房?jī)r(jià)仍未觸及真正底部 樓市“春暖”謹(jǐn)防倒春寒

樓市購(gòu)買(mǎi)力踴躍入市、成交量放大、部分項(xiàng)目出現(xiàn)提價(jià)……種種跡象表明，經(jīng)歷了一年寒冬的房地產(chǎn)市場(chǎng)的確迎來(lái)了融融暖意，這也表明中央政府從去年開(kāi)始的救市措施和開(kāi)發(fā)商們的一再割肉，終于有了成效。于是，趁著暖意，部分項(xiàng)目開(kāi)始提價(jià)，但是業(yè)內(nèi)人士提醒，漲價(jià)可能帶給開(kāi)發(fā)商更豐厚的利潤(rùn)，但也可能把市場(chǎng)來(lái)之不易的暖意打消殆盡，銷(xiāo)售重新進(jìn)入膠著的冰凍期。

　　樓市喜迎小陽(yáng)春

    北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3月1日—15日的半個(gè)月內(nèi)，新房簽約數(shù)達(dá)到了6938套，相比2月份同期3111套，上漲了一倍多。此外，二手房網(wǎng)簽量是8173套，比2月份同期翻了一倍多。樓市迎來(lái)久違的暖意。

    銷(xiāo)售量大幅提升

    春節(jié)后開(kāi)盤(pán)的不少項(xiàng)目繼續(xù)推行打折、特價(jià)策略,引來(lái)了陣陣人潮。記者了解到，燕郊的某處新房甚至打出了單價(jià)2650元的驚人低價(jià)，比起以往周邊4000至5000元/平方米的價(jià)格來(lái)說(shuō)，的確是很難讓人不受誘惑。位于海淀區(qū)定價(jià)19000左右的學(xué)院派項(xiàng)目最近問(wèn)詢(xún)購(gòu)房者也頗多，多為大學(xué)生畢業(yè)買(mǎi)房，大學(xué)畢業(yè)后工作兩年的石先生告訴記者，開(kāi)盤(pán)時(shí)27000的價(jià)格太貴，現(xiàn)在覺(jué)得價(jià)格還可以。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，包括期房和現(xiàn)房在內(nèi)，2月份全市新建商品房網(wǎng)上簽約量達(dá)到8282套，比上月增長(zhǎng)超過(guò)15%。和2008年全年都十分低迷的新建商品房市場(chǎng)相比，其回暖跡象相當(dāng)明顯回暖的不僅僅是新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)也在節(jié)后出現(xiàn)了銷(xiāo)售量大幅增加的情況，各大中介也迎來(lái)了久違的忙碌。記者在望京、雙井、亞運(yùn)村、和平里等區(qū)域的中介門(mén)店，都看到了門(mén)庭若市的景象。

    北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2月份全市存量房網(wǎng)上簽約套數(shù)達(dá)9373套，創(chuàng)下了13個(gè)月以來(lái)的新高。

    昨天位于東三環(huán)附近鏈家銷(xiāo)售點(diǎn)的一名銷(xiāo)售人員告訴記者，目前買(mǎi)二手房的人實(shí)在太多了，他手里的客戶(hù)都快帶不過(guò)來(lái)了，但與以往不同的是，現(xiàn)在買(mǎi)房的基本都是有自住需求的客戶(hù)，投資者非常少。據(jù)該銷(xiāo)售員經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在10家客戶(hù)里，可能有一個(gè)投資者，剩下9家客戶(hù)中，還有8家是打算五一結(jié)婚買(mǎi)房的小夫妻，所以，80—100平方米左右的兩居室是現(xiàn)在最搶手的戶(hù)型，而太大或太小的戶(hù)型成交相對(duì)少一些。

　　看好后市上調(diào)價(jià)格

    隨著市場(chǎng)成交的回暖，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為樓市已經(jīng)走出低谷，進(jìn)入上升通道，出于對(duì)后市良好的預(yù)期，部分項(xiàng)目也相應(yīng)地上調(diào)了價(jià)格。

