兩會樓市7大建言:三控降房價 取消商品房預售制

房子在國計民生中的重要性，在兩會提案中，再一次得到了凸現(xiàn)，成為兩會中建議提案最集中的話題之一，兩會各方代表、委員們各抒己見，紛紛提出了經過深思熟慮的建議、提案，這些建議提案涉及房地產的方方面面，降低房價、減少土地成本、加大保障房投入、改革稅費、開發(fā)金融產品、調整限制政策……而這些提案最終的目標都是平抑房價、重建信心、穩(wěn)定市場。

　　三控降低房價

　　提案人：全國政協(xié)委員、恒大地產集團董事局主席 許家印

　　內容：地價、稅費和利潤是構成房價的三大關鍵因素，一旦采取強力的“三控”措施，政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利，將從根本上杜絕房價飛漲及購房成本被無限轉嫁給購房者“羊毛出在羊身上”的現(xiàn)象。降低地價：在目前的土地招拍掛過程中，地方政府不但要控制地價下限，還應考慮控制地價上限。國家讓利：目前房地產開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費高達一百多項，稅費成本加起來要占到房價的30%~40%。建議國家完善房地產稅費體系，取消大部分不合理稅費，這將有利于大幅降低房價。企業(yè)讓利：房地產企業(yè)應站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤，積極讓利于民、努力回饋社會。

　　點評：國內房價如此之高，絕非開發(fā)商一家所為，要降下來，當然也要多方作為才可。許家印的提案雖然不乏為開發(fā)商托辭之嫌，但也的確點出了部分真相。

　　公積金托管

　　提案人：全國政協(xié)委員、招商銀行行長 馬蔚華

　　內容：應明確由具有基金托管資格的商業(yè)銀行擔任住房公積金的托管人，同時規(guī)范住房公積金的日常運作與信息披露，以保證托管銀行充分履行安全保管、監(jiān)督投資、估值核算、定期報告等托管職責。

　　點評：沒有監(jiān)督的權力就意味著腐敗，沒有監(jiān)督的資金同樣意味著腐敗。所以，建立公積金托管非常有必要。

　　信托投資基金試點

　　提案人：全國政協(xié)委員、山東大學房地產經濟研究所所長 郭松海

　　內容：目前國內房地產投資融資的渠道還是太狹窄，因此必須拓寬房地產的融資渠道。信托資金可以用于收購和持有經濟型租賃住房、廉租房，以解決當前保障性住房開發(fā)融資難的問題，進而推動住房金融市場發(fā)展，提高資源的配置效率。信托資金應輔以部分經營性的公建項目，以平衡租金收入，實現(xiàn)受益人的預期收益。

　　點評：國內房地產行業(yè)的融資渠道太窄，這已經是不爭的事實，試點信托投資基金，拓寬融資渠道，讓更多的人分享房地產行業(yè)發(fā)展的成果，非常有必要。

　　取消商品房預售制

　　提案人：民革中央

　　內容：房地產預售制度歷時十余年，已成為房地產市場不規(guī)范的主要根源之一。由于購房人缺乏《擔保法》保障，導致房屋面積縮水、建筑設計變更、配套設施建設滯后、環(huán)境描述浮夸、房屋質量缺陷等問題得不到解決，甚至發(fā)生預售房再抵押、“攜款潛逃”等違法犯罪行為，嚴重損害購房人利益。同時，商品房預售制度降低了開發(fā)商的門檻，使得不具備開發(fā)實力的企業(yè)進入了市場，為“空手套白狼”提供了便利，當資金鏈出現(xiàn)問題時，開發(fā)商便通過“假按揭”的方式套取銀行信貸資金。

　　點評：“所看即所得”，的確是最理想的狀態(tài)，但是要達到這個理想狀態(tài)，并不是那么容易。

　　取消90/70政策

　　建議人：全國人大代表、河南建業(yè)集團董事長兼總裁 胡葆森

　　內容：在市場經濟條件下，處于不同家庭生命周期、收入水平不同的家庭有不同的住房需求，只有通過靈活的市場調節(jié)才能有效滿足，而統(tǒng)一的模式必將妨礙發(fā)展。近年出臺的“90/70”政策、外資準入政策沒有遵循市場經濟規(guī)律的要求，不利于房地產企業(yè)發(fā)揮創(chuàng)新能力，影響了市場效率的提高。

　　點評：總懷疑開發(fā)商們看到的房地產市場和我們老百姓看到的市場是不是兩個世界，我們苦苦尋覓找不到70、90平方米的緊湊房子，開發(fā)商們卻紛紛呼吁這樣的房子太多了，要求蓋大房子、豪華的房子。說到底，就是嫌這樣的房子限制了開發(fā)商們用最短的時間獲得最高的利潤罷了。

　　征收閑置稅

　　提案人：全國政協(xié)委員、山東大學房地產經濟研究所所長 郭松海

　　內容：應針對商品房大量空置問題，向開發(fā)商以及多套閑置房屋擁有者征收不動產閑置稅。如果開發(fā)商竣工驗收后的商品房，有超過75%屬于空置狀態(tài)，在空置一段合理時間如一年或兩年后，應被認定為閑置房屋。開征不動產閑置稅的措施，可以打破部分開發(fā)商捂盤惜售、待價而沽的夢想，增加市場的有效供給。對擁有多處房產而又閑置的戶主，開征不動產閑置稅，可以抑制其過度投資需求。另外，閑置稅可以增加當地政府的財政收入，能夠在一定程度上改變地方政府短期性的批租土地行為，增加政府行為的長期性和理性因素。

　　點評：空置房不僅推高了房價，而且造成大量社會資源的浪費。開征閑置稅，利國利民，受損的唯有捂盤的開發(fā)商和炒房的投機者。

　　多建廉租房

　　提案人：全國政協(xié)委員、中國城市建設控股集團總裁 于煉

　　內容：限價房和經濟適用房，最好是停建或者不建。應該把這部分財政資金傾斜到老百姓的房租上，要多建廉租房，提供廉租房的補貼。政府應下決心，針對特別困難的群眾，在廉租房基礎上提倡零租房，就是不要房租。

　　點評：對低收入群體而言，唯有多建廉租房才能解決他們的居住問題，但對更大數量的中低收入群體，經適房和兩限房也必不可少，因為實施過程中的不合理現(xiàn)象取消經適房和兩限房，卻難免“因噎廢食”之感。