怎樣還房貸輕松？六種“創(chuàng)新”房貸實(shí)惠大揭底

“小半輩子的房貸，我怎樣還才能輕松點(diǎn)?”對(duì)于很多已經(jīng)被房貸“套牢”的人士來(lái)說(shuō)，這樣的問(wèn)題每時(shí)每刻都被大家在心里掂量著。

　　近日，各家銀行紛紛推出了名目繁多的“創(chuàng)新”房貸：活利貸、點(diǎn)按揭、接力貸等。那么，這些打出誘人實(shí)惠的新還款方式，究竟能給“房奴”們帶來(lái)多少實(shí)實(shí)在在的減負(fù)呢？本報(bào)將通過(guò)本篇文章一一為您詳解。

　　在這里，我們假設(shè)一個(gè)“房奴”張先生，40歲，首次購(gòu)買(mǎi)住房，貸款30年，額度100萬(wàn)元。

　　1、活利貸

　　研發(fā)銀行：渣打銀行

　　口號(hào)：貸100萬(wàn)省60萬(wàn)

　　客戶(hù)限制：貸款年限在5到30年之間的中長(zhǎng)期客戶(hù)適用。

　　客戶(hù)成本：持續(xù)存款，不計(jì)零存整取利息。

　　實(shí)際作用：隨存隨取，省錢(qián)效果不明顯。

　　就在中資銀行為是否執(zhí)行央行7折利率優(yōu)惠政策忙得不可開(kāi)交之時(shí)，外資銀行用其特有的方式進(jìn)入到爭(zhēng)搶房貸客戶(hù)的市場(chǎng)中來(lái)。

　　渣打銀行這款“活利貸”產(chǎn)品的原理是，如果客戶(hù)在申請(qǐng)貸款之后手頭有閑置資金,可隨時(shí)存入還款賬戶(hù)沖抵房貸本金,但該資金也可隨時(shí)取出,銀行系統(tǒng)會(huì)按日計(jì)息。因此,即便第二天就取出存入的資金,當(dāng)日的還貸利息也會(huì)有所減少。

　　以張先生30年期的100萬(wàn)元貸款為例,只要他能夠做到每月向還款賬戶(hù)上存入3000元,到期可以節(jié)省利息近60萬(wàn)元,同時(shí),還可以縮短8年的還款期。另外，如果張先生房貸本金尚有20萬(wàn)元，當(dāng)他將閑散資金5000元存入該還款賬戶(hù)時(shí)，當(dāng)日房貸的利息即以19.5萬(wàn)元計(jì)算；如果第二天他又存入閑散資金2000元，那么當(dāng)日房貸的利息以19.3萬(wàn)元計(jì)算，當(dāng)然，他也可以隨時(shí)提取這7000元資金。

　　對(duì)此該行人士認(rèn)為，該貸款最大特點(diǎn)在于，客戶(hù)如果有閑置資金，可以隨時(shí)存入該銀行賬戶(hù)，存一天，則抵扣一天的貸款利息，存一元，則抵扣一元的貸款本金，取走則恢復(fù)正常。雖然客戶(hù)損失的是活期利息，但是相比目前0.35%的活期利率來(lái)說(shuō)，抵扣掉的貸款本金卻能給客戶(hù)節(jié)省高達(dá)4.455%以上的貸款利率，無(wú)疑是個(gè)非常劃算的買(mǎi)賣(mài)。

　　商報(bào)提示：買(mǎi)賣(mài)是否劃算，不僅要看利率，還要看成本。據(jù)了解，該產(chǎn)品額外費(fèi)用為首年需要支付賬戶(hù)關(guān)聯(lián)費(fèi)1000元，后兩年每年500元，目前推廣期內(nèi)減免后兩年費(fèi)用，但依然需要首年1000元費(fèi)用。另外，該產(chǎn)品只對(duì)貸款年限在5到30年之間的中長(zhǎng)期客戶(hù)適用，不能提供給短期客戶(hù)，同時(shí)，客戶(hù)貸款余額必須在30萬(wàn)元及以上才能申請(qǐng)。由此來(lái)看，銀行要客戶(hù)權(quán)衡的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是活期利率，更多的是在長(zhǎng)期還款過(guò)程中的一種“只存錢(qián)，不要利息”的還款方式。

　　2、點(diǎn)按揭

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號(hào)：最低房貸優(yōu)惠利率3.78%

　　客戶(hù)限制：僅限于10年期及以上房貸客戶(hù)。

　　客戶(hù)成本：想少還房貸先存錢(qián)，存款利息銀行不付。

　　實(shí)際作用：30年貸100萬(wàn)元省3.6萬(wàn)元。

　　這是繼“活利貸”之后，國(guó)內(nèi)銀行推出的一款由客戶(hù)花錢(qián)買(mǎi)“點(diǎn)”來(lái)降低貸款利率的新型貸款產(chǎn)品。