    據(jù)了解，大望路的珠江帝景價(jià)格上調(diào)1500元/平方米左右，平均價(jià)格已經(jīng)回到20000元/平方米以上。南城的文成建筑把特惠調(diào)回了原價(jià)，前后相差近3500元。廣渠門(mén)的冠城名敦道、萬(wàn)科紫苑等都嘗試小幅上調(diào)價(jià)格數(shù)百元。

    對(duì)于目前不少開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備調(diào)高售價(jià)，記者采訪了相關(guān)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。他們都表示，調(diào)價(jià)的原因是銷(xiāo)售形勢(shì)轉(zhuǎn)好，比較看好后市。北京金都地產(chǎn)總經(jīng)理高宏標(biāo)表示，要是銷(xiāo)售形勢(shì)繼續(xù)走好，該項(xiàng)目也不排除漲價(jià)的可能性。首先該項(xiàng)目?jī)H剩下100多套房了，銷(xiāo)售壓力不大。其次，項(xiàng)目目前銷(xiāo)售得很好，如3月15日，該項(xiàng)目當(dāng)日成交40多套，成交金額破億。

    據(jù)了解，富力地產(chǎn)的一些項(xiàng)目也準(zhǔn)備調(diào)價(jià)。2月份，富力地產(chǎn)北京的項(xiàng)目銷(xiāo)售了6個(gè)多億，3月份截至15日，北京的項(xiàng)目就賣(mài)了4個(gè)多億，估計(jì)3月份能賣(mài)到八九個(gè)億。銷(xiāo)售情況如此好，富力地產(chǎn)也在準(zhǔn)備調(diào)價(jià)。

    三大因素促暖

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，促使樓市出現(xiàn)回暖的主要原因有三：一、政府出手救市，給了市場(chǎng)一定信心。二、開(kāi)發(fā)商在2007年迷失過(guò)，但在2008年積極回調(diào)價(jià)格、促銷(xiāo)，切實(shí)降低了房?jī)r(jià)。三、剛性需求開(kāi)始入場(chǎng)。目前的買(mǎi)房者，90%都是年輕人，很多都是要等著房子結(jié)婚的，這樣的剛性需求在去年被壓抑了，2009年初，在政策促進(jìn)和房?jī)r(jià)的回調(diào)下，集中釋放出來(lái)。

    北京金都地產(chǎn)總經(jīng)理高宏標(biāo)表示，成交量止跌回暖，顯示出樓市在經(jīng)歷了一年多時(shí)間供需雙雙觀望的局勢(shì)后，市場(chǎng)終現(xiàn)松動(dòng)。開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)的制定趨于理性，逐步貼近了購(gòu)房人的心理價(jià)位，觸動(dòng)了消費(fèi)的反彈。

    協(xié)成機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，目前市場(chǎng)銷(xiāo)售形式好轉(zhuǎn)的主要原因是由于近期部分樓盤(pán)開(kāi)出一批特價(jià)、降價(jià)房所致，如珠江帝景、文成建筑等項(xiàng)目春節(jié)期間推出的特價(jià)房由于價(jià)格誘人，成交情況都很理想；其次，兩會(huì)過(guò)后，不少購(gòu)房者認(rèn)為近期后市利好政策出臺(tái)可能性已不大，不再觀望而釋放需求；再者，對(duì)二套住倒春寒的六大潛因

    沒(méi)有人否認(rèn)樓市迎來(lái)了期盼已久的回暖，但是此次的回暖能否證明樓市的春天已經(jīng)到了呢？樓市真的開(kāi)始觸底反彈了嗎？業(yè)內(nèi)不乏樂(lè)觀者，認(rèn)為樓市的冬天已經(jīng)過(guò)去，到了觸底反彈的階段，加價(jià)銷(xiāo)售增加利潤(rùn)才是硬道理。

