地產界不是鐵板一塊 王石潘石屹準備為誰收尸

最近，住房和城鄉(xiāng)建設部公布了住房成交數據：前兩個月，全國住房成交量同比增長6.1%。他們得出結論，住房成交量有所回升。

　　好一個掩耳盜鈴的把戲！

　　前兩個月住房成交量是怎么增的？業(yè)內人士都心知肚明。繼1月新增貸款1.6萬億之后，2月新增貸款再超1萬億元，達到1.07萬億元。前兩月新增貸款規(guī)模已達2.69萬億元，同比多增1.64萬億元，完成了今年計劃“新增貸款5萬億”的一半還多。貸款的大幅增加及房貸政策的放寬，為開發(fā)商搞假按揭提供了天然的良機。在存量住房壓身，新樓盤不斷上市，壓力重重，資金鏈隨時崩裂的情況下，開發(fā)商乘機通過假按揭，套現撤離，而把包袱甩給銀行。這種所謂成交量回升的把戲，開發(fā)商們早已玩得滾瓜爛熟了。警惕??！有關這一問題，我以后再做分析。

　　所謂欲蓋彌彰。遠遠超出民眾購買力的高房價、失業(yè)率的攀升……從大趨勢來看，房地產的冬天才剛剛開始，在這個冬天，房地產將進行一場殘酷的大洗牌。

　　并非每個人都懼怕冬天。在房地產領域，在房地產開發(fā)商中，喜歡冬天，利用冬天養(yǎng)精蓄銳或趁火打劫的人，也大有人在。筆者經過數據對比發(fā)現，這樣的地產商主要包括兩類：一類是通過降價措施，在冬天悄悄擴大市場占有率，為將來做大做強打基礎的開發(fā)商。另一類是現金流充沛，而存量住房和土地較少的開發(fā)商。房地產的眾生相決定著，樓市的冬天并非冬眠之日，而是暗潮涌動，甚至刀光劍影的時期。

　　第一類的典型代表是王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)，他先跑的目的很簡單，后跑的人會被拍在沙灘上，他們的財富會被先知先覺者撿到自己手里。王石提前預知到了冬天的到來。他作出這一判斷的依據并不復雜：一，面粉貴過面包的現象不可能持續(xù)。二，房價泡沫已極端嚴重。

　　王石是這樣判斷的，也是這樣做的，但許多人在沙灘上痛苦掙扎的時候，王石悠然自得地透露：由于“提前撤退”，萬科的市場占有率不斷增加。特別是2008年在樓市環(huán)境不好的情況下，萬科市場占有率提高了50%。來自萬科的運營數據顯示，該公司2009年1月實現銷售面積28.6萬平米，銷售金額21.9億元，分別同比增長24%和19%，在樓市步入冬天的情況下，如此業(yè)績可謂驕人。

　　一位私募基金人士表示：“萬科前段時間率先降價一個心照不宣的理由就是要拖垮其他地產公司，但出乎他們意料的是，目前死掉的公司還不是很多。”一句話道出真諦。作為一個樓市冬天的獲利者，王石當然希望冬天更冷一些，凍死更多的競爭對手，減少擴張的阻礙。因此，王石直言不諱地說：“現在的市場調整是應該的，我覺得調整還沒有到位。”手持200億元左右資金的萬科，正在等待冬天里凍死的業(yè)內同行，廉價收購的戲法接下來就會上演。因此，對于王石，他寧愿冬天來得更寒冷一些。

　　另一個在冬天坐等機會的是潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)，他是第二類型的典型代表。潘石屹跟王石不同的是，潘石屹做的主要是商業(yè)地產，而且，現金流相對比較充沛。手里有錢的人就想買東西，當然，價格越低越好——這跟他賣房子的心態(tài)完全不一樣了。潘石屹想買的是別人的存量土地。我曾經多次與潘石屹交鋒，他是一個老謀深算的對手，對泡沫有著清醒的判斷。海南炒房，他之所以能攫取第一桶金，就是在房地產泡沫破滅前及時獲利了結的結果。這次也一樣。2007年，當別人瘋狂拿地的時候，瞇縫著小眼睛的潘石屹，再次嗅到了危險：泡沫要破滅了。

　　潘石屹的判斷依據同樣非常簡單：公開資料顯示：2007年1到11月，全國土地出讓總價款為9130億元，同比增長58.9%。而2007年全國的商品房銷售也就1萬多億元，加之開發(fā)商還要交納稅金，這意味著，“2007年一年，全國開發(fā)商把一年絕大部分的銷售收入，通過出讓金和稅金交給了國家”。隨后，潘石屹得出了令他激動得發(fā)抖的結論：一些房地產商將因資金鏈斷裂而生存不下去，哀求潘某人廉價收購他的土地。這是一個多么美好的前景。于是，潘石屹拋出了他著名的“百日巨變”理論，對硬挺的房地產商進行精神上的打擊。

　　面對那些為資金鏈的斷裂憂心如焚的開發(fā)商，潘石屹說：“只有一些犯了重大錯誤的房地產開發(fā)商死掉了，新的生命才能夠起來。我說話盡管聲音不高，可是底氣足，因為我們賬面上還有超過100億元的現金今年準備投資。這個就是信心。作為開發(fā)商來說，是你把錢扔到市場里去才證明你有信心。”

　　這話說得再明白不過，幸災樂禍的成分溢于言表?？梢钥闯鰜?，地產界真的不是鐵板一塊，所謂螳螂捕蟬，黃雀在后。王石和潘石屹們，早就把黃雀的羽毛插在了身上。

　　當然，歡迎冬天來得更冷一些的不僅僅是王石和潘石屹。兩會期間，恒大地產集團董事局主席、十一屆全國政協委員許家印(許家印博客,許家印新聞,許家印說吧)(許家印博客,許家印新聞,許家印說吧)在接受記者采訪時表示，他將建議國家用“三控”手段(政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利)來降低房價。全國政協委員、星河灣老板黃文仔(黃文仔博客,黃文仔新聞,黃文仔說吧)(黃文仔博客,黃文仔新聞,黃文仔說吧)則表示：房地產業(yè)無須列入振興計劃，“房地產振興它干嗎？發(fā)展商有那么多土地，發(fā)展的能力也大，全國幾萬家房地產企業(yè)，要振興，馬上把土地消化得一干二凈”。是的，全國房地產企業(yè)過多，行業(yè)集中度低，即使龍頭萬科這樣的企業(yè)，在市場的占有率也非常有限。既然冬天的到來不以人的意志而改變，哪個有實力的地產商不希望趁著冬天的大洗牌撈一把呢？

　　由此看來，即使在地產界，渴望房地產洗牌的人也大有人在，這意味著，隨著冬天的到來，房地產界將以更慘烈的方式洗牌，弱小者將被淘汰出局，而那些現金流充分，降價售房果斷的房地產商，將脫穎而出，在冬天悄悄成長起來。當然，我們希望這種洗牌或競爭，能夠真正促進房價的理性回歸，使購房者真正得到實惠。當房價跌到與民眾購買力相對接的地步，成交量才能真正被激活，那時，房地產對經濟的拉動作用就會重新體現出來，可謂利國利民。同時，政府應該也必須加大社會保障性住房的供應，真正本著執(zhí)政為民的出發(fā)點去解決住房問題，則中國經濟幸甚、民生幸甚。