承和·書(shū)香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
上海正進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。
本報(bào)記者從上海權(quán)威部門(mén)獲得一份有關(guān)2009年上海經(jīng)適房建設(shè)的內(nèi)部文件披露,在今年上海400萬(wàn)平方米經(jīng)適房項(xiàng)目的建設(shè)用地來(lái)源中,來(lái)自上海本地各大國(guó)資企業(yè)集團(tuán)的土地扮演了主要角色,約占總量的七成,而直接來(lái)自各級(jí)政府劃撥的土地僅占三成。
不過(guò),為了鼓勵(lì)本地國(guó)企拿出土地參與經(jīng)適房建設(shè),上海市制定政策允許這些土地不必全建經(jīng)適房,在滿(mǎn)足經(jīng)適房比例不低于50%的情況下,其余部分可由企業(yè)開(kāi)發(fā)普通商品房進(jìn)行銷(xiāo)售。
因此,在今年30個(gè)已確定的經(jīng)適房項(xiàng)目中,有14個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)適房比例僅為50%。
政策刺激 國(guó)企貢獻(xiàn)七成土地
記者獲得的這份由上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局、上海市住房保障和房屋管理局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)2009年400萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃建設(shè)相關(guān)工作的通知》滬規(guī)土資劃【2009】203號(hào)文件,首次披露了今年400萬(wàn)平方米、30個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目的詳細(xì)情況。
出乎意料的是,在這30個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目中,有21個(gè)項(xiàng)目的“規(guī)劃編報(bào)責(zé)任主體”是當(dāng)?shù)匾?guī)土局(浦東新區(qū)為新區(qū)發(fā)改委)和上海本地國(guó)資企業(yè)集團(tuán)擔(dān)當(dāng),其余9個(gè)項(xiàng)目的“規(guī)劃編報(bào)責(zé)任主體”則是當(dāng)?shù)匾?guī)土局。
為何同為政府牽頭主導(dǎo)的經(jīng)適房項(xiàng)目,這一主體會(huì)有所不同,而且大部分項(xiàng)目由企業(yè)和政府部門(mén)共同擔(dān)當(dāng)?這在以往并不多見(jiàn)。
據(jù)核心知情人士透露,“規(guī)劃編報(bào)責(zé)任主體”由政府部門(mén)和企業(yè)共同擔(dān)當(dāng)?shù)捻?xiàng)目,基本上均是由該企業(yè)提供項(xiàng)目用地且由該企業(yè)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。也就是此前上海市確定的四種經(jīng)適房項(xiàng)目認(rèn)定中的最后一種。
“單獨(dú)選址、集中建設(shè)經(jīng)適房”、“尚未開(kāi)工的配套商品房和中低價(jià)普通商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)適房項(xiàng)目”、“已取得商品住房建設(shè)用地批文,但因各種原因尚未辦理土地出讓手續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資源建設(shè)經(jīng)適房”、“企業(yè)利用符合土地利用總體規(guī)劃及城市規(guī)劃的工礦用地建設(shè)經(jīng)適房”,是上海市去年確定的四種經(jīng)適房項(xiàng)目的主要來(lái)源。
“這種模式目前主要是在上海本地的大型國(guó)資企業(yè)集團(tuán)中展開(kāi)。”該知情人士透露,這種模式中,企業(yè)擁有較大的權(quán)力,而且待建地塊的使用權(quán)一般就在這些企業(yè)手上。
記者看到,上海地產(chǎn)集團(tuán)、錦江集團(tuán)、勝通集團(tuán)、航天/瀛通集團(tuán)、申江集團(tuán)、建工集團(tuán)、紡控集團(tuán)、城建集團(tuán)、城投公司、儀電集團(tuán)、醫(yī)藥集團(tuán)、百聯(lián)集團(tuán)、華誼集團(tuán)等眾多上海本地大型企業(yè)集團(tuán),集體出現(xiàn),分別成為2009年上海400萬(wàn)平方米經(jīng)適房用地的地塊所屬方。