    富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)、總裁張力就是樂(lè)觀派的代表，依據(jù)就是富力地產(chǎn)今年以來(lái)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)骈_(kāi)花，2月份成交額大概23個(gè)億，破歷史紀(jì)錄。所以，張力公開(kāi)表示：“樓市開(kāi)始復(fù)蘇了，市場(chǎng)開(kāi)始變好了。”同時(shí)，基于這種認(rèn)識(shí)，富力開(kāi)始對(duì)部分城市的部分項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格回調(diào)，最高幅度達(dá)5%。

    相對(duì)于張力的樂(lè)觀，更多的業(yè)內(nèi)人士卻持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為當(dāng)下的暖意究竟是春天的前兆還是一小波行情的短暫釋放，目前還很難判斷，即便是春天的前兆，也要提防“倒春寒”的可能性。

    這些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在世界經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不容樂(lè)觀的大背景下，房?jī)r(jià)還沒(méi)有調(diào)整到真正的底部，而且中央政府也沒(méi)有推動(dòng)房?jī)r(jià)的意圖，再加上現(xiàn)有的巨大存量房和企業(yè)資金鏈的壓力，現(xiàn)在說(shuō)樓市復(fù)蘇為時(shí)尚早。

    有開(kāi)發(fā)商提醒紛紛開(kāi)始漲價(jià)的同行們：“現(xiàn)在過(guò)于樂(lè)觀，犯的錯(cuò)誤可能是致命的。”

    1 大環(huán)境不容樂(lè)觀

    陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，樓市的大背景沒(méi)有變化，僅憑近期銷(xiāo)售量回升就判斷樓市已經(jīng)回暖，甚至開(kāi)始反彈，有些過(guò)于樂(lè)觀了。

    范小沖的依據(jù)是：“從經(jīng)濟(jì)環(huán)境上看，國(guó)際金融危機(jī)不但沒(méi)有結(jié)束的跡象，而且開(kāi)始向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，很可能會(huì)帶來(lái)第二輪金融危機(jī)，作為世界經(jīng)濟(jì)一部分的中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)開(kāi)始回暖。從市場(chǎng)環(huán)境看，市場(chǎng)上巨大的庫(kù)存量依然存在，而且在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，樓市供大于求的狀態(tài)很難改變。從資金鏈看，開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率、現(xiàn)金流沒(méi)有大的改善。再加上出口、就業(yè)的不景氣沒(méi)有改善，中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)的不確定性……因此樓市還沒(méi)到真正回暖的時(shí)候。”

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也持同樣的看法，并認(rèn)為“樓市目前的暖意只能是微調(diào)，并不能在根本上扭轉(zhuǎn)局勢(shì)。”

    SOHO集團(tuán)董事長(zhǎng)潘石屹則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能回暖最重要是取決于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)能不能回暖，“如果有中國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖的前提，房地產(chǎn)的回暖就可以持續(xù)下去。”

    據(jù)報(bào)道，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）在4個(gè)月的時(shí)間兩次下調(diào)2009年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，從2008年10月份的3%，調(diào)低到11月份的2.2%，再到今年1月份的0.5%，為二戰(zhàn)后最低增速。近日，IMF總裁多米尼克·斯特勞斯-卡恩甚至公開(kāi)表示全球經(jīng)濟(jì)2009年將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

    2 房?jī)r(jià)尚未見(jiàn)底

    廣州市番禺祈福新邨房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)彭磷基在兩會(huì)期間接受媒體采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在房子的賣(mài)價(jià)已經(jīng)是成本價(jià)，甚至有些房子的賣(mài)價(jià)比成本價(jià)還低，很難再降了。”

    這一觀點(diǎn)卻遭到同行們的反駁。中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波就是其中一個(gè)反駁者。

