房價不跌的秘密：行政性收費達64項 政府最爽

很多人都認為開發(fā)商都是些借著政策發(fā)不義之財?shù)募樯?，可是，事實上，開發(fā)商在全國性的房價上漲風潮中一直處于一個很尷尬的地位。一名房地產(chǎn)開發(fā)商日前在某網(wǎng)站業(yè)內(nèi)論壇上發(fā)帖揭露房價不能跌的原因時說：“除了地價，我們要交六十四項行政性收費，面粉漲價了，包子饅頭哪能不漲。”

　　該開發(fā)商帖子全文如下：很多人都認為開發(fā)商都是些借著政策發(fā)不義之財?shù)募樯?，可是，事實上，開發(fā)商在全國性的房價上漲風潮中一直處于一個很尷尬的地位。一方面，他們要冒著巨大的風險來面對一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤剝;另一方面，還要忍受著消費者的各種指責，當著黑心肝的代言人。我在做第一個房地產(chǎn)項目時，除了地價，我們要交六十四項行政性收費。

　　我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說，如果這些收費減少一半，中國的房價至少降三分之一。為了少交或者免交某些費用，開發(fā)商必須想方設法拉關系走后門。我一直認為房價過高最大的問題，在于開發(fā)商對政府官員的行賄賄行為由買房者承擔。而國家對房屋價格的控制事實上是加大了稅收，但是高稅收最后轉嫁到了購房者身上。中國最大的房地產(chǎn)商是誰?各級政府，它們利用手里的土地批租，然后再向房地產(chǎn)商收取各種名目繁多的費用，等房子建好了，賣出了它們還要向房地產(chǎn)商和購房者收稅。房地產(chǎn)商有風險，可是，各級政府那是包賺不賠啊。其實房地產(chǎn)也是風險投資項目，只是和股票等玩意相比，它不會一夜之間讓你血本無歸而已。

　　作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，我真希望中國各級政府的官員不要自從數(shù)據(jù)去分析GDP的增加，而是從當?shù)仄胀彝サ哪晔杖牒彤數(shù)氐姆績r的比例去看。我一直想問他們一句話，你們政府認為用一個普通家庭20～30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子，正常嗎?一套房子，首付掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒有什么積蓄，這是哪個國家能干出來的事情?可是這奇妙的事情就發(fā)生在社會主義的中國。房產(chǎn)只是眾多產(chǎn)業(yè)中的一個，但卻掏空了人們大量積蓄和未來收入。房價當然與開發(fā)商有直接關系，可是，那更多的是一種無奈。提高房價，使他們?yōu)榱说钟唢L險和市場風險不得不做的自我保護。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動資金的，沒有流動資金，再大的企業(yè)也無法運作。

　　所以對于開發(fā)商來說，他們更關注的是現(xiàn)金流，房子漲了當然好，可以賺得額外的利潤，但是，你要明白一個樓盤的銷售時間越長，對開發(fā)商本身越不利，只有傻瓜才會捂盤惜售，那要捂到什么時候才是個頭?企業(yè)及時套現(xiàn)才是正路。開發(fā)商必須遵循生意規(guī)則，你如果硬要開發(fā)商要有良心，不能漲價，那我要說，這話你跟中國政府說最好。誰控制了土地，誰就控制了房價。所以，中國的房價不是控制在開發(fā)商手里而是控制在政府手里的，只是這個道理一般人不明白。囤積土地是需要巨額資金的，就像生意人所說的壓貨，你能壓多少貨?賣幾十年?對有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，適當壓一兩塊土地，保證公司開發(fā)的延續(xù)性，節(jié)約運營成本是完全必要的，壓多了，誰有那么大的資金?有這個能力的只有政府!

