兩會背景下的樓市九大猜想

“兩會”已經開始了，大家都在猜測“兩會”后，房地產市場的走向如何。為此小編也沒閑著，通過四處打聽，匯總了下面幾個可能是“兩會”熱議的話題，在“兩會”期間湊湊熱鬧。

　　猜想一 房地產業(yè)振興問題

　　隨著2月25日有色金屬產業(yè)和物流業(yè)調整振興規(guī)劃雙雙通過，十大產業(yè)振興規(guī)劃塵埃落定。之前被大家熱議的房地產業(yè)也就此退出了十大產業(yè)振興之列。但是，盡管房地產業(yè)最終沒能入選十大振興產業(yè)，但是，房地產對于中國經濟的影響是不可忽視的。因此，盡管沒能入選，業(yè)內人士也紛紛預測，在即將召開的“兩會”上，房地產仍然是熱議的話題。并且，有人預測，房地產業(yè)的某些“救市”之道，將以提案的形式出現在“兩會”上。

　　★點評：房地產之所以落選，高房價是重要原因。“幾乎所有家庭都難以承受高房價，因此房價已經到了必須調整的時候。”建設部部長姜偉新近日面對民建中央調研組時直言。

　　數據顯示，70個大中城市1月房價下跌僅0.9%，連續(xù)第2個月下降之后，仍處在2007年房價高漲后的平均水平。高房價當道，關于房地產業(yè)是否振興的爭論才異常激烈。

　　有業(yè)內人士稱，房地產未被納入振興規(guī)劃的主要原因是中央并未改變抑制高房價的政策方針。在房價剛開始出現下滑就推出房地產振興規(guī)劃，一旦房價出現反彈，將令政府承擔更大壓力。中央目前對房地產市場的態(tài)度是，房價跌比漲好。房價穩(wěn)定下跌，但不要跌得太厲害，是中央政府樂于看到的。

　　雖然房地產難以進入產業(yè)振興規(guī)劃，但據悉，一份研究了近兩年的房地產長期政策規(guī)劃現正等待國務院審批。長期規(guī)劃政策的內容主要包括構建保障性住房體系，拓寬房地產融資渠道，促進房地產業(yè)結構調整等。此外，全國工商聯房地產商會在今年1月向建設部遞交的一份旨在振興房地產業(yè)的政策建議中的很多內容，也將被建設部采納作為房地產長期政策規(guī)劃的一部分，但規(guī)劃的內容中將不包括新的刺激房地產市場的政策。

　　猜想二 關于購房退稅

　　在房地產市場持續(xù)低迷的形勢下，很多開發(fā)商都建議國家應該實行購房退稅的政策，而在2008年底，重慶率先出臺了購房退稅規(guī)定的看法時表示，預計關于“購房退稅”的問題將會在“兩會”上被提及。

　　★點評：華遠集團總裁任志強(任志強博客)表示，1999年的時候，上海就實行過購房退稅的辦法，到2003年6月1日以后才終止，連續(xù)實行的這些年時間里，對上海房地產市場的促進作用是非常巨大的。事實已經表明這樣的減稅政策對促進上海市購房起到極大的推動作用。購房退稅有利于經濟發(fā)展，促進市場化。

　　易居中國房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭(楊紅旭博客)表示，目前國家提出的9000億元保障房計劃更多的是針對中低收入人群，并沒有出臺針對中高收入人群的住房優(yōu)惠政策，而“購房退稅”正好可以實現雙管齊下的效果。但他同時表示目前整個行業(yè)、各個階層人群都處于經濟緊縮階段，“購房退稅如果實施未必能起到當年的效果”。

　　另外，購房退稅政策刺激的顯然不只是住房的剛性需求。根據上海市房地產協(xié)會的一份分析報告，2003年上海投資型購房者占全市所有購房者的比例高達30%。顯然，在抑制投資投機購房需求的政策風向并未變動的情況下，購房退稅可能帶來的政策風險亦是決策層需要考慮的。

　　猜想三 夾心層住房問題

　　中等收入以上群體的住房問題歸于市場，低收入群體的住房問題由政府解決，而超出了保障房標準又無力購買商品房這部分群體被稱為“夾心層”。在住房保障性被提到前所未有的高度的同時，如何解決“夾心層”的住房問題日益凸顯，預計在今年“兩會”上將有代表就此提出議案，為破解“夾心層”住房難獻計獻策。

　　對于如何解決“夾心層”的住房問題，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出的規(guī)劃是，“十一五”期末，全國廉租住房制度保障范圍要由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭；2009年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)要將保障范圍擴大到低收入住房困難家庭。