    黃怒波告訴記者，市場(chǎng)的確出現(xiàn)了一些低于成本價(jià)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，“有開(kāi)發(fā)商在地價(jià)高峰期拿的土地，加上這兩年財(cái)務(wù)成本的上升，原來(lái)預(yù)計(jì)能賺5000元的，可能現(xiàn)在只能賺1000元了，這時(shí)再降2000元，就低于成本價(jià)了。因此，的確有項(xiàng)目房?jī)r(jià)已經(jīng)到了成本價(jià)”，但他同時(shí)指出，這并不能說(shuō)明房?jī)r(jià)到了底部，因?yàn)?ldquo;商品的價(jià)格制定要遵循市場(chǎng)原則，房?jī)r(jià)的合理價(jià)位應(yīng)該取決于購(gòu)房者的承受能力，而不是開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。“開(kāi)發(fā)商因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷失誤導(dǎo)致成本過(guò)高發(fā)生的損失，不應(yīng)該由消費(fèi)者承擔(dān)，”黃怒波說(shuō)，“房?jī)r(jià)再降5%-10%，也不奇怪。”

    采訪中，大部分接受采訪的業(yè)內(nèi)人士都表示，雖然大幅下調(diào)的可能性不大，但目前的房?jī)r(jià)仍尚未觸及真正的底部。

    另?yè)?jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，2月份中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比1月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，為自去年12月首次出現(xiàn)同比下降后，連續(xù)第三個(gè)月跌幅持續(xù)擴(kuò)大；環(huán)比亦降0.2%。

　　3 調(diào)價(jià)太過(guò)樂(lè)觀

    隨著銷(xiāo)售量的回升，部分項(xiàng)目悄悄提高了價(jià)格，漲幅從數(shù)百元到數(shù)千元不等。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京市新建住宅價(jià)格同比上漲0.1%。

    中遠(yuǎn)地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，樓市的回暖使一些開(kāi)發(fā)商信心倍增，追求利益最大化的本性又顯現(xiàn)出來(lái)，不少項(xiàng)目開(kāi)始提高售價(jià)，想借此再大賺一把，但這樣做是十分危險(xiǎn)的，很有可能使剛有起色的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入低迷。

    “價(jià)格再上漲就會(huì)和買(mǎi)房人的預(yù)期又形成新的差距，引起新的觀望”，進(jìn)而“可能引發(fā)倒春寒”，李文杰提出了警告。

    據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，只有降價(jià)的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，而采取堅(jiān)守價(jià)格策略的樓盤(pán)，成交量普遍偏低。北京市房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，今年1月底，全市有97個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整到2007年一季度水平，占在售項(xiàng)目的40%。這些項(xiàng)目取得了較好的銷(xiāo)售效果。

    萬(wàn)年基業(yè)總裁黃璽慶對(duì)目前因降價(jià)產(chǎn)生的銷(xiāo)售量上升，并不樂(lè)觀。他坦言不看好部分項(xiàng)目的調(diào)價(jià)行為，“之所以能熱銷(xiāo)，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下調(diào)了，如果漲上去，估計(jì)又不好賣(mài)了。各項(xiàng)目還應(yīng)謹(jǐn)慎點(diǎn)。”

    不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不用對(duì)這種漲價(jià)擔(dān)心。陳云峰認(rèn)為這屬于市場(chǎng)的正常漲跌，而且不可能出現(xiàn)大幅度漲價(jià)，因?yàn)?ldquo;經(jīng)過(guò)07年的瘋狂、08年低落，開(kāi)發(fā)商都有所顧及”。

    對(duì)房?jī)r(jià)上漲，有業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者不要恐慌，“不排除部分開(kāi)發(fā)商利用消費(fèi)者‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’的心理進(jìn)行試探性漲價(jià)的可能，你一慌，就中計(jì)了。”

    4 政策無(wú)意救價(jià)

    自去年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列的政策，推動(dòng)住房消費(fèi)。兩會(huì)過(guò)后，加大保障力度、促進(jìn)樓市穩(wěn)定發(fā)展被視為樓市發(fā)展的基本方向。