　　房地產(chǎn)行業(yè)的大部分利潤都被收到政府的口袋去了，尤其是在現(xiàn)在以拍賣拿地的現(xiàn)狀下更是如此。該房產(chǎn)商舉例，“某城市的地王，44億的標價，土地面積1.3709萬平方米，容積率4.8，總建筑面積6.58萬平方米，樓面價就是6萬多。也就是說，房子還沒建，政府就已經(jīng)揣到自己口袋這么多錢了。國土局為什么那么容易出貪官，受賄原因全是那紅線內(nèi)外一米，或者容積率那零點幾的小數(shù)!很多朋友都以為，開發(fā)商是想咋建就咋建，可是事實根本不是那么回事，國家政策在那里呢，土地競拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限制了房屋總量的提高。地價是樓價構成中的一個主要因素，它的高低決定了房地產(chǎn)市場的走向。所以，一道政府搞房地產(chǎn)市場所謂的宏觀調(diào)控我就發(fā)笑，他們不是少收點地價，而是加稅，你說，這不是更加推動房價高企嗎?”

　　一個平方米的房子的成本有多少?我告訴他，其實，直接成本很小，比如我這個項目，建筑成本大概在1850～2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電!土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎;裝飾部分80元/m2，包括外墻磚，入戶門，欄桿和鋁合金窗等;園林大概550元/m2;水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設施。 其實，要算房子的成本還要加上營銷成本、財務成本、各種營業(yè)稅、土地增值稅等等。 就說，那容積率吧，我要不是通過卿至泰把它提高了，就原來批的1.7，我根本賺不到什么錢。我曾經(jīng)跟卿至泰說過這樣的話：“面粉漲價了，包子饅頭能不漲?”他笑了，我也笑了。

　　說到這里，我不免又要羅嗦幾句，說說什么是容積率。容積率就是總建筑面積與用地面積的比率?？墒?，國家還有個規(guī)定，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。嘿嘿，要是都按這個來，在考慮到光照指數(shù)，開發(fā)商根本賺不到錢。所以，大家就各顯神通提高容積率。關鍵是送多少錢。容積率相對真實的只有別墅。所以更加賣得死貴。放眼全國，無論哪里，開發(fā)商和規(guī)劃局都在一起愚弄人民。當然其中的公關費很可觀，但與房價利潤相比實在是太劃算了。 正因為容積率是可以托關系修改的，所以，沒有哪個開發(fā)商會傻傻的按照既定好的容積率來開發(fā)。

　　大家在罵房地產(chǎn)商黑心致使房價猛漲的時候，誰也沒有注意土地現(xiàn)價早已漲過房價的漲幅了?，F(xiàn)在地方財政就是土地財政，地方政府拼命要賣土地賺錢，中央想控制都控制不了，你看現(xiàn)在全國各地哪個城市的城區(qū)面積都在不斷蔓延。房價的高低有無標準。答：房價乃政府能夠忍受的價格，房產(chǎn)現(xiàn)象只是中國政治經(jīng)濟體系的一個表征。 我有時覺得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來賣，那么他所得到的稅收只有賣房那么一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4～50年，甚至70年也就是說政府這4-50年就收這么一次稅。但如果作為工業(yè)用地，做廠房，做企業(yè)，那么政府可以年年向企業(yè)商家收稅，所以對于政府來說賣地建房是下下策的方法。但是，為什么他們還要買呢?因為一個地方的一屆領導做多干五年，他做事只管這五年自己的財政收入，至于五年以后，他都不知道調(diào)到什么地方去了，所以，一屆又一屆政府是只管現(xiàn)在不管將來啊!

　　現(xiàn)在最搞笑的還是那個招掛拍制度。據(jù)說這個制度是向香港學習的，可是人家那是民主社會，法律多健全啊?可是在內(nèi)地，這制度一出臺就為政府官員游戲法律提供了更多的空間。沒實行這個制度以前買土地，一般只需要出個10來萬撐死100來萬忽悠賄賂一下國土局的實權人士乃至一把手，那么土地譬如說本來價值1000萬的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬就搞到手了，反正都是公家的地。而現(xiàn)在呢?實行的正規(guī)的招拍掛，一般人就不大敢便宜賣了，你要敢這樣做，不是下臺也得雙規(guī)，官員們心里也是有點忌憚的。

　　那么，價值1000萬的土地可能就的掏出1500萬銀子才能擺得平，即使你有關系后臺夠硬那么最少也得7、800萬才能堵上眾人的嘴巴。因為能夠搞房地產(chǎn)資質(zhì)，能拿到土地的老板哪個是沒有后臺的，哪個是后臺不硬的?你以關系拿到了，那我拿不到我可以利用我的關系在后面捅你一刀還可以名正言順的把你身后的后臺給拉下馬。所以土地這塊上多出來的價格是誰來承擔?當然是羊毛出在羊身上。開發(fā)商不可能善良到自掏腰包，當然的把房價抬上去。 制度是決定資源分配的根本原則，可笑某些人還在寄希望于宏觀調(diào)控，根本的原則不調(diào)，怎么調(diào)都是空調(diào)!

