七大城市樓市掃描 房市“回暖”不等于大幅提價(jià)

 入春以來(lái)，樓市交易活躍、土地成交回升的消息頻現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)商甚至悄然提價(jià)……房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的開(kāi)始回暖了？3月21－24日，記者兵分七路，對(duì)北京、上海、深圳、廣州、武漢、杭州和重慶等七大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研北京：部分樓盤悄然提價(jià) 新一輪量?jī)r(jià)博弈開(kāi)始

    “從去年底開(kāi)盤到現(xiàn)在，我們已經(jīng)提過(guò)三次價(jià)了！春節(jié)后，銷量突然上來(lái)了。”唐寧ONE銷售人員如是說(shuō)。

    上海 ：“搶購(gòu)”再起 五成樓盤提價(jià)

    24日上午10點(diǎn)，雖然并不是假期，但在位于上海中環(huán)線旁的大型樓盤“中環(huán)一號(hào)”售樓處內(nèi)，許多看房者已經(jīng)圍著樓盤模型在焦急地打聽(tīng)消息。他們都是聽(tīng)說(shuō)25日該樓盤的最新一批房源就要開(kāi)始正式出售的消息。

    深圳:成交量恢復(fù)暗藏玄機(jī) 珠三角樓市乍暖還寒

    3月21日，位于深圳市龍崗區(qū)的萬(wàn)科第五園景臺(tái)銷售處人聲鼎沸。中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，上午10點(diǎn)左右，選房已經(jīng)進(jìn)行了1個(gè)小時(shí)，但仍有近20位客戶在排隊(duì)。而最讓記者吃驚的是，其樓價(jià)較去年國(guó)慶節(jié)竟然上漲超過(guò)一成。

    廣州：量跌價(jià)跌中的“上漲”

    “這個(gè)房子我看了有小半年了，最近外界都在說(shuō)房?jī)r(jià)又開(kāi)始漲了，昨天售樓小姐通知我，他們之前的一些折扣政策要取消，所以我今天就來(lái)簽約了。”方圓月島售樓部?jī)?nèi)唯一的客戶向記者說(shuō)道。

    重慶:開(kāi)發(fā)商積極推盤 拆遷購(gòu)房激發(fā)持續(xù)回暖

    進(jìn)入2009年以來(lái)，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了連續(xù)5周全國(guó)商品房成交面積第一的樓市神話，但受購(gòu)房契稅可能上調(diào)的影響，3月出現(xiàn)兩周的深度回調(diào)。

    武漢：高價(jià)房觀望 低價(jià)盤抄底

    2月份，武漢樓市成交量環(huán)比增長(zhǎng)70%，達(dá)到近7000套，這一數(shù)據(jù)甚至高于去年任何一個(gè)月份的數(shù)據(jù)。然而，進(jìn)入3月，武漢市主城區(qū)在售樓盤成交均價(jià)依然逐周下降。業(yè)內(nèi)專家分析，2月份以來(lái)成交量以中低價(jià)房為主，導(dǎo)致成交均價(jià)下滑。

    杭州：“價(jià)跌量升”釋放剛性需求

    22日，中國(guó)證券報(bào)記者陪一位朋友來(lái)到“我愛(ài)我家”杭州城西一家門店掛牌出租房屋。不到二十平方米的房間里擺了四張辦公桌，三個(gè)業(yè)務(wù)員都非常忙碌，與半年前的情形大不相同。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月份30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的大中城市中，24個(gè)城市的成交量同比均大幅上漲，多數(shù)城市的月成交量超過(guò)2008年的月均成交量，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

    值得注意的是，借樓市回暖的機(jī)會(huì)，北京、深圳、廣州、福州等重點(diǎn)城市的多數(shù)樓盤出現(xiàn)了提價(jià)苗頭，北京有的樓盤提價(jià)幅度高達(dá)3000元/平方米以上。

    全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，很大程度上要?dú)w功于首次置業(yè)和改善型置業(yè)等“剛性需求”的釋放，而這些需求對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感。許多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，在居民收入預(yù)期不明朗、房?jī)r(jià)收入比仍然偏高的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，部分樓盤提價(jià)可能會(huì)令成交量反彈難以持續(xù)，不利于樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的變化是比較敏感的，我們看到，區(qū)域市場(chǎng)并沒(méi)有全部出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，而且，部分城市商品房成交量回升的代價(jià)就是均價(jià)下跌。根據(jù)渤海證券研究所的統(tǒng)計(jì)，3月的第三周，天津、重慶、福州等重點(diǎn)城市的商品房成交面積環(huán)比明顯增長(zhǎng)，但成交均價(jià)環(huán)比有所下降。

    與部分重點(diǎn)城市商品房提價(jià)對(duì)應(yīng)的是，成交面積并沒(méi)有出現(xiàn)環(huán)比節(jié)節(jié)上升的勢(shì)頭。3月的第三周，北京的商品房成交面積雖同比大幅上升49.61％，但環(huán)比略有下降，并且已經(jīng)連續(xù)兩周環(huán)比下降；深圳的商品房成交均價(jià)環(huán)比上升9.59％，但成交面積卻下降了10.70％。開(kāi)發(fā)商在提價(jià)之前還是要看看市場(chǎng)臉色的。

    當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商提價(jià)的現(xiàn)象，也應(yīng)具體問(wèn)題具體分析。2008年是調(diào)整年，開(kāi)發(fā)商積壓了大量的存貨需要消化，降價(jià)是必然的選擇。存貨壓力減輕之后，適逢樓市的“小陽(yáng)春”，開(kāi)發(fā)商借機(jī)提價(jià)也有了底氣。

    保利、萬(wàn)科等開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，沒(méi)有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，在北京開(kāi)發(fā)的樓盤多位于三環(huán)、四環(huán)附近，地段、戶型、物業(yè)服務(wù)較好，在定價(jià)博弈中擁有一定的話語(yǔ)權(quán)，地產(chǎn)市場(chǎng)回暖時(shí)適當(dāng)提價(jià)并不奇怪。

    但是，一些資產(chǎn)負(fù)債率高、融資能力差、存貨在總資產(chǎn)中比例較高的開(kāi)發(fā)商，大幅提價(jià)則不是明智之舉，如果購(gòu)房者不認(rèn)可提價(jià)，房子砸在手里的滋味并不好受。如果這些樓盤的地段又不具有特別的優(yōu)勢(shì)，那么提價(jià)就更有渾水摸魚(yú)之嫌。

    許多業(yè)內(nèi)人士指出，只有改善型置業(yè)乃至投資型置業(yè)活躍起來(lái)，接上“首次置業(yè)”的班，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠繼續(xù)回暖下去。但是，“改善型普通自住房”至今沒(méi)有可操作的細(xì)則出臺(tái)，人均居住面積低于平均水平的居民往往買不起“改善型普通自住房”，對(duì)購(gòu)買二套房的貸款限制也沒(méi)有完全放開(kāi)，而且低利率水平不可能長(zhǎng)期不變。因此，改善型置業(yè)和投資型置業(yè)能否撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，仍然有待觀察。