兩會(huì)后樓市走向何方 房?jī)r(jià)一跌開(kāi)發(fā)商就會(huì)破產(chǎn)

一年一度的兩會(huì)已經(jīng)落下了帷幕。兩會(huì)前落選十大振興行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)在兩會(huì)中也并沒(méi)有新的消息傳出，只是明確了再拿300多億元建廉租房，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中對(duì)2009年房地產(chǎn)的發(fā)展方向也已經(jīng)明確，即“采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。”“穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一要義。那么兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都傳出了哪些信號(hào)？?jī)蓵?huì)后房地產(chǎn)業(yè)將路向何方呢？

　　地價(jià)難現(xiàn)2007年風(fēng)光

　　全國(guó)工商聯(lián)日前在全國(guó)政協(xié)會(huì)議上，遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)去年就全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋總稅收）所占比例為49．42％。其中，三個(gè)一線城市中，上海的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高，達(dá)64．5％；北京為48．28％；廣州為46．94％。

　　盡管全國(guó)人大代表、上海市市長(zhǎng)韓正在回答記者提問(wèn)時(shí)對(duì)此予以否認(rèn)：“不知全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)怎么來(lái)的，肯定有誤，上海沒(méi)拿那么多土地收入。”但是網(wǎng)上調(diào)查顯示，多數(shù)民眾對(duì)于全國(guó)工商聯(lián)公布的數(shù)據(jù)表示相信。2007年中國(guó)各地層出不窮的“地王”、“面粉比面包貴”的現(xiàn)象也不得不讓人覺(jué)得高地價(jià)是高房?jī)r(jià)的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。

　　十一屆全國(guó)政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)（行情,資訊,評(píng)論）集團(tuán)董事局主席許家印(許家印博客,許家印新聞,許家印說(shuō)吧)也建議國(guó)家“三控”降房?jī)r(jià)。“要降房?jī)r(jià)，應(yīng)從構(gòu)成房?jī)r(jià)的幾大要素根源入手解決問(wèn)題。”許家印在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)曾表示，應(yīng)建立嚴(yán)格的“控制地價(jià)、控制稅費(fèi)、控制利潤(rùn)”的控制手段，使房?jī)r(jià)下降到穩(wěn)定合理的價(jià)位，從而保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　地價(jià)成本在兩會(huì)曝光，很快在輿論界掀起軒然大波，多數(shù)接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的民眾表示，希望政府以后能夠從調(diào)低地價(jià)開(kāi)始，切實(shí)把房?jī)r(jià)降低到老百姓能普遍接受的地步。

　　3月17日，房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林(章林博客,章林新聞,章林說(shuō)吧)曉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為：首先，地價(jià)在房?jī)r(jià)的高占比，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是客觀存在的。這說(shuō)明地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮期，確確實(shí)實(shí)得到了高房?jī)r(jià)的“紅利”，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了為什么對(duì)于拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，地方政府的態(tài)度會(huì)比中央政府更急迫更堅(jiān)決。

　　其次，地價(jià)在房?jī)r(jià)的高占比，說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格在很大程度上同地價(jià)呈正比關(guān)系。由于全國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)的逐步形成和物流的日益暢通，房地產(chǎn)建筑成本在全國(guó)許多地方已日趨接近。大城市與小城鎮(zhèn)、東南沿海地區(qū)與中西部地區(qū)房?jī)r(jià)的巨大差異主要就在地價(jià)。因此，研究房地產(chǎn)價(jià)格，要更多地研究地價(jià)，研究房地產(chǎn)泡沫，要更多地研究地價(jià)泡沫。

　　最后，地價(jià)在房?jī)r(jià)的高占比，說(shuō)明“土地財(cái)政”的“替代品”一時(shí)很難找到。不論是4萬(wàn)億投資拉動(dòng)內(nèi)需，還是各大產(chǎn)業(yè)振興，都需要大量投入，這錢(qián)從哪兒來(lái)？

　　目前全國(guó)財(cái)政收入呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，顯然，按照現(xiàn)在這種勢(shì)頭，依靠稅收力不從心，若靠財(cái)政借債，則政府投資必然擠占民間投資，而外匯儲(chǔ)備真正能用于內(nèi)需的數(shù)量也有限。

