平均凈利潤(rùn)率逾20% 年報(bào)揭秘開(kāi)發(fā)商嚴(yán)冬暴利

2008年以來(lái)，樓價(jià)的下跌曾引來(lái)部分開(kāi)發(fā)商“虧本售樓”、“房地產(chǎn)利潤(rùn)只有8%”的哀號(hào)，但近期頻頻公布的房企2008年年報(bào)，揭開(kāi)了開(kāi)發(fā)商仍處于高利潤(rùn)的鮮活現(xiàn)實(shí)。

　　截至3月18日，各地已有32家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布2008年年報(bào)。這些公司中，凈利潤(rùn)率平均仍有逾20%，最高達(dá)61.64%。樓市的所謂“嚴(yán)冬”在開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)面前變得蒼白無(wú)力。

　　一邊坐享高額凈利潤(rùn)，一邊卻身背巨額銀行負(fù)債，在2009年的春天，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始提價(jià)追逐更高的凈利潤(rùn)率。誰(shuí)降得早誰(shuí)跑得快，也許并不是所有的開(kāi)發(fā)商都這樣認(rèn)為。

　　凈利潤(rùn)高達(dá)61.64%

　　2008年，樓市銷售持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商紛紛采取降價(jià)促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價(jià)格整體上漲，一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率2008年以來(lái)遭遇到雙重?cái)D壓。

　　據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

　　“北京的樓市價(jià)格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示天津房?jī)r(jià)整體下降20%。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌(顧云昌博客)表示。

　　但據(jù)記者統(tǒng)計(jì)各地產(chǎn)上市公司的年報(bào)，卻發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)商們?cè)谠庥隽?008年一整年的“嚴(yán)冬”后，整體仍保持著較高利潤(rùn)。

　　根據(jù)32家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布的2008年年報(bào)中的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)增速整體放緩、銷售量大幅下降的同時(shí)，該32家公司凈利潤(rùn)率平均仍超過(guò)20%，最高達(dá)61.64%。

　　年報(bào)顯示，2008年，利潤(rùn)率增長(zhǎng)幅度最大的為萬(wàn)通地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)219.78%，凈利潤(rùn)率為17.17%；中江地產(chǎn)、陸家嘴和新湖發(fā)展凈利潤(rùn)率最高，分別達(dá)到61.54%、53.92%和40.91%；廣宇發(fā)展凈利潤(rùn)虧損3906.14萬(wàn)元，同比下降178.55%，凈利潤(rùn)率仍有8%，業(yè)績(jī)同樣負(fù)增長(zhǎng)的泛海建設(shè)和銀基發(fā)展等地產(chǎn)商凈利潤(rùn)率也分別維持了14.72%和19.88%。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)專家朱凌波(朱凌波博客)感慨地說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商把平均利潤(rùn)和定價(jià)調(diào)整到消費(fèi)者可以接受的空間，如果把利潤(rùn)空間定在25%以下，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該放棄追求暴利，交易量肯定很快就大幅回升。

　　不顧2860余億巨債

　　緊追高利潤(rùn)率

　　雖然仍保持了高利潤(rùn)，但各家地產(chǎn)公司在經(jīng)歷了一年“嚴(yán)冬”后，確實(shí)債臺(tái)高筑。

　　從32家地產(chǎn)上市公司的年報(bào)統(tǒng)計(jì)，該32家地產(chǎn)公司的負(fù)債高達(dá)2860余億，其中萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))和上海復(fù)地負(fù)債最高，分別達(dá)到804.18億、379.59億和141.11億。

　　“政府去年以來(lái)出臺(tái)了一系列的救市政策，其中有個(gè)目的是希望平抑房?jī)r(jià)，促使地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商維持在合理利潤(rùn)上，但目前看來(lái)地產(chǎn)商們?cè)阡N售額下降、債臺(tái)高筑之際，仍然堅(jiān)持著高利潤(rùn)。目前的高價(jià)之高，大多數(shù)人仍然是買(mǎi)不起房。”國(guó)資委一相關(guān)人士對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

