政協(xié)委員曝光房價成本 高房價背后的推手有哪些？

“土地成本、稅費成本和企業(yè)利潤的不斷飆升，是近年來我國房價高企的根源。”全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印在４日參加全國政協(xié)十一屆二次會議分組會時披露了房價成本構成，引起與會政協(xié)委員和記者的廣泛關注。

    房價是怎么被推高的？未來房價還會如何變化？房地產(chǎn)市場應如何發(fā)展？這些問題已成為兩會代表委員熱議的話題。

　　政協(xié)委員披露房價成本

    關于房價成本一直是企業(yè)和地方政府諱莫如深的話題，不過，這一業(yè)內(nèi)秘密被一位從事房地產(chǎn)業(yè)的全國政協(xié)委員給曝了光。

    “當前我國房價有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費和企業(yè)利潤。我國房價之所以被抬高，和后三大成本不斷飆升有關。”許家印委員在小組會上語出驚人，“通常情況下，前兩項成本價格變化不大，后三項成本才是真正影響房價的主要變量。加上一些企業(yè)的過度逐利，目前這三項成本占房屋交易價格的８０％以上，其中土地成本已占到房價的三成，各種稅費占到三到四成，企業(yè)利潤也遠遠超過了５％的世界平均比例。如果這三項成本繼續(xù)增加，無疑房價還會上漲。”

    據(jù)了解，我國自實行分稅制改革以來，地方財政普遍稅收不足，土地出讓收入等已成為許多地方政府財政預算外收入的重要來源。一些地方熱衷于“土地財政”，無形中推動了地價飛漲。

    “房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉嫁至房價，土地成本的不斷上漲，又推動了房價上漲。”許家印委員說，“房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達１００多項，其成本加起來占到房價的三分之一以上，最終也轉嫁給了消費者。”

    許家印的觀點得到全國政協(xié)委員、中山大學教授毛蘊詩的認同。毛蘊詩委員在接受記者采訪時指出，在一些地方政府中，有相當一部分財稅收入是靠房地產(chǎn)業(yè)來維持的。這樣一種發(fā)展模式為近年來的房地產(chǎn)價格飆升起到了推波助瀾的作用。

    房價不合理威脅國計民生

    中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近１０年的快速發(fā)展，讓許多購房人居住環(huán)境得到改善，但同時高企的房價也給購房者帶來沉重負擔，房地產(chǎn)市場也遭遇到了發(fā)展瓶頸。

    統(tǒng)計顯示，近來，雖然個別城市房價有所回落，但絕大部分城市房價依然處于高位，一些大城市中心城區(qū)的房價每平方米已經(jīng)達到了３萬元人民幣左右，這一數(shù)字相當于我國一個普通城鎮(zhèn)職工一年的純收入。

    “對于生活在北京、上海、杭州等地的大多數(shù)工薪階層來說，以目前的價格，就算不吃不喝工作上幾十年，也未必能買得起市區(qū)內(nèi)的一套住房。”毛蘊詩委員說。

    “目前國際公認的較為合理的房價收入比在４－６倍之間，但我國房價收入比平均為１５倍，個別大城市更高。”許家印委員說。

    不合理的房價讓房地產(chǎn)市場進入整體低迷狀態(tài)，中國人民銀行日前發(fā)布的全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，目前居民購房消費意愿已降至１０年來最低點。市場活躍度重回１９９８年房改之初的水平。反映市場活躍程度的房屋空置率仍處在高位，根據(jù)國家發(fā)展和改革委的數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，全國商品房空置面積同比增長２１．８％，其中，空置商品住宅同比增長３２．３％。而根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的預測，目前全國住宅市場的消化周期將超過３３個月。

    應把房價控制在合理水平

    不合理的房價已成為阻礙房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的最大障礙。全國人大代表、經(jīng)濟學家辜勝阻認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該適應市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。

    “一方面企業(yè)應該合理控制利潤，另一方面，地方政府要改變短視行為，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾，控制地價過快上漲。此外，國家要完善房地產(chǎn)稅費體系，取消大部分不合理稅費。通過三方面的控制，把房價穩(wěn)定到合理水平。”許家印委員建議。

    “目前需要開發(fā)商、地方政府共同努力，把價格定到一個合適的位置。”李稻葵委員說。

    除價格之外，代表委員普遍認為，中國房地產(chǎn)市場需要調(diào)整房地產(chǎn)市場結構，建立多層次供應體系。

    全國人大代表、天津市東麗區(qū)區(qū)委書記張有會認為，政府要把保障居民居住的安居房建設和改善居住條件的商品房建設都要考慮到。屬于保障性住房的，要加大土地供應，還要降低土地交易成本，從源頭上控制價格。

    全國政協(xié)委員、財政部財科所所長賈康認為，要增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，政府的政策應該在保障住房方面，在結構優(yōu)化方面找到政策的著力點，做好廉租房和經(jīng)濟適用房的供給工作。