第三個(gè)擔(dān)憂是房貸新政執(zhí)行中存在諸多問題。

　　多位銀行人士也直言，由于規(guī)模放開后，銀行對(duì)存量住房按揭貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)了一定程度的無序競(jìng)爭(zhēng)。作為表征，“轉(zhuǎn)按”和“加按”業(yè)務(wù)重新抬頭；為了搶占市場(chǎng)而繞過二套房規(guī)定，不能嚴(yán)格執(zhí)行貸款首付成數(shù)等。

　　對(duì)此，監(jiān)管部門要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格堅(jiān)守風(fēng)險(xiǎn)管理底線；就個(gè)人房貸業(yè)務(wù)而言，要認(rèn)真落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》(下稱“若干意見”)，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信貸優(yōu)惠政策。

　　銀行業(yè)內(nèi)人士透露，監(jiān)管部門明示，對(duì)存量房的利率優(yōu)惠，一定要嚴(yán)格按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和合同約定兩項(xiàng)原則辦理，不準(zhǔn)無序競(jìng)爭(zhēng)，嚴(yán)禁發(fā)放“加按揭”貸款，不提倡“轉(zhuǎn)按揭”貸款，切實(shí)防范房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也嚴(yán)禁在執(zhí)行優(yōu)惠政策時(shí)搭售資產(chǎn)、收費(fèi)和變相提價(jià)。

　　今年春節(jié)后，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合轉(zhuǎn)發(fā)“若干意見”，并對(duì)銀行業(yè)提出兩點(diǎn)要求，一是把握實(shí)際情況，支持健康發(fā)展，并切實(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防范；二是央行、銀監(jiān)會(huì)將加強(qiáng)指導(dǎo)，跟蹤了解，要求各家銀行及時(shí)上報(bào)存在的問題。

　　地方政府土地出讓收入下滑

　　房?jī)r(jià)下行必然誘發(fā)地價(jià)回落。

　　以上海市為例，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣和資金面捉襟見肘，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地意愿不強(qiáng)，土地流標(biāo)和底價(jià)成交的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢中介易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2008年流標(biāo)的住宅用地比例達(dá)38%，經(jīng)營(yíng)性用地價(jià)格下降逾四成。

　　無獨(dú)有偶。一位知情人士向本報(bào)記者透露，受土地出讓價(jià)格下降的影響，東部沿海某國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)已經(jīng)暫停土地出讓。而2008年下半年以來，同屬該省的某市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓價(jià)格已下跌約20%，即便如此，商業(yè)用地仍未成交一塊，準(zhǔn)備推出的部分地塊出現(xiàn)無人報(bào)名的情況，嚴(yán)重影響了開發(fā)區(qū)土地出讓收入。

　　問題在于，預(yù)算外的土地出讓收入，一直是政府背景貸款的償債來源或抵債資產(chǎn)，各家銀行在信貸審批時(shí)，也較為看重這項(xiàng)指標(biāo)。但由于土地出讓金收益下滑，導(dǎo)致大量以土地為抵押或以土地出讓收入為主要還款來源的項(xiàng)目貸款、政府融資平臺(tái)公司貸款擔(dān)保不足，第二還款來源不穩(wěn)定。

　　前述銀行業(yè)內(nèi)人士透露，由于政府融資平臺(tái)資本金較少，資產(chǎn)負(fù)債率普遍高達(dá)80%以上，加上地方政府可支配財(cái)政收入下降，導(dǎo)致還款資金來源存在較大問題。而地方政府背景貸款風(fēng)險(xiǎn)上升，正是監(jiān)管層擔(dān)憂的第四個(gè)問題。