　　我問過一個規(guī)劃局長，“作為一個規(guī)劃局的局長，你從你的角度說說，政府能不能暫時不賣地?”

　　他笑著說：“不賣地，哪里來錢養(yǎng)活那些公務員?” 在房地產(chǎn)行業(yè)，對于地產(chǎn)商追求高回報大家不能有過多指責，因為逐利是企業(yè)的本能。大家應該關心的是，一些地方政府特別是個別貪官不顧國家的一系列制度規(guī)范，為了自己的一己私利，他們憑什么濫用公權利?用公權利牟利呢?在地方政府政績觀的支配下，特別是一些官員在金錢誘惑下，都能想出應對、變通的對策。

　　比如說：招拍掛制度，很輕易地就被地方政府架空，當做擺設。另一方面，對于土地的違法行為，恫嚇的多，實際上處理過軟。國家確實處理了一批土地違法者，但是，輕描淡寫地給省級干部、主管領導一個處分，起不了太大作用。一些受處分的領導干部，不但毫發(fā)無損，有些官帽子還越戴越大呢。 以前我只是一個搞建筑的，現(xiàn)在做上了房地產(chǎn)，干什么吆喝什么，我現(xiàn)在就不得不研究國家關于房地產(chǎn)的有關政策，就不能不千方百計地和對我有用的各級部門官員打交道。

　　作為一個做房地產(chǎn)的商人，我的腦子里一直有一個聲音：“一套房子會壓垮中國。” 為什么這么講?因為我開始加入房地產(chǎn)行業(yè)的時候，正值香港經(jīng)歷亞洲金融風暴不久，香港很多老百姓正經(jīng)歷負資產(chǎn)的風暴。什么是負資產(chǎn)呢?我現(xiàn)在簡單說一下：房價一旦提高，你要它降那是非常困難的，為什么?因為銀行跟房價捆在一起呢，房價一旦升高，你買房子，如果你要做貸款，是不是要以市值做貸款?肯定不是拿凈值做貸款吧?得，這就出現(xiàn)了問題，一旦房價大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亞洲金融危機，當時100萬的房子只剩40萬的價值，可是你的貸款是七成，也就是，這時候你借了銀行70萬，可是房子現(xiàn)在的價值只有40萬!現(xiàn)在，你把房子賣掉還給銀行，你還欠銀行30萬，這時候，你應該怎么做呢?你應該不還了，把房子給銀行算了，我何必再賠30萬呢。

　　可是，香港老百姓當時并沒有把房子給銀行，為什么?因為香港有很完整的信用體系，你一旦把房子給銀行，你的信用就完了，以后你找工作、創(chuàng)業(yè)、納稅甚至生活都會出現(xiàn)問題，你不能擁有私家車，不能到高級消費場所等等。所以，香港老百姓沒有辦法，只好硬抗著。

　　可是，中國大陸就不同啦，因為沒有完整的信用體系和社會保障體系，如果出現(xiàn)了負資產(chǎn)，老百姓立刻就會把房子扔給銀行，那時候，比亞洲金融風暴和美國次貸危機的金融風暴馬上就席卷全國，中國經(jīng)濟馬上就到退三十年。 所以，很多朋友總寄希望于宏觀調(diào)控，認為國家出了重拳房地產(chǎn)價格就會降下來，可是，你不明白，中央可明白宏觀調(diào)控政策所帶來的金融風險以及把金融機構搭上去的銀行風險呢。 再說，各地方政府能讓房價下來嗎?房價一下來，GDP立刻就降好多個百分點，政績怎么算?稅收怎么收?地方財政怎么來錢?銀行壞賬是不是又要超過國際標準若干個百分點?

