開(kāi)發(fā)商上演漲價(jià)鬧劇引罵聲 樓市可能仍將調(diào)整

這個(gè)時(shí)候，選擇漲價(jià)，引來(lái)一片罵聲。

　　進(jìn)入3月，隨著成交回升態(tài)勢(shì)，立即有開(kāi)發(fā)商上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格。上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園等，廣州的光大花園 (論壇 相冊(cè) 戶(hù)型 樣板間 地圖搜索)、江南苑等，深圳的諾德假日花園、溪山美地園等，以及北京、常州、貴陽(yáng)、重慶等區(qū)域均先后出現(xiàn)漲價(jià)樓盤(pán)，漲價(jià)幅度從1.9%—10%甚至20%不等。

　　不過(guò)，另一個(gè)值得注意的情況是，這些漲價(jià)項(xiàng)目此前都出現(xiàn)較大幅度降價(jià)，目前價(jià)格均不是其歷史高點(diǎn)，超過(guò)一半的樓盤(pán)較項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高點(diǎn)的降幅在20%水平。

　　漲價(jià)的主流動(dòng)機(jī)浮出水面：為了過(guò)冬，開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)在去年獲得了比未降價(jià)樓盤(pán)更快的消化速度，但過(guò)冬策略的另一頭是延緩工期、收縮開(kāi)發(fā)，這直接產(chǎn)生目前成交回升時(shí)期部分開(kāi)發(fā)商后續(xù)供應(yīng)跟不上，即選擇對(duì)所剩無(wú)幾的待售產(chǎn)品漲價(jià)，慢慢賣(mài)。

　　過(guò)冬策略“后遺癥”

　　近期，光大證券一行人前往深圳和廣州拜訪(fǎng)了“萬(wàn)保招金”四大地產(chǎn)商，并參觀位于深圳和東莞的多個(gè)項(xiàng)目。調(diào)研結(jié)果是：確認(rèn)華南房地產(chǎn)市場(chǎng)春節(jié)以來(lái)的回暖趨勢(shì)仍在延續(xù)，但同時(shí)開(kāi)發(fā)商的新開(kāi)工指標(biāo)將繼續(xù)縮減，新增供應(yīng)將繼續(xù)放緩。

　　“成交回暖，部分開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的情況，選擇微幅上調(diào)銷(xiāo)售價(jià)格，這完全是正常的市場(chǎng)行為，外界的反應(yīng)有些過(guò)度。”多位券商分析師表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)。

　　最終的調(diào)研報(bào)告，大多強(qiáng)調(diào)目前各地成交量的回升現(xiàn)象以及樓市回暖的判斷，對(duì)出現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)現(xiàn)象，并未著墨。但事實(shí)上，相比成交回升的“統(tǒng)一口徑”，個(gè)別開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的情況更能刺激樓市的神經(jīng)。

　　根據(jù)上海克而瑞(中國(guó))研究中心提供的統(tǒng)計(jì)資料，提價(jià)樓盤(pán)，還有廣州的嶺南新世界家園、蘭亭御園 (論壇 相冊(cè) 戶(hù)型 樣板間 地圖搜索)，深圳的佳兆業(yè)水岸新都四五期，常州的御源林城，貴陽(yáng)的貴陽(yáng)世紀(jì)城，重慶的奧園康城等。這些樓盤(pán)的價(jià)格漲幅最大達(dá)20%(嶺南新世界家園 (論壇 相冊(cè) 戶(hù)型 樣板間 地圖搜索))，光大花園漲幅也達(dá)到13.4%，其余的普遍也超過(guò)5%。此外，北京多個(gè)低價(jià)樓盤(pán)也悄然提價(jià)，幅度超10%。

　　“通過(guò)比較這些樓盤(pán)此前的降價(jià)和銷(xiāo)售情況，不難發(fā)現(xiàn)，目前漲價(jià)的樓盤(pán)中，主要是一些之前出現(xiàn)過(guò)大幅降價(jià)、前期消化較多的樓盤(pán)。”易居中國(guó)分析師薛建雄指出，“從開(kāi)發(fā)商去年的過(guò)冬策略去分析目前的調(diào)價(jià)舉動(dòng)，更能看到其中的根本。去年，大部分開(kāi)發(fā)商不是停工，就是沒(méi)有推盤(pán)計(jì)劃。今年成交出現(xiàn)回升后，受制于去年的開(kāi)發(fā)放緩計(jì)劃，很難短時(shí)間內(nèi)拿出足夠房源銷(xiāo)售。但又不甘心錯(cuò)過(guò)這樣一波行情”。

　　經(jīng)過(guò)深入面對(duì)面調(diào)研，光大證券分析師注意到，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)投資方面的速度，今年大多依然延續(xù)了去年“縮減開(kāi)工指標(biāo)”的策略，因此今年市場(chǎng)新增供應(yīng)繼續(xù)放緩的格局難有大的變化。

