大型房企資金鏈依然趨緊 房價不會強烈反彈

據(jù)勞動報報道，目前，中國經(jīng)濟雖然還處于底部，卻已經(jīng)開始回升。1-2月宏觀數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)了樂觀的走勢；從長期來看，我們認為，拉動中國經(jīng)濟的投資、消費、進出口三駕馬車仍然存在較大的增長動力，2009年的中國經(jīng)濟會逐步恢復。在此背景之下，房地產(chǎn)的回暖也變得積極可期。從09年1月、2月的全國4大區(qū)域典型城市成交情況看，絕大多數(shù)城市的成交量都出現(xiàn)了較大幅度的增長，成交回暖的態(tài)勢初露端倪。其中成交復蘇表現(xiàn)較為突出的城市有深圳、南昌、蘇州、無錫等，成交量同比去年2月普遍有幾倍的上漲，其中，深圳地區(qū)從目前的一手房來看，已經(jīng)連續(xù)4周超過了1400套，北京盡管本月有所反彈，但考慮到它去年平均近70萬的成交量來看，其發(fā)展態(tài)勢還值得進一步觀望。總的來看，大部分城市2月成交量已經(jīng)超過08年全年月平均成交量。從年初成交釋放的勢頭判斷，09年肯定比去年好。

    成交回暖可持續(xù)

    從全國典型城市來看，華南地區(qū)已經(jīng)全面回暖；華東地區(qū)探底成功；中西部及華北還有調(diào)整空間；而東北區(qū)域由于受到整體影響較小，因此反彈跡象不顯著。

    華東區(qū)域以上海為例，根據(jù)我們統(tǒng)計，商品住宅的成交量自05年至08年分別為1600萬、1800萬、2100萬、900萬平方米。與05年至07年成交最低的一年相比，出現(xiàn)了700萬平方米的需求被抑制。按照我們得到的最新數(shù)據(jù)來看，去年被抑制的700萬需求以目前100-120萬平方米/月的成交量，至少可以維持6個月的釋放。更何況進入3月份以來，上海每天將近有400套商品住宅成交。同時我認為，要用動態(tài)的觀點看待這個市場，一旦市場連續(xù)2-3個月內(nèi)急劇的放量，會刺激購房者的購買情緒，有望形成可持續(xù)反彈。

    華南區(qū)域中，目前廣州、深圳等城市成交已經(jīng)出現(xiàn)回升的勢頭。以深圳為例，2月份深圳一手房市場成交量已經(jīng)達到2007年年均平均值；二手房市場，2月成交量已經(jīng)超過07年平均水平，且達到07年成交最好一月的水平。同時，在廣東省3月3日出臺的15條新政推動下，華南區(qū)域成交有望持續(xù)走好。

    北京、天津仍處于調(diào)整中，由于市場存量較大，成交反彈尚需時日。

    價格不會強烈反彈

    大企業(yè)今年資金鏈依然趨緊?，F(xiàn)披露年報的十六家企業(yè)中，僅有兩家企業(yè)出現(xiàn)簽約的銷售收入上升。更為重要的是，下跌幅度在10%-50%之間的公司數(shù)量為五家，下跌幅度在50%-100%之間的公司數(shù)量為三家，而下跌超過100%的公司數(shù)量為六家。企業(yè)的銷售收入跌幅之深是前所未有的。銷售量是資金安全的最重要保障，如果銷售量不能夠得到保證，企業(yè)資金鏈情況將更加嚴重。為了維持通暢的現(xiàn)金流，一般都會通過加大銷售力度，快速回籠資金，才能得以可持續(xù)發(fā)展，而促進銷售最為有效的做法就是合理定價，同時，品牌房企的樓盤價格在板塊內(nèi)具有一定的影響力，其所定價格對區(qū)域其他樓盤的定價具有指導意義，因此在萬科等大型的品牌企業(yè)引導下，市場定價將更為理性，價格不會出現(xiàn)回升。

    此外，從市場基本面來看，09年的市場不同于05年，05年的市場回暖是由于基本面的向好，而09年依然是觀望，因此價格不會像05年時出現(xiàn)反彈。

    商辦市場危機初現(xiàn)

    在2008年4季度住宅市場普遍回暖的情況下，商辦市場的危機卻逐漸顯現(xiàn)出來。從2008年4季度三大城市零售物業(yè)最近走勢看，商業(yè)租賃市場租金出現(xiàn)明顯下降，從北京、上海、深圳的租賃市場看，降幅普遍達到10％以上，其中深圳、北京部分商業(yè)項目租金下浮達到20％。此外，滬、京兩市優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率明顯增加，市場零售物業(yè)出租率較低，且均呈下降趨勢。

    而辦公市場同樣危機重重。外資撤離、企業(yè)倒閉使得辦公物業(yè)出租困難，辦公市場租金明顯下降，上海辦公樓租金下降10％以上，而深圳部分租金下降高達20％。此外，企業(yè)倒閉引發(fā)辦公需求市場大量萎縮，辦公樓空置率顯著上升。

    商辦市場出現(xiàn)危機主要是由2個方面的原因引起的。一方面是整體經(jīng)濟調(diào)整，外資投資撤離市場。另一方面是國內(nèi)制造業(yè)、中小企業(yè)受到金融危機的沖擊，紛紛撤離甚至倒閉，造成對商辦消費的影響。因此，樓宇經(jīng)濟帶來的影響以及如何借機優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展是下一階段值得關(guān)注的問題。