年報(bào)披露顯房企“不差錢” 表面風(fēng)光難掩不樂觀

　　Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已披露年報(bào)的40家公司2008年全年凈利潤達(dá)157.32億元，較2007年增長了12.27%，而去年這些地產(chǎn)股的算術(shù)平均加權(quán)凈資產(chǎn)收益率為18.7%，同比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示地產(chǎn)股資產(chǎn)盈利質(zhì)量仍略有上升。粗略統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍高達(dá)20%，最高達(dá)61.64%，這樣的利潤率說明房地產(chǎn)開發(fā)商的日子并不難過。

　　以行業(yè)龍頭萬科A(000002.SZ)為例，去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤達(dá)40.3億元。表面上看凈利潤比2007年下降8億元，但其實(shí)是因?yàn)槿f科對13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，如果不考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，公司2008年的凈利潤實(shí)際比2007年仍有增長。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，由于地產(chǎn)公司預(yù)售收入一般不計(jì)入當(dāng)年?duì)I業(yè)收入，2008年年報(bào)披露的數(shù)字其實(shí)是2007年或更早的銷售業(yè)績，并不能說明開發(fā)商這一年過得很好，事實(shí)上2008年尤其是第四季度，行業(yè)下行趨勢已經(jīng)十分明顯，2009年形勢更不樂觀。

　　上海新梅(600732.SH)最近公布的2008年度報(bào)告讓業(yè)界較為吃驚，公司去年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.11億元，同比增加113.46%；利潤總額1.14億元，同比增加1012.05%；歸屬于母公司股東的凈利潤8192.49萬元，同比增加1495.22%。

　　分析年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，造成上海新梅2008年年度的銷售收入和凈利潤比2007年同期較大幅度增長的原因，是以前預(yù)售的商品房在報(bào)告期內(nèi)達(dá)到收入結(jié)算條件，實(shí)際上公司全年預(yù)售商品房面積和金額較2007年度都有所下降。

　　不僅公司“不差錢”，房地產(chǎn)上市公司高管也“不差錢”。由于地產(chǎn)公司高管拿著高薪“哭窮”要政府救市，引起媒體和網(wǎng)友的指責(zé)和撻伐。

　　ST幸福(600743.SH)公布的2008年年報(bào)顯示，董事長任志強(qiáng)以774.3萬元薪酬，成為目前房地產(chǎn)業(yè)上市公司高管老大。另外公司總經(jīng)理孫秋艷也獲得499.7萬元的薪酬，其他副總及財(cái)務(wù)總監(jiān)薪酬均為100萬元左右。消息披露之后，“一邊喊救市、一邊拿高薪”的做法隨即引發(fā)廣泛質(zhì)疑。

　　萬科A董事會主席王石年薪雖和2007年相比縮水大半，但仍高達(dá)248.1萬元人民幣，同時(shí)獲得約522.7萬股激勵(lì)股票，以24日開盤價(jià)8.59元計(jì)算，市值約4490萬元。保利地產(chǎn)董事長李彬海2008年年薪與上一年持平，仍然是182萬元。華發(fā)股份(600325.SH)年報(bào)披露，公司凈利潤同比增長81.6%，高管薪酬總額卻增長334%，達(dá)到4107.9萬元，僅前3名董事報(bào)酬總額就達(dá)1467.7萬元。

高庫存壓力導(dǎo)致地產(chǎn)商渴望救市

　　盡管地產(chǎn)商加大了銷售力度，但是存貨依然猛增，2008年上述40家公司的存貨達(dá)2564.47億元，較2007年末的1850.50億元增幅高達(dá)38.58%。其中萬科A庫存達(dá)到858.99億元，保利地產(chǎn)(600048.SH)庫存達(dá)到401.95億元，兩家公司庫存占總庫存比例超過49%。

　　在這樣大的庫存壓力下，地產(chǎn)商的心情可想而知。某些拿著高薪的“房產(chǎn)救市論”者，一面公開表示“房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)”，一面呼吁國家再出政策，涵蓋減稅、免稅和其他優(yōu)惠政策，利用房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟(jì)度過危機(jī)。而為了讓房地產(chǎn)業(yè)搭上產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的最后一班車，除了開發(fā)商之外，包括全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國房地產(chǎn)協(xié)會在內(nèi)的行會組織也不斷召開相關(guān)會議、開辦沙龍、起草文字方案，進(jìn)行多方游說。

　　華偉表示，在高庫存的壓力下，開發(fā)商不能一味尋求政策救市，還要放平心態(tài)通過市場手段自救?，F(xiàn)在市場上各種聲音都有，不僅干擾了政府決策，也干擾了市場主體——買方和賣方獲得的信息都失真。房地產(chǎn)市場整體下行的趨勢沒有改觀，并不是“已經(jīng)回暖”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，北京、上海等城市一兩個(gè)月的成交迅速放量并不能說明整個(gè)樓市已經(jīng)回暖，2009年樓市成交量還將保持“箱底震蕩”格局。開發(fā)商借機(jī)漲價(jià)的短視行為，會使部分對價(jià)格非常敏感的購房者退而觀望，導(dǎo)致成交量增長乏力，甚至重新回調(diào)