　　★點評：亞豪機構副總經理高姍認為，雖然包括廈門、北京、南京、杭州、青島等各城市均推出了地方政府貼租的政策性租用房，但從北京來看，尚未出臺具體的執(zhí)行細則，政策性租用房的涵蓋群體、準入條件、政府的資金來源、補貼方式、審核機制、監(jiān)管體系等均沒有明確，這為政策的執(zhí)行效果畫上了問號。而且，北京僅于2008年8月嘗試性地通過招標方式出讓的朝陽區(qū)北苑南區(qū)地塊中規(guī)劃出了3萬平方米的政策性租用房，約能提供600套房屋，對于改善“夾心層”的住房問題可謂杯水車薪。此外，自2007年四季度以來，商品房市場經歷了一年多時間的銷量下挫后，價格也出現了松動，導致原本頗受青睞的“限價房”面臨著尷尬境地，位置遠、配套差、定價高、覆蓋面窄使得其在2008年屢受詬病，出現了土地流標、房屋棄購的現象。

　　另一方面，城市“夾心層”不僅包括城市人口，還包括長期工作、居住在城市的農業(yè)人口以及在經濟發(fā)展過程中小城市向大城市轉移的人口，而目前這部分群體被摒棄在保障性體系之外。以北京為例，廉租房、經濟適用房、限價房均定向安置本市的中低收入居民，并不涵蓋同樣為北京經濟、稅收做出貢獻的外埠人士。如果“兩會”期間，代表建言能夠進一步擴大保障性住房的覆蓋面，將對解決生活在城市的中低收入人口的居住問題起到推動作用，真正實現居者有其屋。

　　猜想四 提高交易量被關注

　　從2003-2008年，在全國兩會上，或多或少都會有代表提出要治理高房價。不過，業(yè)內預測，今年的兩會，將不復出現這一現象。同時，成交量將成為大家關注的話題，土地和房產成交量的明顯下降，讓開發(fā)商和地方政府如坐針氈，因此官員代表和地產商代表，必然會提出關于“保量”的議案。

　　★點評：受到2008年銷售低迷的影響，2008年房地產存貨頗豐。進入到2009年，如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據相關機構的統(tǒng)計，僅2008年住宅的存量按照2008年的銷售進度，需要消化18個月，這還不包括2009年的新增供應。

　　如何消化存量和今年的新增供應量，最直接和被消費者認可的就是降價。2009年的房價再也不是一塊鐵板，“降價能帶來熱銷”已經在開發(fā)商中形成共識。而根據記者的調查，一些項目的降價幅度也在加大，一降到底。同時，在降價銷售的同時，不降低質量，也是促成部分項目降價后熱銷的重要原因。“企業(yè)為了生存，為了緩解資金壓力，以獲取高額利潤的售樓模式在2009年將會變得艱難，要想跑得快，唯有薄利多銷。”金地產機構總經理周金旺表示。

　　有例為證。日前，位于燕郊的天洋城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)項目以3580元/平方米低價開盤之后迅速熱銷。據悉，2月中旬開盤以來，半個月的時間里，該項目24、26號樓推出的420套房源，已經銷售近380套，銷售率已超90%，同時也促進了一期尾盤的熱銷。據悉，該項目一期的售價為4680元/平方米，此次二期開盤價格整整下調了1100元/平方米。天洋城項目一內部人士仍表示，“我們的土地成本很低，折合房價每平方米只有1000元左右，而在四環(huán)、五環(huán)，2006年、2007年兩年土地賣出8000元/平方米的也有，即便開發(fā)商想降價售樓，留給他們的下降空間也不大。”不過盡管天洋城價格降低，但品質卻沒有降低。單從環(huán)保材料和建筑工藝來看，均采用的是行業(yè)高標準、基層底板采用奧運免檢產品的防水材料，每平方米造價比普通防水材料要高出一倍。

　　另外，金都杭城也推出了特價房促銷的方式，原來賣17500元/平方米的房子，現在13500元/平方米出售，結果短短一周時內，銷售額已過億。

　　2月份，北京市的存量房減少了6000套，也與開發(fā)商讓利促銷不無關系。

　　猜想五 取消“90/70”限制

　　3月3日，新浪房產披露了人大代表胡葆森的議案。胡葆森在他的人大代表議案中認為，在實踐中，卻出現了房地產業(yè)“去市場化”的傾向，建議取消有悖于市場經濟規(guī)律要求的“90/70”政策限制，提高市場效率。

