二套房房貸政策欲松還緊

陳先生是某股份制商業(yè)銀行杭州分行的相關(guān)負(fù)責(zé)人，自從第二套房房貸有條件松綁的消息一出，他就翹首盼望具體實(shí)施細(xì)則的出臺。然而，上周，松綁的具體實(shí)施細(xì)則沒盼到，浙江銀監(jiān)局卻來了一紙?zhí)丶蔽募蟾魃虡I(yè)銀行不得放松或變相放松二套房房貸。

“二套房貸沒有放松，我們倒感覺監(jiān)管部門的尺度更嚴(yán)了。”陳先生說。

二套房

房貸政策欲松還緊

省銀監(jiān)局重申不得放松二套房貸，相關(guān)銀行依然我行我素

改善性二套房貸

可享優(yōu)惠

“我們發(fā)文只是重申了上級部門的意圖，并不意味著二套房貸政策將更加趨緊。”對于那紙?zhí)丶壩募?，省銀監(jiān)局辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人給出這樣的解釋。

省銀監(jiān)局在文件里表示，近來有媒體報(bào)道，部分地區(qū)的商業(yè)銀行開始悄悄放開個(gè)人住房貸款條件，借款人購買第二套（含）以上的住房，可以憑借其資信狀況，享受首付30%、利率下浮25%-30%的優(yōu)惠。若借款人書面承諾原住房面積低于當(dāng)?shù)厝司》克降?，還可以享受首付20%、利率下浮30%的優(yōu)惠。

省銀監(jiān)局認(rèn)定上述做法“違反了現(xiàn)行個(gè)人住房貸款管理規(guī)定，擾亂了銀行業(yè)市場競爭秩序，加大了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。”

據(jù)此，省銀監(jiān)局對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行提出了監(jiān)管要求：貸款購房首付比例不低于20%。貸款利率可在中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最多下浮30%的政策，僅適用于購買首套中小戶型自住住房的借款人，以及已利用銀行貸款購買首套自住住房，但其家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蜚y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)申請住房貸款的借款人。

這也就是說，對二套房政策的優(yōu)惠僅局限在外界統(tǒng)稱的“改善性住房需求”，對非改善性需求的二套房房貸明確不得優(yōu)惠，不允許銀行打“擦邊球”。

“松綁”一說被認(rèn)定為“誤讀”

近日，對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。消息一出，外界對于所有二套房松綁的猜測此起彼伏。

但緊接著，中國銀監(jiān)會主席劉明康表示，二套房貸“沒有說放開”。至于房貸風(fēng)險(xiǎn)始終存在，這要加強(qiáng)管理，“但還是要支持（房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展）。”

與此同時(shí)，央行副行長蘇寧也解釋說，所謂的“符合條件”，是指居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄娣e。這一政策央行和銀監(jiān)會在去年已有明確規(guī)定，是為鼓勵改善住房條件而購買第二套房，二套房貸政策并未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化。

“很明顯，有媒體報(bào)道的二套房貸要松綁屬誤解。”這位負(fù)責(zé)人介紹，省銀監(jiān)局此次要求各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)正確把握住房貸款政策，堅(jiān)持住房貸款條件，嚴(yán)格審查借款人資格，加強(qiáng)對借款人原住房面積的查詢、核對。尤其是對已利用銀行貸款購買首套住房，又申請貸款購買第二套且不屬于改善性住房，以及多套住房的，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）規(guī)定。即堅(jiān)持“貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高”的貸款條件。

銀行對二套房貸

口徑時(shí)緊時(shí)松

“看來省銀監(jiān)局的態(tài)度很明確，嚴(yán)格執(zhí)行二套房現(xiàn)有政策而決不放松。”陳先生有些無奈。他說，從去年10月至今，銀行二套房貸松綁與否的口徑似乎一直在變，讓包括他在內(nèi)的銀行從業(yè)人員感到迷茫。

2008年10月，央行等部門出臺政策，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。這讓外界認(rèn)定多套房信貸的緊箍咒會緩解，房貸利率將逐步走向市場化。

但隨后，銀監(jiān)會內(nèi)部發(fā)文，要求各商業(yè)銀行辦理個(gè)人住房貸款，除首次利用貸款購買自住房外，其余情形均繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行銀發(fā)（2007）359號文件和銀發(fā)（2007）452號文件的規(guī)定。于是，商業(yè)銀行暫時(shí)打消了松綁二套房政策的念頭。

2008年12月，國務(wù)院131號文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》列明：對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。

而銀行也將此理解為獲得了多套房房貸政策的自主權(quán)。而事實(shí)上，銀行對二套房政策開始嘗試松綁動作。迫于市場的競爭，諸多銀行對二套房的利率進(jìn)行優(yōu)惠。