    這些政策出臺(tái)后，的確起到了啟動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力、促進(jìn)消費(fèi)的作用，營(yíng)業(yè)稅的減免促進(jìn)了春節(jié)后二手房市場(chǎng)的銷(xiāo)售；二套房貸的解禁、限外令的暫停執(zhí)行、房貸利率七折等政策促進(jìn)了新房市場(chǎng)的活躍。這讓部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為政策對(duì)房地產(chǎn)都是利好，如今樓市開(kāi)始觸底反彈，可以提價(jià)了。但也有清醒的開(kāi)發(fā)商對(duì)此表示擔(dān)憂(yōu)。

    中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波認(rèn)為，雖然此前出臺(tái)的系列政策對(duì)樓市而言都是利好，但是，把政府力圖穩(wěn)定市場(chǎng)、恢復(fù)市場(chǎng)活力的意圖解讀為“救企業(yè)救價(jià)格”，應(yīng)該是“開(kāi)發(fā)商們誤讀了政策，一廂情愿地以為政府要救市，救房?jī)r(jià)”。

    黃璽慶也認(rèn)為，中央的政策并沒(méi)有讓房?jī)r(jià)上漲的意思，而是想促進(jìn)交易量的上漲。因?yàn)橹挥薪灰琢可先?，才能推?dòng)購(gòu)房消費(fèi)，才能拉動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的幾十個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

    政府的立場(chǎng)很明確，要穩(wěn)定市場(chǎng)，促進(jìn)消費(fèi)，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)。這時(shí)房?jī)r(jià)貿(mào)然上漲，必然會(huì)打破樓市的穩(wěn)定，影響消費(fèi)，絕不利于樓市的穩(wěn)定。

    在這樣的情況下，“漲價(jià)的行為是一種對(duì)市場(chǎng)的錯(cuò)誤判斷”，黃怒波不無(wú)憂(yōu)慮地提醒同行們，“現(xiàn)在過(guò)于樂(lè)觀，犯的錯(cuò)誤可能是致命的”。

    5 資金鏈依然緊張

    如果說(shuō)房?jī)r(jià)是橫亙?cè)陂_(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的一道溝壑的話，資金鏈則是單獨(dú)懸在開(kāi)發(fā)商頭上的達(dá)摩克利斯之劍。記者調(diào)查了幾家房地產(chǎn)企業(yè)，多半企業(yè)表示，現(xiàn)在資金緊張。東四環(huán)某項(xiàng)目高層私下向記者訴苦，“我們現(xiàn)在非常缺錢(qián)”。而這樣的苦衷，在當(dāng)下的樓市絕非個(gè)例。

    今年以來(lái)，銀行貸款有所放松。不少開(kāi)發(fā)商都明顯感覺(jué)到銀行的這種變化。黃怒波告訴記者：“現(xiàn)在貸款好談了。去年銀行根本就不跟你談貸款的事情，今年以來(lái)，只要符合政策的貸款，都可以坐下來(lái)談。從這點(diǎn)上講，比去年的融資環(huán)境好多了。”

    據(jù)悉，前兩月新增貸款規(guī)模已達(dá)2.69萬(wàn)億元，同比多增1.64萬(wàn)億元，完成了今年計(jì)劃新增貸款5萬(wàn)億的一半還多。

    這并不意味著所有的企業(yè)都能從中分一杯羹，緩解緊張的資金。據(jù)記者了解，對(duì)負(fù)債率太高的企業(yè)，銀行還是嚴(yán)控貸款的，畢竟銀行也要控制風(fēng)險(xiǎn)。為了解決資金鏈的問(wèn)題，北京、廣州一些樓盤(pán)不賺錢(qián)，甚至低于成本價(jià)也要買(mǎi)樓。畢竟，這時(shí)候活命才是最重要的。