　　★點評：實際上，春節(jié)前夕，北京市政府出臺了《關于貫徹國辦發(fā)〔2008〕131號文件精神促進本市房地產市場健康發(fā)展的實施意見》(京建辦〔2009〕43號)的文件，對當前的京城樓市提出了15條具體的指導意見。其中，第十一條規(guī)定指出：“對商品住房項目，根據城市總體規(guī)劃確定的原則，統(tǒng)籌兼顧土地節(jié)約、集約利用和住房實際使用需求，在全市總量平衡前提下，根據市場需求確定套型面積和比例。”實際上，從這個政策中不難看出，“90/70”政策已經開始松動，但是還沒有徹底取消。

　　亞豪機構副總經理王英男分析認為，自2006年國家出臺“90/70”政策以來，對開發(fā)商進行了硬性的規(guī)定，北京市政府對這一政策也進行了堅決的執(zhí)行，這實際上是用行政的手段對市場進行的直接干預，因此對市場產生了較大的影響。許多開發(fā)企業(yè)迫于這條規(guī)定，而不得不修改建筑規(guī)劃，改建小戶型產品，一時間市場上小戶型項目不斷增加，項目間的競爭壓力不斷加大。從目前的實際情況來看，保障性住房加上零散的小戶型項目實際上已經達到了這個標準，因此開發(fā)商新建的商品房項目有很大的調整空間。如果取消“90/70”政策，這樣可以避免許多項目的同質化競爭，對開發(fā)商來說無疑是一個利好的消息。

　　不過，據記者了解，目前市場上對小戶型的需求量仍然不小，近期有六七位欲購房的人向記者咨詢，都是想購買90平方米以下的戶型。因此，適當放松“90/70”政策可以，但是完全取消還值得商榷。特別是在現在樓市銷售不暢的情況下，小戶型產品銷售較快是不爭的事實。猜想六 制定公積金安全保障政策

　　近年來，全國住房公積金大案頻頻發(fā)生。湖南衡陽市2.53億元住房公積金被違規(guī)挪用，郴州市發(fā)生公積金管理中心原主任李樹彪挪用1.2億元公積金豪賭事件。河北保定市3億元住房公積金被航空證券保定營業(yè)部管理者席卷而逃。此外，陜西省住房公積金管理中心副主任王道生、王長生等挪用貪污公積金2800多萬元。

　　針對這些現象，有業(yè)內人士表示，一方面，是全國住房公積金大案頻頻浮出水面；另一方面，是老百姓“身家性命都搭上”的錢源源不斷流入這口“水井”。2008年全國住房公積金繳納規(guī)模已超過2萬億元，誰來保障這些資金的安全自然也就成為了一個問題。

　　★點評：有關人士分析，住房公積金的管理權過分集中是導致資金安全的根源。現行住房公積金管理體制導致相關監(jiān)管部門均無法對住房公積金使用情況進行有效監(jiān)管。因為管理條例對各監(jiān)管部門的權力范圍沒有明確，在操作上缺乏可行性，監(jiān)管缺位也就不足為奇了。

　　在日前的政務咨詢會上，副市長陳剛表示，今年本市將申請試點，使用部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設。陳剛表示，公積金存款是公民的錢，使用要非常謹慎，使用閑置公積金建設保障房的前提是保障公積金的安全。在出售保障房后，政府會保證這部分資金返回公積金賬戶，并補貼所產生的相應利息。

　　很多研究者及業(yè)內人士都認為，住房公積金具有存款性和互助性的特征，應將住房公積金納入金融管理范疇。住房公積金管理者應擁有獨立的企業(yè)法人資格，由金融監(jiān)管當局進行監(jiān)管，以金融機構標準進行要求，履行相應的信息披露義務。也有一種觀點，就是分權?；鸸芾碚卟粦獡碛型暾馁Y金使用權。

　　猜想七 購房落戶政策能否實施

　　2008年12月12日，成都市率先實施購房落戶新政。今年1月19日，武漢市發(fā)布購房落戶新政的細則，對購房范圍、落戶條件、新舊政策適用的界定等問題進行了明確。第2天，重慶推出17條房市新政，其中便包含了放寬外來購房者入戶限制的相關內容。2月4日，天津市政府宣布申辦天津市藍印戶口的購房款標準，對于各大城區(qū)的購房入戶標準均有所放寬。“購房落戶”政策預計會成為兩會討論熱點。