　　這些年來(lái)，地方政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)主要靠城市擴(kuò)張帶來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收，預(yù)算外主要靠土地出讓收入。要地方政府?dāng)嘟^賣地生財(cái)?shù)哪铑^，從某種角度可以說(shuō)是“站著說(shuō)話不腰疼”，問(wèn)題就在于——在當(dāng)前形勢(shì)下，“土地財(cái)政”的“替代品”到哪兒去找？這是當(dāng)今中國(guó)從中央到地方面臨的最大難題。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新聞,王宏新說(shuō)吧)3月17日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，世界上最能賣地的國(guó)家當(dāng)屬中國(guó)，反觀那些發(fā)達(dá)國(guó)家，政府不是賣地，而是在買地。

　　“土地由政府壟斷，只此一家別無(wú)分店，價(jià)格當(dāng)然也就沒(méi)得商量了。”王宏新表示，現(xiàn)行的土地制度不太合理，土地由政府高度壟斷，而房?jī)r(jià)跟地價(jià)是緊密相關(guān)的，地價(jià)高了，自然會(huì)推高房?jī)r(jià)。當(dāng)前地價(jià)為什么跌了？是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)房子的需求減少了，需求減少，房子就不好賣，對(duì)于土地的需求自然減少，所以地價(jià)會(huì)跌。

　　“我預(yù)計(jì)兩會(huì)后地價(jià)還會(huì)下跌，因?yàn)榈貎r(jià)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的反應(yīng)滯后于房?jī)r(jià)。”章林曉告訴本報(bào)記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮，使得地價(jià)不會(huì)再出現(xiàn)2007年的風(fēng)光景象了。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇對(duì)本報(bào)記者表示，兩會(huì)后地價(jià)也將呈現(xiàn)平穩(wěn)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商拿地將會(huì)更加謹(jǐn)慎。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，此次兩會(huì)中房?jī)r(jià)成本的曝光，也使得地方政府承受巨大的輿論壓力，要想再出現(xiàn)2007年那樣瘋狂的地價(jià)已經(jīng)不大可能。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將“硬著陸”

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇3月17日告訴本報(bào)記者，今年兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)定調(diào)為“穩(wěn)定”，沒(méi)有所謂的“振興規(guī)劃”，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并沒(méi)有太大的利好消息，可能會(huì)讓一些滿懷期望的開(kāi)發(fā)商比較失望。但是，其實(shí)對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，政府該出的政策也都出來(lái)了，中央也不希望房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占比過(guò)大，不希望房?jī)r(jià)過(guò)高而影響民生。

　　北師大王宏新也持相同觀點(diǎn)，他告訴本報(bào)記者，這次兩會(huì)除了強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)外，并沒(méi)有新東西出來(lái)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有利好消息，因?yàn)檎摮龅恼吆痛胧┒家呀?jīng)出來(lái)了。“理論上講，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)將加大整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)量，顯然這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不是好消息。不過(guò)可以肯定的是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再像2007年一樣瘋狂了。”

　　房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉認(rèn)為，對(duì)于兩會(huì)后樓市的走向，從保障性住房建設(shè)方面來(lái)說(shuō)，由于保障性住房建設(shè)，不光肩負(fù)著擴(kuò)大內(nèi)需的歷史重任，而且還是順民意、謀民利、得民心的民生工程，是減輕民意壓力與減輕房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈壓力的最佳平衡點(diǎn)，肩負(fù)著擴(kuò)大內(nèi)需與順應(yīng)民意的雙重歷史使命，而且由于近年來(lái)我國(guó)在保障房建設(shè)上欠帳太多，真正的保障性住房供不應(yīng)求，不可能會(huì)造成過(guò)剩。因此，按照政府工作報(bào)告“加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施”，保障性住房建設(shè)肯定會(huì)一如既往、有條不紊地加大推進(jìn)力度。

　　另外，從市場(chǎng)化住房建設(shè)方面來(lái)說(shuō)，雖然政府提出的目標(biāo)是“穩(wěn)定健康發(fā)展”，但由于國(guó)際國(guó)內(nèi)當(dāng)前以及今后不可預(yù)見(jiàn)因素的影響，再加房地產(chǎn)不論從消費(fèi)品屬性還是從投資（投機(jī)）品屬性來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在著固有的“追漲殺跌”特點(diǎn)。除非有特別強(qiáng)有力的措施，否則從目前發(fā)展的態(tài)勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸將不可避免，必須要防患于未然，未雨綢繆地做好相關(guān)防范工作。