    協(xié)成機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，不少開(kāi)發(fā)商確實(shí)存在資金鏈緊張的事實(shí)，原因在于07年中后期不少開(kāi)發(fā)商天價(jià)拿地囤積，占用了大量資金，進(jìn)入樓市調(diào)整期后，樓市整體成交量慘淡，項(xiàng)目銷(xiāo)售受阻，資金回籠速度放緩，不少開(kāi)發(fā)商尤其是中小型開(kāi)發(fā)商的資金非常緊張；其次，之前金融信貸政策的調(diào)整，09年以前執(zhí)行的銀根緊縮政策，也使得開(kāi)發(fā)商的融資成為一大難題。

    因此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊建議，資金緊張的開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極順應(yīng)形勢(shì)，在市場(chǎng)低潮期，“只有快速銷(xiāo)售才能換取維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，乃至發(fā)展壯大的資金，才能搶占市場(chǎng)先機(jī)。”

    6 存量房過(guò)多

    2008年北京住宅銷(xiāo)售大幅下挫，使得北京新房存量上漲。進(jìn)入到2009年，如何消化這些存量房成為樓市的重中之重。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，僅2008年住宅的存量，按照2008年的銷(xiāo)售進(jìn)度，需要消化18個(gè)月，這還不包括2009年的新增供應(yīng)。由此可見(jiàn)，2009年成了名副其實(shí)的存量消化年。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此大的住宅存量，勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成沖擊，影響房?jī)r(jià)的走高。

    繆培丹認(rèn)為，存量房的消化過(guò)程必定會(huì)影響到后市新盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，供大于求的格局也會(huì)使樓市價(jià)格在短期內(nèi)持續(xù)下滑的狀態(tài)，隨著存量房的消化，市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)逐步恢復(fù)上揚(yáng)，但這需要一段較長(zhǎng)的時(shí)間。

    據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，北京市二手住宅交易價(jià)格從2008年8月份開(kāi)始連續(xù)7個(gè)月持續(xù)下跌，與7月份相比，2009年2月份二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降3.2%。李文杰指出：“二手房?jī)r(jià)格的下降會(huì)直接影響到新房市場(chǎng)的價(jià)格，如果開(kāi)發(fā)商再漲價(jià)會(huì)使更多的購(gòu)房者將目光從新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)。”

    后市預(yù)測(cè)

    倒春寒是否會(huì)被觸發(fā)，現(xiàn)在尚不得知，但今年樓市的一些特點(diǎn)，已經(jīng)初步顯現(xiàn)。

　　房?jī)r(jià) 漲跌互現(xiàn)

    中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，07年的樓市只漲不跌，08年只跌不漲，這都不正常，到了09年，就該有漲有跌。他預(yù)測(cè)，在利好政策和合理房?jī)r(jià)的刺激下，正常的剛性需求被喚醒，逐步進(jìn)入市場(chǎng)，符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品價(jià)格就會(huì)有所上調(diào)，而毫無(wú)特色的高價(jià)產(chǎn)品，則繼續(xù)滯銷(xiāo)，價(jià)格大幅回調(diào)，以適應(yīng)市場(chǎng)，還有一部分產(chǎn)品則表現(xiàn)平穩(wěn)。這樣，整個(gè)市場(chǎng)漲跌互現(xiàn)，才會(huì)最終調(diào)整到位。

　　成交 自用為主

    戴德梁行投資部董事葉建成表示，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下降時(shí)，住宅市場(chǎng)的需求以自用為主導(dǎo)。住宅市場(chǎng)的調(diào)整剛剛拉起序幕，在降價(jià)、減息、減稅等刺激需求的手段用過(guò)之后，市場(chǎng)還需要一定的時(shí)期來(lái)逐漸恢復(fù)生氣，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。

