地產(chǎn)振興規(guī)劃變身提案 商會與主管部門分歧

雖然未被納入“十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃”,但房地產(chǎn)業(yè)尋求進一步政策支持的努力卻仍在繼續(xù)。據(jù)參與制訂房地產(chǎn)振興規(guī)劃方案的專家透露,振興方案草案中的一部分主要內容已經(jīng)以提案的形式遞交兩會。

　　《華夏時報》記者進一步了解到,有關振興房地產(chǎn)的提案來自于全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會,其中,《關于振興房地產(chǎn)市場、促進經(jīng)濟增長的提案》將作為“書面發(fā)言”印發(fā)給所有參會代表。此前,房地產(chǎn)商會積極參與了房地產(chǎn)振興規(guī)劃方案的編寫制訂工作。

　　“房地產(chǎn)沒能搭上產(chǎn)業(yè)振興的班車,但仍想借助兩會的渠道謀求更為寬松的政策空間。”一位北京的房地產(chǎn)業(yè)界專家認為,該提案將是業(yè)界在兩會上提出“振興房地產(chǎn)”的惟一聲音。

　　振興方案分拆變提案

　　據(jù)了解,兩會召開之前,房地產(chǎn)商會準備了《關于振興房地產(chǎn)市場、促進經(jīng)濟增長的提案》、《關于積極促進綠色建筑發(fā)展的提案》,以及一份在REICO報告基礎上形成的《關于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的調研報告》,并于2月24日決定以此作為工商聯(lián)的團體提案遞交全國政協(xié)。

　　商會工作人員透露,這兩份提案是結合對地方商會、會員企業(yè)的調研,經(jīng)過了大量的討論和反復修訂后制定的。而看過該提案的業(yè)內專家認為,提案主要是希望能重建房地產(chǎn)市場信心,并獲得進一步的政策支持。

　　“此前的振興規(guī)劃是一個五年規(guī)劃,梳理了行業(yè)發(fā)展的總體思路,對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行了分類闡述。而本次則是根據(jù)兩會對提案的要求,主要著重于政策建議,針對性較強,與房地產(chǎn)振興規(guī)劃的思路一脈相承。”上述業(yè)內專家表示。

　　提案認為,各級政府紛紛出臺的各種刺激政策,雖然在一定程度上解決了短期的市場問題,但是卻沒有從根本上消除影響房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定安全運行的制度障礙。“房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)衰退已經(jīng)影響到國家投資拉動和擴大內需的大政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)潛在金融風險集中的制度性因素仍然存在。”一位商會專家表示。

　　不容樂觀的情況是,有數(shù)據(jù)顯示,全國空置房屋的數(shù)量將會出現(xiàn)較快上升,2008年末商品房空置面積達到1.64億平方米;業(yè)內預計,2009年有可能達到3億-4億平方米,是往年空置面積總量的2-3倍。

　　為此,該提案提出降低房地產(chǎn)稅收,以降低市場交易成本,振興交易量;適時調整或取消土地增值稅;改革土地招拍掛制度;拓寬商業(yè)地產(chǎn)融資渠道,盡快開放REITs通道的政策建議。

　　“商會的提案主要是強調房地產(chǎn)業(yè)的振興,解決目前存在的突出問題,針對性較強。雖然政策的進一步寬松對短期和長期都會有好處,但更應該形成真正的體系化。”一位接近建設部的專家對本報記者表示。

　　住建部:長期規(guī)劃房地產(chǎn)

　　“目前看來,商會的建議與主管部門的公開表態(tài)有些許差異,”一位不愿意透露姓名的業(yè)內分析人士認為,“這直接源于兩方對市場認識上的不同。”

　　商會認為目前房地產(chǎn)市場衰退的形勢已經(jīng)非常嚴峻。其提案中的數(shù)據(jù)表明,春節(jié)后的1月28日至2月2日的6個交易日里,上海樓市僅成交了230套商品住宅,與去年同期相比下滑26%,在節(jié)后的6個交易日里只有1個樓盤推出69套房源,而去年同期則有5個樓盤推出881套房源。同期,北京、深圳、廣州的成交量分別下滑95.5%、83.7%和12.5%。