“現(xiàn)在又強(qiáng)調(diào)非改善性二套房房貸不得優(yōu)惠，難道131號文件的政策又不算數(shù)了？”陳先生表示。

“美國金融危機(jī)猶在，監(jiān)管部門對目前房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范意識我們能理解，但二套房房貸政策的制定不能一竿子打翻一船人。”資深金融界人士邱先生說，比如已經(jīng)結(jié)清第一套貸款的再購買第二套房子的，其風(fēng)險(xiǎn)并不大。再比如一些父母給在外地工作的子女購買房子的，雖然都是二套房，如果貸款人經(jīng)濟(jì)條件較好，風(fēng)險(xiǎn)并不高。

有些銀行繼續(xù)開閘放水

“二套房貸限制政策出臺后，房貸業(yè)務(wù)量縮減了一半。”在陳先生看來，樓市低迷跟2007年9月底出臺的二套房貸政策有很大關(guān)系。房貸業(yè)務(wù)是銀行最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)之一，卻不能迅速提升業(yè)務(wù)規(guī)模，這令面臨著巨大競爭壓力的商業(yè)銀行高管們感到焦慮。

事實(shí)上，杭州的二套房貸其實(shí)早已松綁，即便是省銀監(jiān)局下發(fā)那一紙緊急文件后，個(gè)別銀行依然是我行我素。記者昨天調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有些銀行在具體辦理二套房貸時(shí)還是“放得比較開”。

某銀行高新支行信貸部的工作人員表示，只要是2009年1月1日以后來辦理的第二套房貸，在第一套房子貸款已經(jīng)結(jié)清的情況下，買140平方米以內(nèi)的房子都能享受7折優(yōu)惠。另一銀行寶石支行信貸部工作人員表示，對于在該行辦房貸的新客戶，140平方米的新房都能享受7折利率，不過具體還要參考資信情況等條件。

某銀行朝暉支行工作人員表示，還清貸款后買140平方米以內(nèi)的房子享受7折利率，140平方米以上的客戶購買一定的理財(cái)產(chǎn)品也能爭取到7折利率。沒有還清貸款的客戶也能享受7.1折的利率。對于以前的存量房客戶，原執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率0.85倍的客戶，只要還款記錄良好，就能轉(zhuǎn)為7折利率。以前為基準(zhǔn)利率或者基準(zhǔn)利率上浮10%的客戶，只要購買20萬元的基金，就能享受7折利率。

另一銀行朝暉支行表示，從2月10日起，原執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率的85%、個(gè)人信用記錄良好的客戶都能申請7折利率，優(yōu)質(zhì)客戶通過的可能性更大。工作人員表示，第一套房還清的客戶，買140平方米內(nèi)的新房貸款視同首套。

房產(chǎn)商

別曲解政策

□本報(bào)記者黃丹

二套房貸政策之所以會出現(xiàn)不同的解讀，是因?yàn)橛行┘鹊美嬲咔饬似渲械暮x。

2007年，政府出臺了第二套房貸政策。當(dāng)時(shí)，中國銀監(jiān)會的用意是防止一些群體炒家用按揭貸款購買第二套以上住房來投機(jī)牟利。政策一出，直接壓制了投資性需求的膨脹，樓市成交量急轉(zhuǎn)直下，樓市進(jìn)入了一年多的下行調(diào)整期。

于是，開發(fā)商寄希望于政府重新出臺政策來托市，特別是取消第二套住房的政策限制。“二套房貸”有望松綁的消息一傳出，開發(fā)商們歡呼雀躍，都以為這下二套房貸真的松綁了。但是，還沒有等他們回過神來，監(jiān)管部門馬上指出，第二套房貸政策放開一說是被曲解了。

殊不知，開發(fā)商的愿望與“對符合條件的第二套普通自住房購買者”的表述相去甚遠(yuǎn)，核心在于“自住房購買者”。意思是只有自住房購買者才能比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

如今，浙江省銀監(jiān)局的一紙?zhí)匚模∏≌f明監(jiān)管部門防止把第二套以上住房用來炒作牟利的初衷沒有改變。當(dāng)時(shí)制定第二套住房信貸政策是為了防止投機(jī)、吹大泡沫、釀成金融風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在依然如此。期待一個(gè)政策能改變房地產(chǎn)市場的走勢或者趁火打劫式的漲價(jià)是業(yè)界浮燥的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場不成熟的表現(xiàn)。

二套房貸要松綁，目前只是開發(fā)商的美好愿望。第二套住房的優(yōu)惠信貸政策現(xiàn)在已經(jīng)明確不會放開。事實(shí)上，放不放開第二套住房政策已經(jīng)不重要，在市場之手的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場價(jià)格的理性回歸已成必然。