上海樓市假回暖真相：開發(fā)商清貨欲低點(diǎn)囤地

各種渠道的數(shù)據(jù)都顯示，開發(fā)商今年存貨的壓力創(chuàng)下歷史新高。集體唱多，本意或是為了清貨。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道3月6日訊 2月，上海市商品住宅成交78.76萬平方米，比1月48.81萬平方米增加61%。這一數(shù)字與2006年和2008年同期相比都增幅明顯，分別上漲26.91%和129.09%，與2007年基本持平。

　　借此數(shù)據(jù)，以開發(fā)商為代表的賣方開始集體唱多，“樓市開始回暖”。

　　但各種渠道的數(shù)據(jù)都顯示，開發(fā)商今年存貨的壓力創(chuàng)下歷史新高。集體唱多，本意或是為了清貨。正如近日易居(中國(guó))董事局主席周忻透露，多數(shù)開發(fā)商比往年提前近一個(gè)月啟動(dòng)了全年?duì)I銷攻堅(jiān)。“目前地價(jià)比高峰時(shí)跌了至少一半，但房?jī)r(jià)沒有跌這么多，盡快清貨回籠資金抄底土地比捂盤劃算多了。”

　　存貨重壓

　　周忻是在《中國(guó)房地產(chǎn)2008年年鑒》新書首發(fā)儀式上說了這番話，“今年大多數(shù)開發(fā)商的銷售存貨、回籠資金壓力都很大，盡管信貸有所松動(dòng)，但今年房地產(chǎn)公司的主要資金來源依然是銷售回籠，首要任務(wù)就是清貨，其次才是展開其他融資嘗試。”

　　進(jìn)入2月，全國(guó)大中型城市除蘇州成交量出現(xiàn)明顯下降外，其他城市則保持相對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)，個(gè)別出現(xiàn)較大幅度的上揚(yáng)，環(huán)比增幅達(dá)到20%－50%之間。上海市場(chǎng)表面回暖表現(xiàn)更為明顯。易居中國(guó)·CRIC系統(tǒng)顯示，2月上海共成交豪宅(均價(jià)3萬/平方米以上)83套15074平方米，成交面積環(huán)比上漲45%，同比上升72%；據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2月上海市二手房成交量較1月份有明顯放量跡象，增長(zhǎng)近1倍左右。這成為開發(fā)商們集體唱多的背景。

　　但仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，基于成交量回升的“回暖”論調(diào)并不站得住。首先是開發(fā)商降價(jià)帶來銷量上升。上海佑威數(shù)據(jù)顯示，2月全市商品住宅成交均價(jià)為12141元/平方米，相比1月出現(xiàn)了明顯的下跌，跌幅為13.94%。

　　其次，在約六成成交增量的背后是高達(dá)2.5倍的供應(yīng)暴增做鋪墊。2月上海全市商品住宅新增供應(yīng)面積為53.83萬平方米，比1月增加了248.41%。

　　另一個(gè)常識(shí)是，去年2月恰是春節(jié)期間，與今年春節(jié)后的2月成交量并不具有可比性。

　　土地低價(jià)誘惑

　　“年后，我們跑了很多地方，與開發(fā)商高層溝通，不少去年對(duì)拿地只字不提的企業(yè)，也開始計(jì)劃今年要拿一些土地，只要有‘好東西’，很感興趣。”周忻坦言，拿地的話題，在有些開發(fā)商口中是一年多來首次被認(rèn)真提起。

　　同時(shí)，地方政府下調(diào)出讓價(jià)格后土地供應(yīng)的明顯放量，也為房企新增土儲(chǔ)帶來更多機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心對(duì)北京、上海、廣州等20個(gè)重點(diǎn)城市的土地招拍掛市場(chǎng)進(jìn)行周度監(jiān)測(cè)顯示，近期各地土地推出和成交量成倍放大。上周，全國(guó)20個(gè)大中城市中，北京、天津、杭州、無錫等12個(gè)城市共推出土地96宗，推出土地面積多達(dá)298.2萬平方米。其中，杭州和無錫開始放量推地，杭州推出20宗土地，環(huán)比增加186%，推出土地面積64萬平方米，環(huán)比增加167%。成交量也出現(xiàn)放大。上周，20個(gè)大中城市中，北京、天津、上海等12個(gè)城市共成交土地107宗，成交土地面積達(dá)到574萬平方米。

　　周忻表示，權(quán)衡下來可以發(fā)現(xiàn)，與市場(chǎng)上低價(jià)購(gòu)地的時(shí)機(jī)相比，捂盤并不可取。他表示，某地塊出讓價(jià)格，若以樓板價(jià)1萬元/平方米為標(biāo)準(zhǔn)，在過去市場(chǎng)高峰時(shí)可能會(huì)競(jìng)到2萬元/平方米出讓，如今出讓底價(jià)會(huì)下調(diào)至8500元/平方米左右，且多半底價(jià)出讓。

　　兩相比較，今年低價(jià)購(gòu)地的誘惑盡顯。但關(guān)鍵是，手頭并無多少現(xiàn)金的開發(fā)商，首先需要盡快清貨，回籠資金，才能在土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)及時(shí)抓住。

　　“現(xiàn)在已不是談過冬的時(shí)候了，很多大企業(yè)如富力、恒大等，在思考的是重新起步抓住新一輪機(jī)遇的問題，并已悄然行動(dòng)。”周忻透露。

　　不過，去年一年的滯銷房源加上今年計(jì)劃新增量，存量依然是今年開發(fā)商最大的壓力，銷售是最大任務(wù)。

　　洲聯(lián)集團(tuán)提醒，連續(xù)數(shù)周的銷量升溫讓開發(fā)商們似乎看到了樓市的春天，部分開發(fā)商開始延遲新樓盤的推出，以獲取更大利益。這本無可厚非，但值得指出的是，如今成交量穩(wěn)步攀升主要得益于樓價(jià)整體價(jià)格的下滑，如果失去這一前提，后市發(fā)展或許不容樂觀。