樓市選擇何方：“回暖”還是“回調(diào)”？

一邊是民眾期待房?jī)r(jià)下降，一邊是開(kāi)發(fā)商硬撐著房?jī)r(jià)等待政府出臺(tái)新的利好政策。于是，膠著的雙方同時(shí)把目光聚向了全國(guó)“兩會(huì)”。

　　“兩會(huì)”讓房地產(chǎn)業(yè)看到信心

　　全國(guó)政協(xié)委員、星河灣控股集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者專訪時(shí)表示，今年政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，與過(guò)去嚴(yán)控的態(tài)度截然不同。

　　更讓一些開(kāi)發(fā)商感到有信心的是，溫總理在這次政府工作報(bào)告中，提到了對(duì)第二套房的按揭貸款要比照第一套房執(zhí)行。雖然此后央行副行長(zhǎng)蘇寧向媒體表示這是一種誤讀，但記者采訪的一些開(kāi)發(fā)商紛紛表示，銀行按揭貸款政策的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大，因此這一提法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大的利好消息。

　　除了從“兩會(huì)”上感受到“暖風(fēng)”之外，市場(chǎng)銷量的慢慢回升也給了開(kāi)發(fā)商信心。“往年市場(chǎng)4月份以后才會(huì)有明顯的好轉(zhuǎn)，但今年來(lái)得特別快，我做了這么多年房地產(chǎn)，很少遇到在春節(jié)過(guò)后銷量就回升的現(xiàn)象。”黃文仔表示，雖然這種回升與前期消費(fèi)潛力的積壓有一定關(guān)系，但說(shuō)明市場(chǎng)潛力仍然很大。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在3月11日早上接受記者采訪時(shí)表示。“在131號(hào)文件下發(fā)后短短兩個(gè)多月的時(shí)間里，相當(dāng)多城市商品住房的銷售在逐步回暖。據(jù)統(tǒng)計(jì)，40個(gè)重點(diǎn)城市在今年一二月的銷售量比去年同期增長(zhǎng)了6.9%。”

　　自去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷令業(yè)內(nèi)不少項(xiàng)目紛紛舉起了降價(jià)促銷的旗幟，但由于降價(jià)幅度較小，再加上市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走低，因此刺激效果并不明顯。“日子越來(lái)越不好過(guò)，很難預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)降到底。”一些當(dāng)時(shí)接受本報(bào)記者采訪的開(kāi)發(fā)商如此坦言。

　　但現(xiàn)在，銷量的回升似乎讓開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的判斷有了“底氣”。全國(guó)人大代表、建業(yè)住宅集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)胡葆森表示，一些大城市的房?jī)r(jià)去年都進(jìn)行了不同程度的調(diào)整，雖然房?jī)r(jià)下跌的空間還有，但是不會(huì)太大。

　　房地產(chǎn)“病根”并未解決

　　“當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題并沒(méi)有從根本上解決。”全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)社科院世界歷史研究所研究員俞金堯在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，虛高的房?jī)r(jià)在大多數(shù)地方并未回歸理性。

　　俞金堯認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)要走出低迷局面，得到健康、穩(wěn)定的發(fā)展，取決于真實(shí)和有效的需求是否得到釋放。

　　但目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于三方博弈的狀態(tài)。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所研究員梁季陽(yáng)向記者表示，房地產(chǎn)商堅(jiān)持房?jī)r(jià)不下調(diào)，而一些地方政府的各種或明或暗的“托市”政策，讓房地產(chǎn)商在資金鏈緊繃的情況下有信心堅(jiān)持不降價(jià)。

　　對(duì)于大部分購(gòu)房者而言，過(guò)高的房?jī)r(jià)超過(guò)了他們的消費(fèi)能力，因此只能觀望等待。而對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷就意味著地方財(cái)政的減少，地方政府與開(kāi)發(fā)商在一定程度上已經(jīng)成為利益攸關(guān)方。

　　房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于高位相持的膠著狀態(tài)，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的不利影響非常明顯。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，兼具拉動(dòng)投資、消費(fèi)，改善民生等眾多方面的作用。

　　俞金堯說(shuō)，在全球金融危機(jī)沖擊下，政府必須像對(duì)待其他行業(yè)那樣，幫助房地產(chǎn)業(yè)渡過(guò)困難期；但同時(shí)，由于過(guò)高的房?jī)r(jià)早已經(jīng)透支了居民的消費(fèi)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也需要適度回調(diào)房?jī)r(jià)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，只有合理降價(jià)，房地產(chǎn)業(yè)才能健康、穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。

　　“癥結(jié)”焦點(diǎn)指向地價(jià)

　　與房?jī)r(jià)應(yīng)不應(yīng)該再降的爭(zhēng)論有所不同，“兩會(huì)”期間，來(lái)自企業(yè)界的委員與來(lái)自研究機(jī)構(gòu)、學(xué)院派的委員均把高房?jī)r(jià)的矛頭指向了高地價(jià)。

　　全國(guó)政府委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在“兩會(huì)”開(kāi)幕的第一天，即表示應(yīng)通過(guò)“三控”降房?jī)r(jià)，其中地價(jià)被列在了第一個(gè)要控制的位置。

　　許家印在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，土地出讓金成為許多地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，一些地方政府熱衷于“土地財(cái)政”，無(wú)形中推動(dòng)了地價(jià)飛漲，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)，又推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

　　全國(guó)工商聯(lián)遞交的一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%。

　　全國(guó)政協(xié)委員梁季陽(yáng)在去年“兩會(huì)”和今年“兩會(huì)”兩度提出土地市場(chǎng)高度壟斷是房?jī)r(jià)畸高的根本原因。他表示，地方政府依據(jù)土地管理法，對(duì)農(nóng)民所有的土地實(shí)行征用，征用費(fèi)一畝地幾萬(wàn)元，但出讓給開(kāi)發(fā)商的價(jià)格可達(dá)幾十萬(wàn)元、上百萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元，巨大的價(jià)差使地方政府熱衷于“高價(jià)賣地”、“以地生財(cái)”。所以說(shuō)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴是造成高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的根本原因。

　　俞金堯向記者表示，地方政府必須擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。建議地方政府今后適度調(diào)整土地批租節(jié)奏，把握土地基準(zhǔn)價(jià)格，既不能太低，造成土地利用低效及浪費(fèi)性使用；也不能太高，以免推高房?jī)r(jià)。