惡意“炒量”現象滋生 樓市“暖春”能否持續(xù)

三月，經歷了持續(xù)寒冬的中國房地產市場，呈現出絲絲縷縷的復蘇氣息，全國各大城市住宅成交量明顯反彈。與此同時，一些城市的房價開始觸底彈升，一些樓盤也開始故伎重演，采取“少量多批”推出房源的手法，通過“多次開盤、逐步提價”制造熱銷甚至搶購氣氛。

　　樓市真的“春暖花開”了？又或者，這只是沉寂了一冬的剛性需求集中釋放所帶來的短暫“春色”？

　　成交量逆市高漲

　　中國房地產市場在成交層面上演了一波逆市高漲的行情。年初至今，北京、上海、廣州等一線城市連續(xù)報出亮麗的成交量。上周，上海一手房成交量更是攀上70周新高，達到32.38萬平方米，環(huán)比增38.3％。北京三月的前兩周二手房成交量環(huán)比翻倍，達到8173套。廣州深圳則在廣東“十五條”新政的帶動下一路熱銷。

　　昨天，上海網上房地產數據顯示，上海一手房成交量達到1073套，其中住宅成交907套，普通商品房723套。按上月11385套住宅成交量計算，昨天的日成交量遠遠超過上月均值。“這種情況已經很長時間未見。1000套作為一個信號，希望市場不要夸大它，因為有可能是個別樓盤集中成交造成。但也要重視它，畢竟這一信號代表客觀的樓市現狀。”一位房地產專家稱。

　　樓市“小陽春”令市場為之驚呼。“開發(fā)商在2008年底時完全沒有預測到今年前三個月樓市會有如此走勢。他們紛紛感嘆，中國消費者對政府與經濟的信心恢復速度遠超過其他國家。”一位房地產開發(fā)商稱。

　　價格出現小幅上漲

　　交易量回暖給了開發(fā)商春天般的感覺，而一旦回款速度增加，在2008年曾經一度絕跡的漲價、捂盤等營銷伎倆在開發(fā)商中再次上演。

　　CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng)的數據顯示，上周，上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園都有5%-6%的小幅提價。廣州和深圳也都有樓盤出現漲價情況，深圳的3個樓盤的提價幅度都較小，和上海2個樓盤一樣基本在5%，廣州的4個樓盤則漲幅較為驚人，均在8%以上，嶺南新世界家園甚至回升了20%。

　　一向有樓市老大哥之稱的萬科也卷入“漲價門”。有媒體報道，萬科在上海三林地區(qū)的金色里程項目，由去年底的每平方米13000-14000元，上調為目前的均價15000-17000元。

　　然而，一位接近萬科的人士告訴記者，萬科大幅漲價之說不實，價格調整的樓盤在方位和房型上更優(yōu)，而加上售樓處其他促銷優(yōu)惠，實際價格變化不大。一位曾經在大華集團工作的營銷高層則認為，小幅漲價的個案行為在技術上沒有問題，畢竟現在剛性需求的釋放已經是事實。但從整體形勢上看，開發(fā)商沒有全面漲價的基礎。

　　“小陽春”成因多

　　接受上海證券報采訪的數位業(yè)內人士總結，成交量大幅回升有政策顯效、剛性需求堆積、前一輪降價等各種因素推動。專家判斷，如果剛性需求旺盛，新的供給又持續(xù)緊張，不排除未來三個月內都可能持續(xù)成交火熱的局面。而三個月以后，隨著保障類住房的大量入市，在經濟基本面沒有實質的回暖跡象時，樓市成交將再次受到考驗。

　　“房地產市場能不能回暖最重要是取決于中國的經濟能不能回暖，如果有中國經濟回暖的前提，房地產的回暖就是可以持續(xù)下去的。”SOHO中國董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)稱。

　　另有業(yè)內人士透露，目前的熱銷存在大量人為因素，開發(fā)商通過多積累客源少放房源的方式反復炒作熱銷，這種做法誤導了消費者的購買心理。一旦惡意炒房跡象回生，不排除地方政府出臺新一輪嚴控措施。

　　薛建雄表示，就上海來說，一些此前未啟動的大型動拆遷項目開始啟動，這為上海釋放了大量剛性需求。據了解，2005年和2006年，上海每年動拆遷規(guī)模在800萬平方米，到2007年縮減至300萬平方米。但專家預測，2009年的上海動拆遷面積可能重新達到800萬平方米，這直接帶來500萬平方米的動拆遷安置的需求。

　　“這種做法本質上是政府的調控手段之一。2007年市場異常火爆時，為了防止動拆遷項目帶來大量剛性需求從而拉高房價，政府的做法是延緩動拆遷項目開工。而今年開始，包括大華清水灣二期等項目開始啟動，一些剛需開始釋放出來。”薛建雄稱。

　　和上海相比，北京、廣州、深圳等地的成交回暖更多源于此前價格調整到位。“廣州去年部分房價跌了一半，再加上稅費和利息等鼓勵購房的政策，一些剛性需求集中入市。”中原地產廣州區(qū)黃韜(黃韜博客,黃韜新聞,黃韜說吧)表示。

　　惡意“炒量”現象滋生

　　在此輪“小陽春”中，一個特別值得關注的現象是開發(fā)商惡意“炒量”現象已經開始滋生。一位房地產從業(yè)人士告訴記者，上海一些開發(fā)商通過大量積累客源卻少開房源的方式進行捂盤炒作。

　　根據上海2007年規(guī)定，開發(fā)商每次推盤量不得低于3萬平方米。但隨著樓市趨冷，這一政策被悄然擱置。

　　開發(fā)商的做法是，例如，一個樓盤先電話通知積累好的意向客戶，收集300人次，并發(fā)放2000元一張的VIP卡，此卡可在購房時抵扣2萬元現金。當發(fā)到150張后停止。如果確實能發(fā)出150張，那么開發(fā)商最終的開盤量可能只有75套，也就是對折。這150人對75套房源當然會形成爭搶。熱銷局面就這樣造成了。

　　“一旦這種做法形成趨勢，不排除政策再次出手嚴控泡沫。因此我奉勸開發(fā)商同行，不要輕易漲價，不要輕易挑戰(zhàn)政策底線。”一位房地產開發(fā)商稱。