　　所謂的“點(diǎn)”，在這里特指貸款金額中的百分比，比如客戶(hù)買(mǎi)一個(gè)“點(diǎn)”，就相當(dāng)于其貸款金額的1%。這款產(chǎn)品的原理就是客戶(hù)通過(guò)預(yù)先支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”的費(fèi)用，可以使貸款利率降低。以張先生為例，他100萬(wàn)元的貸款，1個(gè)點(diǎn)就表示需要支付1萬(wàn)元的費(fèi)用。深發(fā)展點(diǎn)按揭房貸產(chǎn)品分別針對(duì)10-20年期和20-30年期的貸款，制定了購(gòu)買(mǎi)1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)享受低利率的房貸產(chǎn)品。也就是說(shuō)，張先生最高可以購(gòu)買(mǎi)1.5萬(wàn)元的產(chǎn)品。按照目前30年期7折房貸利率4.158%計(jì)算，張先生一共需要支付75萬(wàn)元利息，而辦理點(diǎn)按揭業(yè)務(wù)，他花1.5萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)貸款總額的1.5個(gè)點(diǎn)，就能拿到3.78%的超低利率，總共節(jié)省7.8萬(wàn)元，省息達(dá)10%。

　　但產(chǎn)品說(shuō)明同時(shí)顯示，點(diǎn)按揭實(shí)際上是對(duì)預(yù)計(jì)未來(lái)較長(zhǎng)期限還款的一種投資，貸款時(shí)間越長(zhǎng)，利息節(jié)省越多，平衡點(diǎn)大約在四五年左右。也就是說(shuō)，客戶(hù)買(mǎi)點(diǎn)付出的費(fèi)用，需要依靠貸款在后面四到五年累計(jì)的利息節(jié)省“賺”回來(lái)。超過(guò)這個(gè)期限，客戶(hù)就賺了，否則就不劃算。

　　商報(bào)提示：這款產(chǎn)品最誘人的地方就是將貸款優(yōu)惠利率由現(xiàn)行的7折直降至6.3折。對(duì)于那些連7折還沒(méi)有享受到的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，花少則幾千元多則幾萬(wàn)元，換來(lái)6.3折的貸款利率是很劃算的事情。但其中客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)“點(diǎn)”的資金整存整取利息被完全忽略掉了。按照張先生的情況，1.5萬(wàn)元存30年，本息要有4.2萬(wàn)元，這筆費(fèi)用銀行是不會(huì)退回來(lái)的。

3、雙周供

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號(hào)：縮短還款期限可達(dá)五六年或更長(zhǎng)，

　　省貸款利息可達(dá)21.7%或更高

　　客戶(hù)限制：收入較高且收入穩(wěn)定。

　　客戶(hù)成本：為還款一個(gè)月跑兩次銀行。

　　實(shí)際作用：5年還100萬(wàn)元，省息64.24萬(wàn)元。

　　所謂雙周供，就是指將貸款還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半，月還款額基本不變。該還款方式全年一般有26期供款，有2個(gè)月會(huì)出現(xiàn)供款3期的情況。

　　商報(bào)提示：這種貸款方式非?？简?yàn)人的還款毅力，要求客戶(hù)資金時(shí)刻保持還款充盈狀態(tài)，稍有周轉(zhuǎn)不開(kāi)的情況，就會(huì)產(chǎn)生逾期貸款記錄。在這款產(chǎn)品研發(fā)之初，受到很多年輕白領(lǐng)的青睞，因?yàn)檫@種類(lèi)似強(qiáng)制提前還款的方式，可以抑制一部分“月光族”的消費(fèi)欲望。但目前看來(lái)，這款產(chǎn)品還存在較大的利率變化風(fēng)險(xiǎn)。如果客戶(hù)一直維持高“強(qiáng)度”還款，同時(shí)每年會(huì)比正常按月還貸者多還兩次，那么無(wú)論利率怎么變，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)都有風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、氣球貸

　　研發(fā)銀行：深圳發(fā)展銀行

　　口號(hào)：月供壓力小 貸款買(mǎi)房更輕松

　　客戶(hù)限制：無(wú)

　　客戶(hù)成本：類(lèi)似公積金還款，無(wú)論之前還多少，到期都將一并歸還。

　　實(shí)際作用：10年還100萬(wàn)元，最高省52.77萬(wàn)元利息。

　　所謂“氣球貸”，就是指還款人可以采取利息和部分本金分期償還，但剩余本金到期一次償還。通過(guò)氣球貸，客戶(hù)可以選擇一個(gè)較短的貸款期限(3年、5年或10年)并獲得對(duì)應(yīng)的較低貸款利率。貸款到期后，如果客戶(hù)確實(shí)需要再融資，并且還款記錄良好，銀行將提供再融資服務(wù)。再融資不增加客戶(hù)的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。

　　這款產(chǎn)品的主要客戶(hù)群體是考慮短期房貸的消費(fèi)者，并有提前還款的需求。同時(shí)，這部分人預(yù)期未來(lái)較短年限(最長(zhǎng)10年)中自己的資金實(shí)力會(huì)有較大提高或后期將有大額資金進(jìn)賬，因此適用于中高收入階層的房產(chǎn)消費(fèi)者。