    土地 逐步復(fù)蘇

    中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波看好下半年的土地市場(chǎng)，認(rèn)為，如果順利的話，下半年北京土地市場(chǎng)將率先逐步回暖。因?yàn)橄鄬?duì)于其他城市，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)基本健康，土地供應(yīng)總體控制得較好，再加上首都經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該比其他城市提前復(fù)蘇。但土地市場(chǎng)復(fù)蘇的前提是樓市價(jià)位穩(wěn)定了，復(fù)蘇了，土地市場(chǎng)才可能有資金進(jìn)入。

    ■鏈接

    二手房回暖業(yè)主漲價(jià)

    近期，二手房市場(chǎng)交易量不斷上漲，甚至一度超越了一手房的銷(xiāo)售量，業(yè)界都樂(lè)觀地估計(jì)，二手房市場(chǎng)開(kāi)始回暖，不少業(yè)主也開(kāi)始趁勢(shì)漲價(jià)。

    據(jù)我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉分析，二手房銷(xiāo)售回暖主要原因有三：第一，降息減稅等國(guó)家各項(xiàng)利好政策的疊加效應(yīng)，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，有很大程度的促進(jìn)。第二，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，許多購(gòu)房者認(rèn)為此時(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)自己的心理價(jià)位出手購(gòu)買(mǎi)。第三，大量新樓盤(pán)的延遲入市，讓出了市場(chǎng)上住宅的供應(yīng)量，二手房正好滿(mǎn)足了此時(shí)購(gòu)房的需求。

    雖然市場(chǎng)出現(xiàn)了業(yè)主加價(jià)的現(xiàn)象，但據(jù)我愛(ài)我家監(jiān)測(cè)，漲價(jià)的業(yè)主尚屬個(gè)別現(xiàn)象，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有業(yè)主普遍漲價(jià)的現(xiàn)象。不過(guò)，年初樓市淡季時(shí)業(yè)主的議價(jià)空間較大，而現(xiàn)在市場(chǎng)回暖，業(yè)主在議價(jià)方面讓步較少，或者不接受議價(jià)。但胡景暉提醒加價(jià)的賣(mài)房者，心理預(yù)期過(guò)高只能會(huì)造成房子難出手。因此，房主還是要謹(jǐn)慎提價(jià)。

    二手房交易回暖，也使得更多房源投入二手房市場(chǎng)。據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至3月17日，本市可售存量房從2月1日的7185套，迅速增長(zhǎng)到13361套。

    胡景暉認(rèn)為，房源的增加表明很多的投資購(gòu)房人認(rèn)為現(xiàn)在是出售房屋的好時(shí)機(jī)，但是房源的增加并不是成交量增加的主要原因。也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)太大影響，房?jī)r(jià)還將平穩(wěn)發(fā)展。

    在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，胡景暉提醒購(gòu)房者，該出手時(shí)就出手。“適合自己又是自己喜歡的房子并不是什么時(shí)候都有的。雖然房?jī)r(jià)調(diào)整基本處于平穩(wěn)狀態(tài)，但中意的好房子卻不是時(shí)時(shí)都有。購(gòu)房人不應(yīng)僅僅貪圖便宜，而忽略房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否適合自己，所以要注意出手動(dòng)機(jī)和時(shí)機(jī)”。其次，賣(mài)房人應(yīng)及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解自己房子在二手房市場(chǎng)的價(jià)位和動(dòng)態(tài)以及同等性?xún)r(jià)比的一手房的情況，不能因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)購(gòu)房需求增加而盲目漲價(jià)，這樣是不可取的。最后，胡景暉認(rèn)為議價(jià)空間不是不存在，每套房子都有適合它的價(jià)格，購(gòu)房者和業(yè)主需要共同為房產(chǎn)找一個(gè)合適的價(jià)格，而不是單方面地定價(jià)房貸款的限制松綁也使得部分投資型需求重新進(jìn)入市場(chǎng)。預(yù)計(jì)近兩個(gè)月市場(chǎng)成交還會(huì)持續(xù)小幅上漲的趨勢(shì)。