　　其中，2008年，萬(wàn)科(000002.SZ)幾度下調(diào)了項(xiàng)目的新開(kāi)工面積，實(shí)際完成數(shù)大約在570萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2009年的新開(kāi)工面積將繼續(xù)低于2008年；保利地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))(600048.SH)的新開(kāi)工面積大約為400萬(wàn)平方米，比前一年下降25%-30%，2009年的新開(kāi)工面積也不會(huì)超過(guò)2008年；金地(600383.SH)2008年初計(jì)劃全年開(kāi)工261萬(wàn)平方米，實(shí)際情況約下降了近30%，不到200萬(wàn)平方米，2009年將繼續(xù)下降；招商地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))(000024.SZ)2008年新開(kāi)工面積約200萬(wàn)平方米，2009年計(jì)劃新開(kāi)工面積僅130萬(wàn)平方米，下降35%。

　　對(duì)此，滬上開(kāi)發(fā)商資深人士柴一峰坦言，目前這種情形，是開(kāi)發(fā)商既定過(guò)冬計(jì)劃趕不上市場(chǎng)實(shí)際變化的表現(xiàn)，而個(gè)別開(kāi)發(fā)商選擇漲價(jià)，某種程度上，是開(kāi)發(fā)商去年過(guò)冬策略的“后遺癥”。

　　后市調(diào)整難以避免

　　這位開(kāi)發(fā)商資深人士還指出，“開(kāi)發(fā)商的資金鏈情況是決定其不同過(guò)冬策略的主要因素，資金鏈緊張，難免需要縮減開(kāi)工速度和節(jié)奏，放緩?fù)顿Y，同時(shí)還需要加快銷(xiāo)售速度。問(wèn)題是，當(dāng)后續(xù)房源跟不上在售房源的消化速度時(shí)，情況就很尷尬。”

　　在樓市整體供求關(guān)系上，即使目前市場(chǎng)需求有所釋放，也未根本改變供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的整體局面，后市龐大存量房源的逐步釋放，將給市場(chǎng)帶來(lái)更大的調(diào)整壓力。

　　佑威#zhPoint#樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示，僅在上海一地，目前市場(chǎng)上已經(jīng)取得預(yù)售許可證但尚無(wú)任何成交的樓盤(pán)約160個(gè)，涉及房源近2.5萬(wàn)套，對(duì)應(yīng)待售面積高達(dá)約260萬(wàn)平方米。

　　“已取得預(yù)售許可證但未有成交的樓盤(pán)，取得許可證的時(shí)間一般集中在2008年，最早的甚至在2006年，最晚的也已獲證一兩個(gè)月。照實(shí)際情況，如果開(kāi)發(fā)商真的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，這么長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有任何成交的可能性極低，唯一的解釋只能是獲證后開(kāi)發(fā)商未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，或者開(kāi)而不售。”佑威研究機(jī)構(gòu)分析師彭光麗指出。

　　可售而不售的房源，多半是開(kāi)發(fā)商不滿(mǎn)足于目前的市場(chǎng)價(jià)格，期待價(jià)格回升再開(kāi)盤(pán)。

　　不容忽視的是，目前許多城市的熱銷(xiāo)局面，背后是開(kāi)發(fā)商有意識(shí)地控制供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)量。

　　在上海，上周全市有18個(gè)樓盤(pán)僅推出了共23.55萬(wàn)平方米商品住宅房源，還不如前一周16批房源的26.1萬(wàn)平方米少供應(yīng)量。導(dǎo)致批量增加房源量卻不增加的主要原因是，上周僅一家開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)量在3萬(wàn)平方米以上，其余的17批房源只推30-160套。

　　其實(shí)，3萬(wàn)平方米的推盤(pán)量，是早在2007年上海市政府有關(guān)部門(mén)就明確規(guī)定的開(kāi)發(fā)商單次開(kāi)盤(pán)量的最低門(mén)檻，入市銷(xiāo)售項(xiàng)目每次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，推盤(pán)量不得小于這個(gè)規(guī)模。該規(guī)定至今并未明確取消，因此開(kāi)發(fā)商推盤(pán)入市還應(yīng)遵守。但如果無(wú)人遵守，似乎也無(wú)人監(jiān)管。

　　薛建雄認(rèn)為，少量多批的方式人為制造供不應(yīng)求，目的是促使購(gòu)房者下單，同時(shí)也給一些樓盤(pán)上調(diào)價(jià)格提供了空間。

　　戴德梁行(戴德梁行博客)投資部董事葉建成直言，政府能夠給予的優(yōu)惠和扶持是非常有限的，還需要開(kāi)發(fā)商本身改變策略積極應(yīng)對(duì)，如果還不能認(rèn)清形勢(shì)將很難跟上時(shí)局渡過(guò)難關(guān)，目前形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)實(shí)行低賣(mài)低買(mǎi)的積極策略。

　　上海景瑞地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)部副總監(jiān)楊子江提醒，未來(lái)的4、5月份，更多開(kāi)發(fā)商將抓住目前成交回升的時(shí)機(jī)推出房源，隨著存量房源逐步入市，到時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)，用“慘烈”形容毫不為過(guò)。