承和·書香庭
7100元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
據(jù)勞動報報道,目前,中國經(jīng)濟雖然還處于底部,卻已經(jīng)開始回升。1-2月宏觀數(shù)據(jù)都呈現(xiàn)了樂觀的走勢;從長期來看,我們認為,拉動中國經(jīng)濟的投資、消費、進出口三駕馬車仍然存在較大的增長動力,2009年的中國經(jīng)濟會逐步恢復。在此背景之下,房地產(chǎn)的回暖也變得積極可期。從09年1月、2月的全國4大區(qū)域典型城市成交情況看,絕大多數(shù)城市的成交量都出現(xiàn)了較大幅度的增長,成交回暖的態(tài)勢初露端倪。其中成交復蘇表現(xiàn)較為突出的城市有深圳、南昌、蘇州、無錫等,成交量同比去年2月普遍有幾倍的上漲,其中,深圳地區(qū)從目前的一手房來看,已經(jīng)連續(xù)4周超過了1400套,北京盡管本月有所反彈,但考慮到它去年平均近70萬的成交量來看,其發(fā)展態(tài)勢還值得進一步觀望。總的來看,大部分城市2月成交量已經(jīng)超過08年全年月平均成交量。從年初成交釋放的勢頭判斷,09年肯定比去年好。
成交回暖可持續(xù)
從全國典型城市來看,華南地區(qū)已經(jīng)全面回暖;華東地區(qū)探底成功;中西部及華北還有調(diào)整空間;而東北區(qū)域由于受到整體影響較小,因此反彈跡象不顯著。
華東區(qū)域以上海為例,根據(jù)我們統(tǒng)計,商品住宅的成交量自05年至08年分別為1600萬、1800萬、2100萬、900萬平方米。與05年至07年成交最低的一年相比,出現(xiàn)了700萬平方米的需求被抑制。按照我們得到的最新數(shù)據(jù)來看,去年被抑制的700萬需求以目前100-120萬平方米/月的成交量,至少可以維持6個月的釋放。更何況進入3月份以來,上海每天將近有400套商品住宅成交。同時我認為,要用動態(tài)的觀點看待這個市場,一旦市場連續(xù)2-3個月內(nèi)急劇的放量,會刺激購房者的購買情緒,有望形成可持續(xù)反彈。
華南區(qū)域中,目前廣州、深圳等城市成交已經(jīng)出現(xiàn)回升的勢頭。以深圳為例,2月份深圳一手房市場成交量已經(jīng)達到2007年年均平均值;二手房市場,2月成交量已經(jīng)超過07年平均水平,且達到07年成交最好一月的水平。同時,在廣東省3月3日出臺的15條新政推動下,華南區(qū)域成交有望持續(xù)走好。
北京、天津仍處于調(diào)整中,由于市場存量較大,成交反彈尚需時日。
價格不會強烈反彈
大企業(yè)今年資金鏈依然趨緊?,F(xiàn)披露年報的十六家企業(yè)中,僅有兩家企業(yè)出現(xiàn)簽約的銷售收入上升。更為重要的是,下跌幅度在10%-50%之間的公司數(shù)量為五家,下跌幅度在50%-100%之間的公司數(shù)量為三家,而下跌超過100%的公司數(shù)量為六家。企業(yè)的銷售收入跌幅之深是前所未有的。銷售量是資金安全的最重要保障,如果銷售量不能夠得到保證,企業(yè)資金鏈情況將更加嚴重。為了維持通暢的現(xiàn)金流,一般都會通過加大銷售力度,快速回籠資金,才能得以可持續(xù)發(fā)展,而促進銷售最為有效的做法就是合理定價,同時,品牌房企的樓盤價格在板塊內(nèi)具有一定的影響力,其所定價格對區(qū)域其他樓盤的定價具有指導意義,因此在萬科等大型的品牌企業(yè)引導下,市場定價將更為理性,價格不會出現(xiàn)回升。
此外,從市場基本面來看,09年的市場不同于05年,05年的市場回暖是由于基本面的向好,而09年依然是觀望,因此價格不會像05年時出現(xiàn)反彈。
商辦市場危機初現(xiàn)
在2008年4季度住宅市場普遍回暖的情況下,商辦市場的危機卻逐漸顯現(xiàn)出來。從2008年4季度三大城市零售物業(yè)最近走勢看,商業(yè)租賃市場租金出現(xiàn)明顯下降,從北京、上海、深圳的租賃市場看,降幅普遍達到10%以上,其中深圳、北京部分商業(yè)項目租金下浮達到20%。此外,滬、京兩市優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率明顯增加,市場零售物業(yè)出租率較低,且均呈下降趨勢。
而辦公市場同樣危機重重。外資撤離、企業(yè)倒閉使得辦公物業(yè)出租困難,辦公市場租金明顯下降,上海辦公樓租金下降10%以上,而深圳部分租金下降高達20%。此外,企業(yè)倒閉引發(fā)辦公需求市場大量萎縮,辦公樓空置率顯著上升。
商辦市場出現(xiàn)危機主要是由2個方面的原因引起的。一方面是整體經(jīng)濟調(diào)整,外資投資撤離市場。另一方面是國內(nèi)制造業(yè)、中小企業(yè)受到金融危機的沖擊,紛紛撤離甚至倒閉,造成對商辦消費的影響。因此,樓宇經(jīng)濟帶來的影響以及如何借機優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展是下一階段值得關(guān)注的問題。