　　但是，不宏觀調(diào)控好不好?也不行，那就是第二個日本泡沫。二者泡沫就會造成經(jīng)濟過熱，物價上漲，通貨膨脹，企業(yè)運營成本提高。所以，還要調(diào)控，而調(diào)控的主要手段就是緊縮銀根，提高利率，而這樣的做法作打得一個惡果就是叫制造業(yè)賺不到錢，使得制造業(yè)老板把錢從制造業(yè)抽出來投入股市、房市從而使泡沫越來越大。

　　這不是似乎進入了一個怪圈?永遠也解決不了問題?老百姓就要坐等災難的到來而無能為力?其實有辦法，這辦法就是讓這房價高企的始作俑者放棄對房價的操控。

　　大家知道，房地產(chǎn)項目，立項到開工，一直到峻工驗收合格包括期間的銷售等等環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都有政府的影子，就連最后的房地產(chǎn)交易中心，那本來應該是個類似市場之類的東西吧?那也是國土局下屬的事業(yè)單位。

　　大家知道只要有政府影子的地方就一定有濫用職權，而濫用職權就意味著腐敗，而這樣也就提高了交易成本。所以，讓政府推出這些所謂的監(jiān)管，或者減少監(jiān)管，或者公開監(jiān)管，都會讓房地產(chǎn)市場減少腐敗，減少成本，最主要的就是那么行政性的收費項目能不能取消呢?我就不明白一件事，在房地產(chǎn)項目的建設過程中你收了建筑公司的稅、驗收合格以后你又收了房地產(chǎn)公司的稅、交易過程中你又收了房地產(chǎn)公司和買房者雙方的稅，這些稅不就是用來支付你那些行政機構的費用的嗎?你政府為什么還要重新再收一遍呢?

　　說完了這些咱再說你政府的賣地行為，你美其名曰說是什么市場化，我看純屬你往財政撈錢，每屆地方政府上臺之后什么事都不用做，只要賣地就能使GDP上升，賣一塊地GDP上升一個百分點，賣兩塊地GDP又上升兩個百分點，賣的價格越高GDP越高，所以，放眼全國，什么東西漲價最快?土地!而且是只漲不跌的，這時什么行為?市場行為?鬼才信，這就叫操控市場。你土地價格上去了，企業(yè)運營成本自然就上去了，于是，拉動相關行業(yè)漲價，相關行業(yè)漲價，其他行業(yè)能不漲價?所以啊，溫總說到了經(jīng)濟發(fā)展中的結構性漲價，它是說到點子上了，可是他有一句隱臺詞沒有說出來，那就是結構性上漲的根子在哪里?我相信他是明白的。

　　政府不賣地，房價就能降下來?短時間這個效果是出不來的，短時較出效果只能在銀行身上下手，但是，大家請記住，在銀行身上下手也不是那么容易的，首先，銀行雖然說是國家的，可是銀行他也是企業(yè)，它也要生存啊，你現(xiàn)在叫它生存不下去，他能干嗎?除非政府擬給補貼。銀行的錢是在房價最高的時候放出去的，你現(xiàn)在強行打壓房價，銀行的損失怎么辦?就算你給銀行補貼，那些房地產(chǎn)公司又怎么辦?他有些房子實在房價最高的時候賣出去的，那么現(xiàn)在房價呼拉掉下來一大截?人家那些先買房的人不來找你房地產(chǎn)公司嗎?不管多大的房地產(chǎn)公司都沒有銀行的實力，老百姓叫它退錢它是退不起的。

　　所以，像在短時間把房價降下來，那簡直是天方夜譚。不說，當初花了高價買地建房的房地產(chǎn)商不干，銀行不干、買了房的業(yè)主不干、就是地方政府也不干啊?再說，還有一只幕后黑手在繼續(xù)推動房價上漲呢?那黑手是什么?就是政府賣地的那筆錢啊?那錢它不會老老實實躺在財政局的帳號上的，它要以各種名義跑到市場上來，修橋鋪路從事地方建設啦、公務員加薪啦、福利事業(yè)啦等等，但是為這些最終買單者一定是老百姓!怎么買，你自己想吧。