　　而在本周,住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥在公開場合透露,建設部在春節(jié)后曾秘密地派了若干個調查小組到十幾個大、中城市做了一次摸底,發(fā)現(xiàn)商品房的銷售量都在逐步地上升;還有樓盤的銷售價比去年同期還高。

　　“此前國家出臺的房地產(chǎn)市場政策效果正在顯現(xiàn),近期不會再出臺任何新的房地產(chǎn)調控政策。”齊驥明確表示。

　　同時,住建部認為房地產(chǎn)業(yè)沒有列入振興規(guī)劃是意料之中的事情,在目前的契機下,更應著手建立房地產(chǎn)發(fā)展的中長期規(guī)則。“不是說房地產(chǎn)不要發(fā)展,而是更需要一個中長期規(guī)劃,把市場關系、二手房流通等問題理順,對發(fā)展方向有一個明確的指導意見。”齊驥說。

　　另外,據(jù)接近中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的知情人士透露,目前房協(xié)正在籌備即將召開的會員大會,近期并沒有新的建議和動作。“房協(xié)認為房地產(chǎn)市場需要的是一個長期規(guī)劃,近期也不會再出臺新的政策了。這與商會有一些分歧。”

　　但在去年,正是在房協(xié)和商會兩個組織的共同呼吁與建議下,政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的松綁政策。

　　“發(fā)展商一方面價格還在那兒堅挺著,你說讓政府去救市,這不是很滑稽嗎？”作為開發(fā)商代表,王石(王石博客)與齊驥共同接受媒體采訪時表示,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場還沒有到很糟糕的程度,還遠不像美國那樣一降再降。

　　首次向社會公開房價成本

　　房價是一個繞不開的話題。按照行業(yè)主管部門的思路,接下來的工作仍然是“引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場的變化,主動采取措施,通過合理的價格促進住房銷售”。

　　事實上,正是“高房價”、“暴利”等壞名聲影響了房地產(chǎn)振興規(guī)劃的出臺。有消息透露,建設部向國務院上報房地產(chǎn)振興規(guī)劃時,也是斟酌再三,最后將“振興”二字劃掉,改為“房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)劃”,其原因也是為了避免輿論的反彈和民眾的反感。然而,該規(guī)劃最終未能獲批。

　　但在房地產(chǎn)商會的提案中,正力圖通過對房價成本公開的方式,擺脫掉籠罩在房地產(chǎn)行業(yè)頭上的“暴利”陰影。

　　據(jù)知情人士透露,從2008年7月至10月,房地產(chǎn)商會對“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用”的結構和分布進行了深入調查和分析研究,披露當前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的真實盈利情況。

　　這份一并提交給兩會代表的《關于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用的調研報告》中顯示,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中,土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%;而在開發(fā)項目的總費用支出中,大約一半(49.42%)流向政府;開發(fā)項目的總銷售收入中,政府份額占37.36%;同時,房地產(chǎn)稅費偏高并且呈逐漸增加趨勢。

　　“數(shù)字確實比較驚人,這也是房地產(chǎn)行業(yè)第一次向社會公開房價成本。”分析人士指出。

　　一位接受調研的開發(fā)商表示,政府是房地產(chǎn)業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方,由于政府所得部分在成本當中是剛性的,是造成房價居高不下的主要原因,相對也降低了公眾的購買力,“所以說,房地產(chǎn)行業(yè)不景氣,受損失最大的首先是政府財政收入”。

　　對此,財政部財政科學研究所副所長劉尚希坦言,房地產(chǎn)形勢不好,現(xiàn)在地方財政的壓力確實很大,2009年1月地方政府土地收入已經(jīng)是負增長。

　　而對于企業(yè)剩余的真實情況,該調研還做了進一步說明。以單個城市分析,上海的開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額最高,為61.84%,相應地,企業(yè)剩余所占份額最小,只有4.15%;而北京市流向政府的份額為42.42%,除土地之外的成本補償所占份額為45.71%,企業(yè)剩余部分只有11.87%。

　　“這份調研報告的數(shù)字和結論非常重要,如果能夠被兩會代表認可,將很大程度上影響接下來的政策走向。”北京的專家對本報記者表示。

　　而另一方面,在分析人士看來,國務院總理溫家寶在政府工作報告中對房地產(chǎn)重要地位的再次強調,是一個可以對政策放寬保持謹慎樂觀的信號。