聶梅生稱房價仍在探底 不具備普漲條件

近一段段時間，人們都非常關(guān)心樓市是不是真正在復(fù)蘇，還是一個階段性小陽春的話題。關(guān)于房地產(chǎn)市場的走勢情況究竟會如何發(fā)展，CCTV《經(jīng)濟信息聯(lián)播》在演播室采訪了全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生，她認為，房地產(chǎn)交易量的回暖并不代表價格的回升，房價目前仍在探底過程中。

　　“房地產(chǎn)走勢應(yīng)該從兩個方面來看，一個是量，一個是價，從交易量來說，顯然現(xiàn)在已經(jīng)全線的、全國性的，而且從一線城市到二線城市全線回暖。我們可以回顧一下，房地產(chǎn)市場去年下跌也是從量和價兩個方面，而且量大大比價下降幅度大得多。去年成交量下降，全國性大概有四成，如果下降四成的話，現(xiàn)在量的復(fù)蘇是正常的。如果從量的角度來講肯定是全國性回暖，但從價格來講不一定，因為去年環(huán)比價格，大概連續(xù)有七八個月，一直在環(huán)比下降，一直到最近環(huán)比開始有所回升，而且回升幅度并不大。”

　　聶梅生認為，某種程度上，價格下降趨勢目前正在探底的過程中，或者基本可以說是在止跌的過程中，而且全國各個城市情況不一樣，但從量來講是全線的回暖。

　　“如果說房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，我倒是認為量比價更重要。”

　　買房投資時機到與否要看租金情況

　　李嘉誠最新發(fā)表言論認為，如果消費者現(xiàn)在兜里有錢的話，買樓、買股票都是正當(dāng)其時。那么國內(nèi)現(xiàn)在樓市發(fā)展情況是不是也值得消費者掏錢買房？聶梅生會長對此也作出了回應(yīng)。

　　“我認為李先生這樣一個判斷基于兩個，一個是判斷現(xiàn)在的樓市是不是在低位，因為我覺得和股市一樣，判斷底部非常難，但是判斷它是不是在低位并不難，無論是香港樓市還是國內(nèi)樓市，價格是在低位，這是第一個判斷。如果你認為是在低位，講投資性，投資性在低位入市肯定是正確的。另外還要判斷未來升值空間。在低位進去，如果它不升值，老在低位徘徊，你也是白投資，所以將來升值空間主要是從兩個方面來看，一個是價格能不能上去，另外一個更多的投資性購房，現(xiàn)在在香港或者在國內(nèi)更多傾向于出租，那就是看租金情況怎么樣。”

聶梅生說，現(xiàn)在到底是不是入市機會，不能光看新房的房價，如果二手房租賃的價格、租金也上去，那應(yīng)該是一個入市的機會。

　　消費者二次購房的改善性需求已經(jīng)開始釋放

　　當(dāng)主持人問到，成交量在出現(xiàn)放大之后還會不會持續(xù)下去，會持續(xù)多長時間？聶梅生回答說，現(xiàn)在這一輪量的放大，大家都認為基于三個原因，一個是政策釋放，第二個就是去年積壓的剛性的首套房自住性需求的釋放，第三個就是信心，尤其經(jīng)過人大以后，對中國經(jīng)濟和樓市都有信心，這么三個原因引起的。但如果光光是首套房、自住性，這部分在整個房地產(chǎn)當(dāng)中不是全部，只是其中一部分。如果說經(jīng)濟適用房和廉租房這塊能起來，這部分應(yīng)該占到30%到40%，應(yīng)該是這么一個數(shù)字，但它不是全部。因為我們國家住房自有率比較高，所以改善性需求是很大的。那么這一部分應(yīng)該能夠拖動改善性的需求，那就看從低端到高端，延伸到改善性的需求到底釋放怎么樣。現(xiàn)在從全國樓市來看，已經(jīng)開始改善性需求，這部分已經(jīng)開始入市。

　　針對改善性需求的啟動，聶梅生又進一步作出解釋：“這個體現(xiàn)到對第二次購房政策的改善性放松，從利率都支持了。從套型可以看出來，很多開發(fā)商認為前一階段主要是小套型，現(xiàn)在擴大到中等套型，這就是改善性需求。如果這個能夠持續(xù)的話，可能會帶動李嘉誠先生說的投資性、租賃性、出租性的需求，也會增大，這是一個持續(xù)的過程。如果能夠穩(wěn)住首次，拖動改善性，最后投資性也能夠進來的話，這個市場就平穩(wěn)、就穩(wěn)定了，所以我覺得還需要看一段時間。”

　　房價還不具備全國普漲的條件

　　樓市剛進入小陽春的初級階段，不少樓盤就開始漲價了，有些地方漲價幅度還不小。這時候人們就擔(dān)心如果量繼續(xù)回升的話，是不是帶來樓市價格也會快速反彈？對此，聶梅生表示，全國性的漲價，近期不具備這個條件。

　　“觸底攀升的城市是有，要看它是不是最開始降價的城市，而且降價幅度非常大的城市，現(xiàn)在止跌以后就會升。比如深圳、成都這樣一些，前段時間調(diào)整幅度比較大的，全國不能一概而論。但是我認為全國性的漲價，我覺得近期不具備這個條件。”

　　聶梅生認為，現(xiàn)在主要是從宏觀經(jīng)濟層面來看，還沒有到整個中國經(jīng)濟快速復(fù)蘇，前期一些政策開始發(fā)生作用，經(jīng)濟的數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，但還要再看一季度，比如說出口、就業(yè)等等，我覺得沒有那么快，從整個宏觀層面來講沒有那么快。另外一個，真正來說樓市和收入有關(guān)系，老百姓的收入、買房人的收入是不是大幅度提升，現(xiàn)在看不出來，沒有最基本層面的支持，所以我覺得消費的需求還是會逐步釋放，所以全國性漲價我認為近期沒有這個可能性，但是局部的城市有可能。

　　但聶梅生也表示，局部樓盤，有自己業(yè)務(wù)的需求，也有可能出現(xiàn)漲價的情況。

　　“因為開發(fā)商他有他的營銷策略。這里面有兩個方面，我最近也了解了一下，我說你們漲價到底是怎么回事。他們說有好多是這樣，因為你釋放出來的數(shù)據(jù)是環(huán)比，那么就是說樓市在最低迷的時候、最危險的時候，我認為是春節(jié)前面這一段，也就是1月份左右，那時候下降幅度比較大，所以環(huán)比2月份、3月份可能比它上，因為那時候打了八五折，現(xiàn)在打到九五折，這個環(huán)比就上去了，甚至有的不打折，這是從營銷策略來說，好像說價格怎么比11月份、12月份漲了，其實是打折了。還有一些開發(fā)商在去年年底資金鏈非常緊張的情況下是在成本以下銷售，在虧損的情況下銷售，為了回收現(xiàn)金流。這些樓盤是有的，所以我認為全國性的漲價、普漲不具備支撐的條件。