也就是說(shuō),到目前為止,至少有13個(gè)上海本地國(guó)資企業(yè)集團(tuán)拿出21幅土地參與上海經(jīng)適房建設(shè),其中上海地產(chǎn)集團(tuán)作為上海名副其實(shí)的“地主”共有5個(gè)項(xiàng)目,城建集團(tuán)3個(gè)項(xiàng)目,錦江集團(tuán)和城投公司也分別有2個(gè)項(xiàng)目。
這30個(gè)項(xiàng)目總土地面積達(dá)到263.5萬(wàn)平方米,其中來(lái)自本地國(guó)企集團(tuán)的土地面積148.1萬(wàn)平方米,超過(guò)一半。
據(jù)了解,3月底前,這些經(jīng)適房項(xiàng)目將完成選址規(guī)劃的審批工作,5月15日前需要完成各區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃審批工作。
企業(yè)主導(dǎo)權(quán):
上述核心知情人士告訴本報(bào),原則上,按照“誰(shuí)出地誰(shuí)主導(dǎo)建設(shè)”的原則,30個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目中的21個(gè)企業(yè)出地項(xiàng)目,和其他經(jīng)適房項(xiàng)目明顯不同的一點(diǎn)就是,出地企業(yè)在項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)上,擁有較大的“主導(dǎo)權(quán)”。
記者手頭的這份文件也明確指出“涉及企業(yè)集團(tuán)用地的,聽(tīng)取企業(yè)集團(tuán)意見(jiàn)”。
這是上海經(jīng)適房新模式中,與其他大多數(shù)城市經(jīng)適房項(xiàng)目存在明顯不同的一點(diǎn)。
企業(yè)的“主導(dǎo)權(quán)”主要體現(xiàn)在經(jīng)適房項(xiàng)目中經(jīng)適房的配建比例層面。
上海市房地局去年下半年下發(fā)的文件——《上海市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)土地供應(yīng)管理實(shí)施辦法(試行)》(滬房地資用【2008】504號(hào))規(guī)定,企業(yè)自愿拿出手中土地申請(qǐng)參與經(jīng)適房,經(jīng)適房的建設(shè)比例底線(xiàn)是50%。
也就是說(shuō),在由本地國(guó)企供地的21個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目共148.1萬(wàn)平方米土地中,企業(yè)可把其中74.05萬(wàn)平方米土地建設(shè)普通商品房進(jìn)行正常銷(xiāo)售。
“以前只是政策層面,這次確定的具體項(xiàng)目經(jīng)適房配建比例,則在具體項(xiàng)目層面確認(rèn)了企業(yè)供地能夠獲得的‘回報(bào)’。”這位知情人士坦言,這個(gè)回報(bào)價(jià)值不小。
從這些企業(yè)提供的土地可以發(fā)現(xiàn),如大場(chǎng)肉聯(lián)廠地塊、曹楊污水廠地塊、上糧二庫(kù)、無(wú)線(xiàn)電十二廠、嘉定化肥廠等,原先并非住宅用地,而是各種存在再利用瓶頸的工礦用地。能夠獲得商品房建設(shè)的“綠色通道”,極大刺激著企業(yè)參建的積極性。
事實(shí)上,參建企業(yè)也盡可能提高在經(jīng)適房項(xiàng)目中普通商品房的建設(shè)比例。在共21個(gè)由企業(yè)供地的經(jīng)適房項(xiàng)目中,13個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)適房建設(shè)比例僅為最底線(xiàn)的50%。
既然企業(yè)參建的項(xiàng)目基本只有一半經(jīng)適房房源建設(shè)比例,當(dāng)?shù)卣疄楹尾灰哉畡潛芡恋?00%建經(jīng)適房,取代這類(lèi)企業(yè)參建項(xiàng)目?
上海市房地系統(tǒng)的一位中層人士告訴記者,主要是土地資源的緊張,政府可用于劃撥建經(jīng)適房的土地可選范圍很小,而且各級(jí)地方政府“惜地”,希望土地資源能盡可能多通過(guò)出讓方式獲取財(cái)政收入。
上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生也曾坦言,經(jīng)適房的選址,在上海目前的情況下,全部建在市中心非常困難。而本地大型企業(yè)集團(tuán),手頭有豐富的有待激活的土地資源,為上海的新模式醞釀提供了可能。
只是,400萬(wàn)平方米經(jīng)適房項(xiàng)目旁?shī)A雜著一半商品房,其建設(shè)管理及屆時(shí)房源供應(yīng),不確定性陡然增加。
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九江市八里湖新區(qū),東至園藝路,南至十里河北路,北至文博大道