　　身背巨債的開(kāi)發(fā)商，仍能死扛房?jī)r(jià)維持高額利潤(rùn)，與銀行的支持密切相關(guān)。“目前國(guó)內(nèi)銀行業(yè)整體在大力支持房地產(chǎn)行業(yè)，去年許多地產(chǎn)商的銀行借款原本都已經(jīng)到期，但到了年底，100%的銀行到期借款都延期了。”SOHO中國(guó)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))董事會(huì)主席潘石屹(潘石屹博客)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　雖然有銀行的支持，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最重要的也許不是負(fù)債，而是凈利潤(rùn)率。2008年樓價(jià)整體降幅不大，使得地產(chǎn)商仍維持較高凈利潤(rùn)率。進(jìn)入2009年2月份，成交量卻驟然回升，一些地產(chǎn)商悄然提高房?jī)r(jià)，以圖再提高利潤(rùn)率。

　　一位銀行業(yè)人士向記者透露，因?yàn)槿ツ暌詠?lái)央行不斷放寬房貸政策，加上目前商品房仍在執(zhí)行預(yù)售制度，這使得正面臨資金鏈問(wèn)題和存量房問(wèn)題的地產(chǎn)商，可以通過(guò)“假按揭”的方式套取銀行巨額信貸資金，同時(shí)也推動(dòng)了樓市成交量的回升。

　　“目前的地產(chǎn)市場(chǎng)很危險(xiǎn)，銀行出臺(tái)寬松的貸款政策原本是希望刺激需求，但里面確實(shí)會(huì)出現(xiàn)不少問(wèn)題，一些地產(chǎn)企業(yè)甚至趁樓市短暫回暖再次提價(jià)，銀行業(yè)也非常擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，希望地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠看清形勢(shì)，自行將價(jià)格調(diào)整至適當(dāng)范圍，以促進(jìn)樓市真正的回暖。”華夏銀行一負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

　　部分地產(chǎn)商坐等收購(gòu)

　　在樓市亂象中，也有開(kāi)發(fā)商看到了并購(gòu)先機(jī)。

　　“雖然地產(chǎn)上市公司的年報(bào)因?yàn)楹怂銌?wèn)題，并不一定能說(shuō)明樓市的真實(shí)問(wèn)題，但是研究它們的年報(bào)，還是能看到一些收購(gòu)機(jī)會(huì)。”潘石屹對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

　　潘石屹承認(rèn)，由于SOHO中國(guó)一直集中開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)一直維持在較高水平，2008年更是創(chuàng)造了50%高毛利潤(rùn)率。“這是因?yàn)镾OHO中國(guó)的產(chǎn)品獨(dú)特、地段好，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，所以才能保持高利潤(rùn)。”潘石屹解釋道。

　　潘石屹表示其將在2009年加大力度收購(gòu)北京和上海的建成以及在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。“目前SOHO中國(guó)持有現(xiàn)金107億元，最近又和中國(guó)銀行簽訂了100億元人民幣的全面融資合作協(xié)議。2009年急于出手的商業(yè)物業(yè)主要有兩個(gè)來(lái)源，海外基金和國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商，他們都面臨資金短缺、要迅速套現(xiàn)的壓力。”潘石屹說(shuō)。

　　他認(rèn)為，中國(guó)正進(jìn)入一個(gè)生產(chǎn)過(guò)剩的時(shí)代，政府未來(lái)三年將供應(yīng)990萬(wàn)套保障性住房，進(jìn)一步加大了住宅的大量供應(yīng)過(guò)剩，地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大競(jìng)爭(zhēng)是“銷售”，負(fù)債不是地產(chǎn)商真正解決資金問(wèn)題的辦法，地產(chǎn)商沒(méi)有好的銷售業(yè)績(jī)，其他融資辦法都是過(guò)渡性的、暫時(shí)的。

　　“萬(wàn)科、中信、遠(yuǎn)洋、北辰、城建、天鴻置業(yè)等21家地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手降價(jià)，這是個(gè)爆炸性新聞，這必將打擊一部分開(kāi)發(fā)商的信心。”潘石屹說(shuō)。

　　而降價(jià)果敢的萬(wàn)科，其目前的市場(chǎng)占有率正不斷增加。2008年萬(wàn)科因降價(jià)使市場(chǎng)占有率提高了50%。雖然萬(wàn)科自2008年高調(diào)表示不再當(dāng)拿地王，但其卻開(kāi)始悄悄通過(guò)收購(gòu)兼并來(lái)獲取低價(jià)土地，2008年萬(wàn)科獲取的土地80%是收購(gòu)所得。

　　“誰(shuí)降得早誰(shuí)跑得快。比如萬(wàn)科，去年通過(guò)降價(jià)，取得了不俗的業(yè)績(jī)。”潘石屹評(píng)價(jià)道