　　商報(bào)提示：雖然還貸款也需要“長(zhǎng)痛不如短痛”的精神，但客戶(hù)的確要量力而行。以張先生為例，100萬(wàn)元的貸款5年內(nèi)還清實(shí)在有困難。而對(duì)于一些平時(shí)不怎么規(guī)劃收入前景的年輕人來(lái)說(shuō)，氣球貸雖然能夠讓你在還貸前4年感受不到還款壓力，但所有的貸款都要在最后一年內(nèi)還清。

5、接力貸

　　研發(fā)銀行：農(nóng)業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行

　　口號(hào)：齊心協(xié)力 一套房貸兩代人供

　　客戶(hù)限制：僅限于年齡+貸款期限小于等于70年的客戶(hù)。

　　客戶(hù)成本：30年房貸一分錢(qián)都沒(méi)少還。

　　實(shí)際作用：30年貸款本息一分沒(méi)降。

　　如果張先生選擇用接力貸完成30年的還款任務(wù)，以他目前40歲的年齡和還款期限看，銀行可以為其辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　銀行規(guī)定，只要作為父母的借款人年齡偏大，按照現(xiàn)行的規(guī)定，借款人年齡+貸款年限小于等于70年的，可辦理的貸款年限較短，月還款壓力比較大，可以通過(guò)指定子女作為共同借款人來(lái)延長(zhǎng)還款期限。

　　銀行同時(shí)規(guī)定，如果作為子女的借款人預(yù)期未來(lái)收入情況較好，但目前收入偏低，按現(xiàn)行規(guī)定可貸金額較少，可以通過(guò)增加父母作為共同借款人來(lái)增加貸款金額。但是，如果貸款者和尚未就業(yè)的子女做接力貸，在子女就業(yè)之前，貸款者要以自己和配偶的收入作為還貸來(lái)源，不能將子女的預(yù)期收入列為還貸來(lái)源，在這一點(diǎn)上，張先生應(yīng)合理估量自己的還貸能力，做好財(cái)務(wù)安排。

　　商報(bào)提示：接力貸這條還款路線(xiàn)的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都非常明顯。優(yōu)點(diǎn)是將一套房貸交由兩代人共同償還，可減輕第一代還款者的壓力。例如張先生連本帶息要?dú)w還銀行170余萬(wàn)元，如果其中一部分由其子女完成，張先生可在60歲退休時(shí)將貸款轉(zhuǎn)給子女。缺點(diǎn)有兩個(gè)，一是由此可能產(chǎn)生房產(chǎn)最終歸屬權(quán)之爭(zhēng)；二是以上述還款人情況看，均不具備提前還貸能力。但通常來(lái)說(shuō)貸款30年的客戶(hù)都會(huì)提前還貸，沒(méi)有提前還貸計(jì)劃的張先生及其子女，可能要支付70余萬(wàn)元的全額利息，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，表面上放寬了對(duì)還貸人身份的限制，實(shí)際上是賺足了貸款利息。

　　6、移動(dòng)按揭

　　研發(fā)銀行：民生銀行

　　口號(hào)：多掙多還 少掙少還

　　客戶(hù)限制：無(wú)

　　客戶(hù)成本：還款期限長(zhǎng)度不變，承擔(dān)利率變化風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際作用：30年貸款本息一分沒(méi)降。

　　所謂的移動(dòng)按揭，就是組合還款法，是民生銀行研發(fā)的多種還款方式組合。產(chǎn)品的原理是在傳統(tǒng)等額本金及等額本息還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人的收入成長(zhǎng)曲線(xiàn)，而為客戶(hù)定制個(gè)性化的購(gòu)房還款計(jì)劃。

　　組合還款法包括遞減還款法、遞增還款法及任意還款法三種，客戶(hù)可根據(jù)收入情況進(jìn)行選擇。根據(jù)張先生的情況，貸款時(shí)已經(jīng)40歲，年齡較大，因此可以選擇遞減還款法，在退休前的20年內(nèi)每月還款金額都維持在較高水平，60歲退休后可以得到相對(duì)此前較低的還款金額。

　　商報(bào)提示：和上面說(shuō)到的接力貸一樣，銀行開(kāi)發(fā)這款產(chǎn)品最大的目的是維持客戶(hù)還款期限，在這樣的目的之下，銀行可以適當(dāng)調(diào)節(jié)客戶(hù)的還款節(jié)奏，但無(wú)論你是快還還是慢還，最后歸還的貸款本金和利率是不會(huì)有太大變化的。除非客戶(hù)在選擇多還款的時(shí)期剛巧趕上降息，在選擇少還款的時(shí)期剛巧趕上升息。但前后算算，因?yàn)榭蛻?hù)的還款年限沒(méi)有變化，因此銀行獲得的貸款利息不會(huì)減少。