要警惕開發(fā)商惡意炒量

日本小說家芥川龍之介的《羅生門》享譽(yù)全球。故事主人公們自說自話、互相矛盾的證言，令一場(chǎng)官司陷入永無(wú)休止的爭(zhēng)論，真相沉入難解的迷霧。自此，“羅生門”成為人性繁雜詭譎和事實(shí)難以明辨的代名詞。

　　今天的樓市，正在上演著中國(guó)式“羅生門”。以樓市重鎮(zhèn)上海為例，現(xiàn)在的行情讓一些潛在買家有點(diǎn)坐不住，因?yàn)槁煜⒁u擾著內(nèi)心敏感的他們：2月成交量一路上攻后，一手樓市在3月17日?qǐng)?bào)出了“單日破千”的亮麗成交單。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日，上海一手房成交量達(dá)1073套，其中住宅成交907套，普通商品房723套。易居(易居博客)中國(guó)#zhPoint#CRIC系統(tǒng)顯示，上周(3月16日~22日)，受到成交快速回暖的提振，新推房源面積達(dá)46.21萬(wàn)平方米，是近34周以來的新高(去年7月底的水平)。隨著供應(yīng)量的上升，成交量在創(chuàng)下70周新高后，環(huán)比也再增22.4%，達(dá)到了39.62萬(wàn)平方米。

　　顯然，在推出稅費(fèi)減免等諸多政策利好之后，買家們經(jīng)歷了較長(zhǎng)一段時(shí)間的徘徊，壓抑的需求開始厚積薄發(fā)。按此推理，樓市利益諸方應(yīng)為之鼓與呼。但可惜的是，在各方力量積極為樓市重現(xiàn)繁榮奔波之時(shí)，一些開發(fā)商通過多種隱秘手法，開始惡意“炒量”，引誘消費(fèi)者下單。

　　面對(duì)“春意盎然”景象，易居中國(guó)分析師薛建雄(薛建雄博客)昨天表示，由于過去兩年的過快擴(kuò)張，各家開發(fā)商手上積壓的房源和土地都超負(fù)荷，使得樓市總體供過于求。仍以去庫(kù)存為目的的開發(fā)商，將前期推出的滯銷房源賣掉之后，啟動(dòng)了新一輪的推盤計(jì)劃。一些樓盤“囚徒困境”，采取“少量多批”的技術(shù)性促銷手段推盤，通過“多次開盤、逐步提價(jià)”制造熱銷甚至搶購(gòu)氣氛。

　　舉例而言，一個(gè)新開樓盤先期推出少量房源(戶型、位置、采光通風(fēng)并不理想)，對(duì)外銷售價(jià)格是16000元/平方米，緊鄰該盤的二手次新房源掛牌價(jià)格穩(wěn)定站在20000元/平方米以上。在大規(guī)模的宣傳攻勢(shì)之下，成百上千的潛在客戶本著“價(jià)格洼地”的價(jià)值判斷法，集中涌到售樓處現(xiàn)場(chǎng)。簽約少量房源，開發(fā)商便宣布售罄。在大好“春色”面前，開發(fā)商以“加推”的方式，把手中的優(yōu)質(zhì)房源以18000~20000元/平方米的價(jià)格迅速推出，趁著人氣集聚，加速去庫(kù)存化。此時(shí)，不少買家嫌貴離場(chǎng)，但還是有部分買家有著很強(qiáng)的“買漲不買跌”心理，一提價(jià)反而促進(jìn)成交，留下錢包。在這場(chǎng)公開的心理游戲中，開發(fā)商取得勝利，價(jià)格也出現(xiàn)了技術(shù)性的觸底反彈。

　　近來，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少“日光盤”，即所謂的“一日銷售清盤”，不時(shí)傳出買家“排隊(duì)搶購(gòu)”的消息。對(duì)此，第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)投資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人、上海公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P對(duì)筆者表示，長(zhǎng)期積累客戶、沖動(dòng)消費(fèi)、集中簽約，也是炒賣單個(gè)樓盤的做多手法。一些樓盤宣稱開盤一日售完，實(shí)則蓄客長(zhǎng)達(dá)一年之久，開盤當(dāng)日只是召集客戶集中簽約。

　　3月初，本人親身參與了上海松江區(qū)某住宅樓盤的銷售活動(dòng)。在一家高級(jí)賓館，開發(fā)商積累很長(zhǎng)時(shí)間的上百名意向客戶(一些持有交付過定金的VIP卡)集中到場(chǎng)。開發(fā)商用搖號(hào)方式，上百人爭(zhēng)奪40套房源，客觀上造成了強(qiáng)烈的“買入”信號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)熱氣逼人。僅僅2個(gè)小時(shí)，銷售告罄，開發(fā)商午餐慶功。

　　其實(shí)，樓市存在大量剛性需求，但這種需求需要正確的引導(dǎo)，如果人為營(yíng)造起再次井噴的行情，其實(shí)是欺騙了消費(fèi)者，同時(shí)也提前扼殺了開發(fā)商的最終果實(shí)。

　　對(duì)于部分存在的人造行情，業(yè)內(nèi)不少人士表示了擔(dān)憂。開發(fā)商想利用行情多賺錢，但盲目謀利的不良結(jié)果只能是擾亂市場(chǎng)，不利于整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。

　　中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟本周二發(fā)出了善意提醒：在上海樓市繁榮時(shí)期，一手新房的日成交曾達(dá)到1200多套，最低迷時(shí)大約為300套，正常水平時(shí)期大約為五六百套。“日均千套”能否持續(xù)，令人生疑。

　　更不可忽視的是，目前的“春意盎然”尚未令樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，巨大的商品房庫(kù)存量依然存在。供應(yīng)將繼續(xù)放大，而市場(chǎng)需求難以同步放量，市場(chǎng)低位運(yùn)行的基本格局沒有發(fā)生根本變化。

　　克而瑞(中國(guó))研究中心首席研究員陳嘯天進(jìn)一步提出，全國(guó)成交面積TOP10項(xiàng)目存在一個(gè)共性——銷售價(jià)格普遍較低，價(jià)格仍然是銷售量的“命門”所在。在市場(chǎng)尚很脆弱、回暖前景不明的情況下，漲價(jià)可能導(dǎo)致成交量萎縮，來之不易的“陽(yáng)春”行情也可能提前結(jié)束。

　　超跌樓盤低位盤整、高價(jià)樓盤回調(diào)所共同形成的市場(chǎng)局面，表明市場(chǎng)開始接觸到底部，隨著更多樓盤的價(jià)格觸底，這輪房?jī)r(jià)下跌的底部就將形成。

　　“即便開發(fā)商們明天死了，今天依然會(huì)說，我很好。”重慶市金科實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司副總裁李戰(zhàn)洪(李戰(zhàn)洪博客)冷靜反思了地產(chǎn)商們的一些作為，他指出，減少存貨、回籠資金、遵守行業(yè)規(guī)律方為開發(fā)商“王道”。