　　樓市價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)打響？

　　兩會(huì)尚未結(jié)束，北京就有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始聯(lián)合降價(jià)。據(jù)了解，3月10日，“春暖樓市”北京春季房展網(wǎng)上聯(lián)展啟動(dòng)，包括萬(wàn)科、中信、遠(yuǎn)洋、北辰、城建、天鴻置業(yè)在內(nèi)的21家房產(chǎn)企業(yè)共推出26個(gè)項(xiàng)目、2300余套優(yōu)惠房源銷售，降幅2％至16％。優(yōu)惠房源覆蓋東城、宣武、朝陽(yáng)等10個(gè)區(qū)縣。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這預(yù)示著兩會(huì)結(jié)束后將會(huì)有一場(chǎng)新的價(jià)格戰(zhàn)展開(kāi)。

　　北師大王宏新認(rèn)為，兩會(huì)后樓市是否會(huì)發(fā)生新的價(jià)格戰(zhàn)取決于市場(chǎng)。“如果樓市形勢(shì)不好的話，價(jià)格戰(zhàn)是難以避免的。但是從另外一方面看，越是健康成熟的產(chǎn)業(yè)，價(jià)格戰(zhàn)越是激烈，例如北京的國(guó)美電器（行情,資訊,評(píng)論）和大中電器，價(jià)格戰(zhàn)就很激烈，但是沒(méi)有老百姓會(huì)罵他們，這說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)對(duì)消費(fèi)者和行業(yè)本身都是有好處的。”

　　而房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉則認(rèn)為，時(shí)至今日，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，能打價(jià)格戰(zhàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，基本上應(yīng)該早已開(kāi)打價(jià)格戰(zhàn)了，還沒(méi)有開(kāi)打價(jià)格戰(zhàn)的，更多的是沒(méi)法開(kāi)打價(jià)格戰(zhàn)，這是由房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特征所決定的。

　　章林曉分析說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他企業(yè)，其他企業(yè)常有多種產(chǎn)品，而房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只有一種，就是房屋。因此，當(dāng)面臨利潤(rùn)太小或根本沒(méi)有利潤(rùn)甚至要虧損時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)法像其他企業(yè)那樣可以通過(guò)管理會(huì)計(jì)學(xué)有關(guān)貢獻(xiàn)毛益的分析，來(lái)作出對(duì)某一只產(chǎn)品是否停產(chǎn)的決定；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一旦決定停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，往往意味著企業(yè)生命走向終結(jié)。

　　正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)屬于風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)業(yè)，在平時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)一般會(huì)超過(guò)其他產(chǎn)業(yè)；當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)走向蕭條時(shí)，房地產(chǎn)又往往會(huì)率先滑坡，平均利潤(rùn)極低甚至全行業(yè)虧損，并導(dǎo)致一批企業(yè)的倒閉。

　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略決策，都建立在“土地價(jià)格可恢復(fù)或可重建”這一特點(diǎn)之上。從價(jià)格這個(gè)角度看，不論是動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，還是可以對(duì)外銷售時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的土地，早就不是從政府那兒剛拿到手時(shí)的土地了。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間尤其是價(jià)格暴漲后，即便這塊土地沒(méi)有經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)手倒賣，開(kāi)發(fā)商也早就通過(guò)評(píng)估，再通過(guò)融資抵押，由“過(guò)去的價(jià)格”搖身一變?yōu)?ldquo;現(xiàn)在的價(jià)格”。這就是為什么土地取得成本很低的房地產(chǎn)企業(yè)，一旦遭遇房?jī)r(jià)大跌，開(kāi)發(fā)商也會(huì)或破產(chǎn)或出逃的根本原因。

　　“因此，這次兩會(huì)后，我們與其關(guān)心房地產(chǎn)企業(yè)間會(huì)不會(huì)有新一輪的價(jià)格戰(zhàn)，還不如未雨綢繆地去關(guān)心有多少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在這一輪蕭條中倒下，各地會(huì)出現(xiàn)多少爛尾樓，這樣更有歷史意義。”章林曉說(shuō)。