2008年年報(bào)透露房地產(chǎn)公司去年手頭都有點(diǎn)緊

持續(xù)大半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整拖累大批開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)下滑，資金鏈告急，隨著當(dāng)初的高價(jià)土地陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期，地產(chǎn)商開(kāi)始為這部分土地可能造成的虧損做準(zhǔn)備。昨天，萬(wàn)科發(fā)布年報(bào)宣布，2008年凈利潤(rùn)為40.3億元人民幣，同比去年的48.4億元下降近17%。與此同時(shí)，陸家嘴、中華企業(yè)、世茂地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等28家大型開(kāi)發(fā)商也相繼公布了2008年業(yè)績(jī)情況，總體看，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)仍不容樂(lè)觀(guān)。

　　多數(shù)公司資金鏈告急

　　受銷(xiāo)售下滑、降價(jià)等因素影響，萬(wàn)科利潤(rùn)大幅下滑。昨天，萬(wàn)科公布了2008年度報(bào)告，全年銷(xiāo)售面積557萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額478.7億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%。公司2008年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤(rùn)40.3億元，同比下降16.7%。實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬(wàn)平方米，結(jié)算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。根據(jù)萬(wàn)科公布的董事會(huì)決議，公司2008年度利潤(rùn)分配預(yù)案僅為每10股派息0.5元，這與公司2007年每10股派1元，轉(zhuǎn)增6股的方案相比，明顯縮水。

　　萬(wàn)科剛剛發(fā)布的年報(bào)可謂中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年的真實(shí)寫(xiě)照，大批地產(chǎn)商均面臨負(fù)債增加、現(xiàn)金流緊張的問(wèn)題。從28家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2008年年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，大部分公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量大幅縮水，其整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流縮水幅度超過(guò)100%。在已披露年報(bào)的28家房企中，每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)值的占比超過(guò)八成，其中21家房企資產(chǎn)負(fù)債水平高于50%，ST賢成、中天成投、保利地產(chǎn)、蘇州高新、ST萬(wàn)杰等多家房企資產(chǎn)負(fù)債率則在70%的警戒線(xiàn)之上。

　　地價(jià)縮水風(fēng)險(xiǎn)已顯現(xiàn)

　　2007年地價(jià)、房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)大批地產(chǎn)商購(gòu)入土地，這批高價(jià)地將從2009年開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)入開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，地價(jià)的回落將導(dǎo)致地產(chǎn)商面臨巨額損失。根據(jù)萬(wàn)科昨天發(fā)布的年報(bào)，萬(wàn)科對(duì)13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，考慮到遞延所得稅因素后，這部分存貨跌價(jià)準(zhǔn)備對(duì)萬(wàn)科稅后凈利潤(rùn)的影響為9.2億元，對(duì)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)的影響為8.9億元。

　　萬(wàn)科表示，2007年土地市場(chǎng)情緒頗為亢奮，地價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅，甚至出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的不正常情況，尤其在2007年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)入的幾乎任何一塊土地都是高價(jià)地。2007年底市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，之后隨著房?jī)r(jià)的大幅回調(diào)，一些項(xiàng)目開(kāi)始面臨虧損的風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科對(duì)市場(chǎng)的過(guò)熱有所警惕，在2007年中期報(bào)告和三季度報(bào)告中兩次提出預(yù)警，因而其以高價(jià)獲得的項(xiàng)目數(shù)量占全部項(xiàng)目的比例較為有限，但基于謹(jǐn)慎的財(cái)務(wù)策略，萬(wàn)科從2008年三季度起，在行業(yè)內(nèi)率先開(kāi)始對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　高價(jià)土地儲(chǔ)備在國(guó)內(nèi)眾多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是比較普遍的現(xiàn)象，但是，從已公布2008年年報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)情況來(lái)看，對(duì)項(xiàng)目跌價(jià)進(jìn)行計(jì)提準(zhǔn)備的開(kāi)發(fā)商寥寥無(wú)幾。除萬(wàn)科之外，保利地產(chǎn)在2008年年報(bào)中計(jì)提了2.99億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，陸家嘴計(jì)提了4.19億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。據(jù)有關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，相對(duì)于房?jī)r(jià)的回落，2008年以來(lái)，國(guó)內(nèi)中心城市地價(jià)的回落更加迅速，對(duì)于地價(jià)損失，開(kāi)發(fā)商往往有兩種處理方法，一些企業(yè)可能提前對(duì)損失進(jìn)行計(jì)提，另一些企業(yè)可能在未來(lái)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)后再在報(bào)表中顯現(xiàn)，除非房?jī)r(jià)回升，這部分損失未實(shí)現(xiàn)。

　　高管收入兩極分化

　　面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體調(diào)整，業(yè)績(jī)普遍下降的情況下，包括薪金在內(nèi)的成本控制成為地產(chǎn)企業(yè)眼下關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)萬(wàn)科公布的報(bào)告，2008年，王石(王石博客,王石新聞,王石說(shuō)吧)的年薪由2007年的691萬(wàn)元大幅縮減至248.1萬(wàn)元，降幅達(dá)三分之二。

　　與王石一起降薪的還包括萬(wàn)科的高管，根據(jù)年報(bào)，萬(wàn)科所有高管的年薪總額由前年的4680萬(wàn)元降至去年的1955.2萬(wàn)元，降幅超過(guò)一半。其中公司總裁郁亮年薪為206萬(wàn)元，董事肖莉年薪為129.4萬(wàn)元，均為前年年薪的三分之一左右。

　　降薪還未成為地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，相當(dāng)部分地產(chǎn)公司高管收入不降反漲。已經(jīng)公布年報(bào)的28家房地產(chǎn)公司中，相當(dāng)部分企業(yè)高管薪酬增長(zhǎng)明顯。以東華實(shí)業(yè)為例，公司去年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)41.46%，而薪酬總額同比增長(zhǎng)106%，為360.44萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士透露，2008年地產(chǎn)企業(yè)薪金支出增加與上市公司薪金發(fā)放制度有關(guān)，有部分企業(yè)2007年的獎(jiǎng)金在2008年發(fā)放，這部分支出體現(xiàn)在了2008年年報(bào)中，因此導(dǎo)致企業(yè)薪金支出增加。如果2009年樓市持續(xù)低迷，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法走出困境，房地產(chǎn)企業(yè)高管的薪金收入可能大幅下降。