住房擔保尷尬十年欲破冰 可望撬動消費和投資1.3萬億

住房擔保，與房地產市場化進程一同起步的制度框架，如今終于開始“擺上臺面”。

　　“對于未來收入預期較高，但現(xiàn)實支付能力較差的置業(yè)群體，比如走上工作崗位不久的大學生，他們通過住房擔?？梢越档褪赘侗壤@得利率優(yōu)惠，使這一群體實現(xiàn)提前買房。此舉對于穩(wěn)定住房市場及拉動內需都有好處。”3月16日，社科院金融研究所房地產研究中心副主任尹中立對中國證券報記者如是說。

　　根據住房和城鄉(xiāng)建設部課題《完善住房擔保體系，確保住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展》的建議，未來政府可借助住房置業(yè)擔保這一市場化手段，針對那些既不符合廉租房保障范圍、又難以支付商品住宅價格的“夾心層”，降低其購房時的首付標準和購房利率優(yōu)惠，由此可撬動住房消費與投資13000億元。

　　十年發(fā)展瓶頸

　　與公積金配套推出，住房擔保誕生于十年前。但是，業(yè)內人士形容這一制度“既沒有找到市場的定位，也沒有找到政策的定位”。規(guī)模和資金機制成為住房置業(yè)擔保制度發(fā)展的制約，政策優(yōu)惠的缺失則將其推向可有可無的尷尬境地。

　　而作為住房保障的重要配套之一，目前我國雖在部分城市成立了政府背景的住房置業(yè)擔保機構，但性質和作用尚不明確，市場定位尷尬。

　　地產金融資深人士指出，業(yè)務量是購房擔保業(yè)發(fā)展的瓶頸。十年來，除了少數城市如北京、上海、天津的住房擔保機構業(yè)務量很大，經營狀況比較好之外，全國大多數住房擔保機構的生存狀況都不好。“有的是本地的住房公積金機構不太愿意跟他們做這種業(yè)務。還有一些城市，公積金業(yè)務的量就非常小，使得住房擔保業(yè)務難以為繼。”

　　尹中立介紹，按照《公積金管理條例》的規(guī)定，公積金管理中心是事業(yè)單位編制，如果要把公積金看作一個“基金”，公積金管理中心就是基金“托管人”，需要找一個“管理人”，住房置業(yè)擔保機構就充當著公積金管理人的角色，但有關住房置業(yè)擔保的政策法規(guī)對此并沒有明確強調。

　　同時，作為擔保機構，住房擔保機構提供擔保的能力直接與其自有資本金相掛鉤，但由于該行業(yè)的定位存在問題，當初的出資基本是一次性的，同時由于沒有得到政府的重視和政策優(yōu)惠，很難吸引社會資本進入，也就沒有形成可持續(xù)的資本補償機制，結果形成了“資本金嚴重不足、抗風險能力低下”的不良形象。

　　“缺乏有效的風險分散機制。”尹中立表示，由于現(xiàn)有住房置業(yè)擔保公司主要是以地域界限劃分經營范圍的行業(yè)格局，每家住房置業(yè)擔保公司只是在注冊地開展業(yè)務，容易受到區(qū)域性房地產金融市場波動影響，市場風險過于集中。

　　業(yè)內人士指出，自《住房置業(yè)擔保管理試行辦法》以來，全國各地已經成立置業(yè)擔保機構累計達70多家，大部分屬于中小規(guī)模，其中1000萬—5000萬之間的公司占比約為80.77%。按照現(xiàn)行的擔保余額不得高于注冊資本金30倍的限制，目前業(yè)內最大的天津市津房置業(yè)擔保股份有限公司只能為大約195億元的貸款提供貸款，而達到這個規(guī)模的全國僅天津、上海兩家。