　　★點評：要在北京、上海這樣的一線大城市實施類似杭州、廈門的購房入戶政策并非易事，北京、上海等大城市施行“購房落戶”，觀點提出后，一夜間引起熱議，中國人民公安大學治安系教授、戶籍專家王太元表示，即使一定要救高價房市，應當是企業(yè)自己救，而不能用公共財政救；應當用經濟行為去救，拿不具有經濟價值的戶口去救，是沒有任何道理的。“購房落戶”是寅吃卯糧，用戶口救房市，短期看是無本萬利，長期看肯定弊大于利。

　　截至2008年底，北京市常住人口已達1695萬，即將觸及1800萬人的容納極限。每年50萬人以上的增長速度已經讓環(huán)境和社會資源不堪重負。北京實行購房落戶制度，還將面臨準入門檻制度設計的難題。如果準入門檻過低，則會造成人口擁擠；如果準入門檻過高，會造成新的社會不公。

　　中國社會科學院城市與房地產經濟研究室副研究員況偉大表示，北京市的城市規(guī)模已經非常大，再增加人口對經濟發(fā)展有影響，因為城市擴大之后，就不能再發(fā)揮出大城市的聚集效應和規(guī)模效應。購房落戶在北京推出非常困難。如果考慮制定這項政策，設定的門檻也必定是非常高的。

　　雖然購房落戶政策對刺激樓市見效快速，但從長遠來看，各方聲音都不看好，即便是贊同者，也表示應靈活制定政策，以免造成城市負擔過重。

　　猜想八 取消二套房房貸限制

　　2007年9月和12月，銀監(jiān)會兩次會同人民銀行聯合發(fā)布“通知”，要求提高二套房首付比例至4成，同時貸款利率為基準利率的1.1倍。不過，隨著全球金融危機的蔓延以及房地產市場的萎靡，去年年底國務院再出政策。“為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房”，為二套房政策的執(zhí)行留出相當大的空間。中央財經大學教授郭田勇表示，不排除二套房政策取消的可能性。

　　★點評：郭田勇認為，二套房政策是2007年針對我國房地產市場投機炒房行為過多、房地產過熱、導致房價上漲過快行為出臺的措施，在之后的市場中對炒房團也起到了很好的遏制?，F在看來，雖然二套房政策取消的條件還并不成熟，但是隨著經濟增速回落，以投機炒房為主的行為逐漸減少，更多的是居民改善型住房需求，二套房政策可適當放開。

　　但是改善型住房界定模糊，一家銀行客戶經理表示：“對于這種結清貸款后賣房然后再買房的情況，我們在實際操作中都算作二套房，不能享受優(yōu)惠。理論上只有‘改善型普通自住房’可以享受優(yōu)惠，但北京市的人均居住面積缺乏具體數據，‘改善型普通自住房’是一個很模糊的范疇，我們實際上也沒辦理過這種貸款。” 宏源證券研究員楊國華表示，央行和銀監(jiān)會沒有出臺針對“國六條”的操作細則，“改善型住房”沒有一個清晰的定義。

　　調查顯示，北京樓市70%的商品住房購房人都為二次購房，即“改善型”購房，而能否讓這些觀望的改善型購房人在眼下出手，“二套房貸”政策能否松綁已經成關鍵因素。業(yè)內專家表示，如果從眼下中央政府倡導的活躍市場、刺激消費出發(fā)，有選擇性地對“二套房貸”松綁既可滿足改善型購房人購房，又可防止“炒房投機現象抬頭”。

　　猜想九 制定更具體保障房建設政策

　　《政府工作報告》當中，2009年，北京市將籌資15億元用于加快建設保障房，開工建設和收購保障房850萬平方米，其中限價房為650萬平方米。很多開發(fā)商擔心保障房的大量入市會沖擊房地產市場，普通住宅面臨降價壓力。北京市市長郭金龍則表示：“政府加強保障房的建設并不會沖擊房地產市場”。他認為，由于北京市土地資源的稀缺以及需求的旺盛，房地產業(yè)前景光明，但當前的市場結構需要調整。

　　★點評：當前房地產業(yè)的主要問題是存貨過多，新增建設項目太多將不利于消化存貨。但近期各城市政府先后在地方“兩會”上表態(tài)，進一步確認了保障房作為解決民生問題和彌補房地產投資手段的地位。在北京市政務咨詢會上，副市長陳剛表示，今年北京市將申請試點，使用部分住房公積金閑置資金補充用于經濟適用住房等建設，這也表示了政府對于保障房建設力度方面的決心。

　　中原地產華北區(qū)總經理李文杰(李文杰博客)表示，預計保障性住房仍舊是本次“兩會”政策方向的重點，本次“兩會”中將對保障性住房的建設規(guī)模、土地供應、財政資金規(guī)模、準入及推出機制等做出更加具體以及嚴格的規(guī)定。