任志強(qiáng)：政府從房?jī)r(jià)中分得份額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)70%

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獲悉，針對(duì)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用調(diào)研報(bào)告，上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局(以下簡(jiǎn)稱“上海規(guī)土局”)已經(jīng)開始組織文件和測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù)，但目前調(diào)查結(jié)果尚未出爐。

　　而調(diào)查結(jié)果一旦出爐，將會(huì)通過(guò)上海市政府新聞辦發(fā)布。

　　上海將出數(shù)據(jù)回應(yīng)

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)之前的一份報(bào)告稱，從3個(gè)一線城市來(lái)看，流向政府的份額屬上海的開發(fā)項(xiàng)目最高，為64.50%，其次是北京，為48.28%，最低的廣州也達(dá)到了46.94%。在被問(wèn)及全國(guó)工商聯(lián)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性時(shí)，上海規(guī)土局相關(guān)人士昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，現(xiàn)在已經(jīng)開始組織文件和測(cè)算相關(guān)數(shù)據(jù)，目前調(diào)研結(jié)果尚未出爐，因此無(wú)法判斷。但調(diào)查結(jié)果一旦出爐，將會(huì)通過(guò)上海市政府新聞辦發(fā)布。

　　關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的報(bào)告，其實(shí)是指在今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)向全國(guó)政協(xié)遞交的一份名為 《我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》的大會(huì)發(fā)言稿。

　　該發(fā)言稿稱，全國(guó)9個(gè)城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，地方政府成為房地產(chǎn)業(yè)10年高速發(fā)展最大的受益方，出現(xiàn)眾所周知的“土地財(cái)政”現(xiàn)象，是造成房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)，所占比例為49.42%。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的報(bào)告還顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%。

　　土地成本不能一概而論

　　在談起全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)數(shù)據(jù)時(shí)，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客)說(shuō)，全國(guó)工商聯(lián)在兩會(huì)上的報(bào)告，揭示了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成，揭示了房?jī)r(jià)上漲的重要因素。SOHO中國(guó)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)董事長(zhǎng)潘石屹(潘石屹博客)說(shuō)：“根據(jù)我們?cè)谝痪€開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，這些數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠的。”土地成本在房屋成本中，所占的比例最近幾年確實(shí)非常高，更是在2007年達(dá)到了極點(diǎn)。

　　昨日，克而瑞(中國(guó))首席研究員陳嘯天在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)說(shuō)，不能以一個(gè)絕對(duì)的數(shù)值，去衡量土地所占總支出成本的比例。

　　陳嘯天說(shuō)，支出成本中，除了有樓面地價(jià)外，還會(huì)有施工成本、貸款成本，以及品牌議價(jià)空間。可以說(shuō)，不同的土地、不同的開發(fā)商、不同的拿地時(shí)間點(diǎn)，都會(huì)左右土地在支出成本中占據(jù)不同的比例。潘石屹同時(shí)也指出，土地成本在項(xiàng)目總成本中所占的比重中并不是固定不變的，一般的趨勢(shì)是：越是大型城市，越在繁華地段，這種比重越高。

　　任志強(qiáng)：政府分得7成房?jī)r(jià)份額

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)還顯示，從單個(gè)城市來(lái)分析，上海的開發(fā)項(xiàng)目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15%；而北京市流向政府的份額為42.42%，企業(yè)剩余部分只有11.87%。

　　關(guān)于稅費(fèi)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在報(bào)告中說(shuō)，以北京為例，開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中需要與20多個(gè)政府部門打交道，需要繳納的各種費(fèi)用多達(dá)20多種；廣州的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中需要與30多個(gè)政府部門打交道，繳納20多種收費(fèi)。

　　任志強(qiáng)表示，房?jī)r(jià)構(gòu)成中，并沒有核算政府收取的各種稅費(fèi)，如規(guī)費(fèi)、證費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等。同時(shí)，也未計(jì)算上下游產(chǎn)業(yè)中的稅費(fèi)，這些也是政府的所得，如施工單位上繳的各種稅費(fèi)、建筑材料生產(chǎn)與購(gòu)買環(huán)節(jié)的稅費(fèi)、設(shè)備生產(chǎn)與交易中的稅費(fèi)等等。

　　“若將上述因素都考慮在內(nèi)，政府從房?jī)r(jià)中分得的份額，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)70%的比重，”任志強(qiáng)說(shuō)，而除住房之外的任何商品，都不可能為政府提供如此大比重的收益。