樓市需求生變大戶型熱銷 取消70/90呼聲漸起

今年以來，房地產(chǎn)市場呈改善型需求逐漸活躍、大戶型商品房熱銷、中小戶型放量入市等運行特點，取消“70/90政策”的呼聲漸漸有了市場。

　　根據(jù)統(tǒng)計，2007年全年，40個重點城市新建商品住房套型面積90平米以下的批準(zhǔn)預(yù)售面積、月末累計可售面積和登記銷售面積占比均在25%左右，基本上是供應(yīng)多少銷售多少，中小戶型供不應(yīng)求的矛盾十分突出。

　　從2008年開始，中小戶型供不應(yīng)求的矛盾得到緩解，尤其是今年以來，稅費降低、低利率等政策有效拉動改善型需求入市，大戶型商品房受到市場青睞。房地產(chǎn)業(yè)人士紛紛呼吁，政府部門應(yīng)修改“70/90政策”迎合改善型需求，進一步提振樓市。

　　重點城市大戶型熱銷

　　據(jù)渤海證券研究員周戶的統(tǒng)計，3月第4周，京、滬、深、穗、天津、青島、杭州等12個城市的套均成交面積為102.11平米，環(huán)比上升2.05平米。12個城市中，蘇州成交套均面積接近120平米，深圳和重慶市場以小戶型為主，另外9座城市的成交套均面積在100—110平米之間。為了迎合改善型需求，京、滬、深、穗等一線城市的開發(fā)商紛紛推出大戶型產(chǎn)品。

　　北京4月新盤大戶型出現(xiàn)放量供應(yīng)，酈城的戶型面積為103—180平米、保利·西山林語推出90—170平米的兩居和三居、香溪度更推出138—235平米的四居。

　　上海上周末新開的8個樓盤中，有5個推出大戶型產(chǎn)品，萬源城的主力戶型更是120平米以上的大戶型。象嶼都城推出97平米左右的兩居、116平米左右的三居；保利海上五月花在90平米兩居基礎(chǔ)上，加推了145平米的平層大公寓。

　　研究員周瑞蓉介紹，最近兩周，廣州市商品房套均簽約面積約為103平米，120平米以上商品房成交比例有所上升，市場對大戶型產(chǎn)品較為認(rèn)可。市中心六區(qū)均不乏大戶型產(chǎn)品推出，保利推出的一個新盤，套均面積達(dá)到100平米以上。

　　研究員楊奕稱，深圳市最近兩周的商品房套均成交面積為93平米和95平米，未出現(xiàn)成交結(jié)構(gòu)的明顯變化。但關(guān)外的套均成交面積明顯高于關(guān)內(nèi)，寶安區(qū)的套均成交面積突破100平米，大戶型產(chǎn)品市場接受度較好。

　　一線城市需求結(jié)構(gòu)生變

　　對剛性需求購房者來說，80平米左右的兩房或90平米左右的三房通常功能齊全，總價一般也可以承受，在市場低迷時，中小戶型是最好銷的主力戶型。

　　但對于開發(fā)商來說，90平米以上的戶型也并不是不好銷。根據(jù)統(tǒng)計，2008年全國銷售額和銷售面積排前十位的樓盤中，90—120平米的戶型銷售面積最大，占比為47%，其次是120—150平米和150平米以上的戶型，90平米以下戶型所占的銷售比例最小，不到30%。

　　上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，在市場回暖、改善型需求活躍的市場形勢下，70/90政策對大戶型產(chǎn)品的限制就凸顯出來。按照統(tǒng)計，上海“首次改善型”購房者購買的住宅成交比重，已經(jīng)從2007年第一季度的近70%，降至2008年第四季度的不足50%。

　　楊紅旭指出，首次改善型客戶極少愿意購買90平米以下的戶型。對上海某機構(gòu)會員的需求分析顯示，目前上海購房者對90-144平米房型需求水平在56%左右，其中90-110平米需求在23.3%左右；而市場上90-144平米商品房供應(yīng)比例約48.7%(從2007年1月至2008年11月商品住宅供應(yīng))，90-110平米供應(yīng)比例只有約22.7%。受70/90政策影響，未來90-110平米商品房供應(yīng)劇減，下降比例會達(dá)到69%，110-144平米供應(yīng)下降約60%，整體供需缺口出現(xiàn)預(yù)計達(dá)到33%左右。在政策推動下，首次改善型需求如果能夠釋放，將極大地刺激此類產(chǎn)品的成交量。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認(rèn)為，從目前的實際情況來看，90平米以下的保障性住房加上商品房小戶型項目可以滿足北京市場需求，而且北京保障性住房的供應(yīng)量正不斷增加，所以普通商品住宅的開發(fā)建設(shè)應(yīng)變得更靈活，適應(yīng)不同類型的購房者需求。

　　修正“70/90政策”呼聲漸起

　　今年以來，北京、蘭州等城市對“70/90政策”進行了修正。北京1月出臺的“15條政策”的第11條規(guī)定：“對商品住房項目，在全市總量平衡的前提下，根據(jù)市場需求確定套型面積和比例。”蘭州2月出臺的“16條政策”規(guī)定：“從2009年1月1日起，將商品房建筑面積中，把90平米以下比例達(dá)到總面積70%以上的規(guī)定暫時調(diào)整為50%以上。”杭州也傳來消息，稱“70/90政策”可能會松動，開發(fā)商正在忙著對戶型進行調(diào)整。

　　支持“70/90政策”的人士認(rèn)為，我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)很不合理，70%—80%的商品房是中高檔房，嚴(yán)重供大于求，而低端住宅明顯供不應(yīng)求。

　　這種說法遭到了開發(fā)商的普遍反對。河南建業(yè)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)集團董事長胡葆森在“兩會”上提出，“70/90政策”有悖于市場規(guī)律，不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮創(chuàng)新能力。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒的看法代表了不少開發(fā)商的觀點。他認(rèn)為，70/90政策的確對抑制高房價起到了重要作用，但首次置業(yè)難以持續(xù)地?fù)纹鸱康禺a(chǎn)市場的繁榮，必須讓首次、二次改善型需求入市，這就要求90—144平米的戶型供應(yīng)量有所上升。此外，房地產(chǎn)是一個區(qū)域性很強的行業(yè)，即使是在同一城市，不同地段適合開發(fā)的住房產(chǎn)品也有很大不同，“一刀切”的辦法不利于提高市場效率。楊少鋒表示，現(xiàn)在高層建筑越來越多，公攤面積較大，利用90平米的面積設(shè)計出戶型合理的三居室較困難，往往要犧牲掉采光等功能。

　　而開發(fā)商也是絞盡腦汁來應(yīng)付70/90政策。業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商經(jīng)常把兩個小戶型捆綁銷售，再由業(yè)主打通隔墻，變?yōu)榇髴粜?；還有的用“偷面積”的辦法，利用露臺、入戶花園等部位增加建筑面積。

　　業(yè)內(nèi)資深人士牛刀認(rèn)為，戶型越大的房子越適合投機炒作，70/90政策實質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場作出了滿足剛性需求的定位。70/90政策也可以根據(jù)市場情況作出修正，但一定要以保障剛性需求為出發(fā)點，對90平米以下商品房的比例仍應(yīng)作出限制