　　發(fā)展契機到來

　　從去年開始，我國房地產市場就面臨巨大的存貨壓力，與此同時，保障性住房躍進式投資，在未來三年，將產生990萬套的住房供應。面對龐大的存量和增量，如何讓更多的人群具備購買能力，釋放住房消費，不僅關乎國民經濟筑底回升，也關乎住房民生和社會福利。

　　“住房擔保業(yè)被政府關注往往是在市場不景氣的時候，時下正逢金融危機，也正是房地產市場金融體系完善的重要契機。”尹中立表示，“無論歐美發(fā)達國家，還是發(fā)展中國家，都有專門的政策性住房金融機構，支持中低收入家庭購買自住住房。”

　　近年來，貸款機構根據房地產市場宏觀調控的政策要求，對貸款比例進行適當調節(jié)，制定了較為嚴格的貸款審查標準和操作規(guī)程，這些措施較為有效地防范了風險，但客觀上提高了中低收入家庭獲得貸款的門檻，造成了對中低收入居民貸款供應不足。

　　“以前，房貸在銀行是優(yōu)質貸款。隨著保障房建設的鋪開，很多中低收入的人需要解決住房問題。廉租房能解決的畢竟只是很少一部分人，還有相當一部分人需要購買經濟適用房和限價房。這一部分中低收入群體在申請住房貸款時對住房擔保的需求將會有所增加。”中央財經大學郭田勇教授表示。

　　有專家指出，就目前而言，住房擔保制度破題，改革公積金投向是一個突破口。2008年全國住房公積金繳納規(guī)模達到了2.02萬億元，閑置公積金高達6000億元。“現(xiàn)在申請公積金貸款需交納一定比例的擔保費用，但商貸利率打七折后，公積金貸款和按揭貸款的利差已經非常接近，只有0.24%。我們也想要給購房者更多的優(yōu)惠。”一家住房擔保公司負責人表示。

　　撬動金融杠桿

　　根據研究者的建議，住房擔保制度將主要針對中低收入群體設計，而所謂的夾心層的住房問題，也將納入住房擔保的范圍。未來，住房擔保還可以衍生出相關金融工具和產品。

　　“通過扶持住房置業(yè)擔保行業(yè)的發(fā)展來刺激房地產市場的方式，不僅可以提高市場的效率，而且維護了市場的公平。”尹中立表示，在經濟不景氣時期住房置業(yè)擔保業(yè)的撬動作用應得到放大。

　　建設部一位內部人士也表示，政府在通過擔保對中低收入家庭提供支持，既有利于在住房抵押貸款領域有效發(fā)揮市場機制的基礎性調節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調節(jié)對市場失靈的彌補作用。而且，政府實現(xiàn)上述政策目標的成本非常低。

　　基于這樣的背景，關于住房擔保制度的課題明確提出“應該將住房置業(yè)擔保機構確定為政策性住房金融機構”，并與住房公積金一起成為中國政策性住房金融體系的主要組成部分。

　　如果能夠實現(xiàn)向政策性住房擔保轉變，住房擔保機構可以提供擔保的方式，用更低的首付、固定且優(yōu)惠的利率，幫助暫時不符合貸款條件，但有穩(wěn)定職業(yè)和收入來源的購房者實現(xiàn)貸款購房。北京市住房貸款擔保中心汪為民表示，“而擔保機構也會利用自身專業(yè)水平，協(xié)助評估審查貸款客戶資質及風險。”

　　課題建議，中央財政首先拿出100億元成立住房置業(yè)再擔保公司，以增加住房置業(yè)擔保行業(yè)抗系統(tǒng)風險的能力。同時，再通過稅收優(yōu)惠和政策扶持，吸引地方財政及社會資本補充100億元，加上行業(yè)現(xiàn)有約100億元的規(guī)模，將我國住房擔保行業(yè)的資本實力充實到300億元。“在房地產市場低迷時要發(fā)揮住房置業(yè)擔保的杠桿作用，按1:30的杠桿，300億元理論上可以拉動住房消費與投資13000億元。”