8億補貼經(jīng)適房引爭購 80家開發(fā)商上演拉客大戰(zhàn)

常州8億補貼激萬戶爭購 80家開發(fā)商上演“拉客大戰(zhàn)”

　　“截至昨天共有3037戶居民申請了經(jīng)濟適用房貨幣補貼，假設(shè)進展順利，不久就將有2000戶居民可以領(lǐng)取《貨幣補貼資格認證書》(下稱《證書》)。”常州市房產(chǎn)管理局住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展處副處長吳建明昨天對《第一財經(jīng)日報》確認，他預測今年末原則上將有1萬戶居民領(lǐng)到《證書》。

　　這不是一般的《證書》，而將成為價值8萬元的買房“抵扣券”。2月22日常州市政府發(fā)布《關(guān)于加快推進我市市區(qū)住房保障工作的實施意見》，稱今年對符合條件的經(jīng)濟適用住房申請家庭全部實施貨幣補貼，每戶補貼額高達8萬元。

　　這激發(fā)了常州市民申請補貼買房的熱情。相比現(xiàn)在已踴躍申請的3037戶居民，去年常州市共發(fā)放經(jīng)濟適用房準購證1321張，實際簽訂合同數(shù)僅為811份，其中有510戶家庭因為種種原因放棄了購買資格。

　　為此，當?shù)匦陆闪⒘?ldquo;常州市公共住房投資建設(shè)發(fā)展有限公司”作為經(jīng)濟適用房以及將來整個住房保障的投融資平臺。媒體報道稱，該公司注冊資本為10億元，包括政府注入的現(xiàn)金以及土地資源。公司正式運作起來后，將通過銀行信貸和醞釀中的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)進行融資。籌集的資金將全部用于經(jīng)濟適用房貨幣補貼和其他保障性住房建設(shè)。未來則通過土地出讓收益、財政住房保障專項資金等，有計劃地還貸。這顯示出當?shù)氐呢泿叛a貼8億元并非直接來自財政，而是通過土地出讓獲取收益。

　　8億“補人頭”

　　“市場低迷成為實行貨幣補貼的重要原因。”常州市房產(chǎn)管理局辦公室副主任陸金峰昨天對本報坦言，根據(jù)該局所掌握的數(shù)字，目前常州市存量房已達1200萬平方米，以往每年銷售量大概只有600萬平方米。

　　根據(jù)最新的《常州市市區(qū)經(jīng)濟適用房貨幣補貼》的申請指南，該市5個區(qū)的低收入家庭必須符合4個條件，其中包括常住戶口；已婚或年齡在35歲以上的單親未婚家庭；家庭人均住房建筑面積低于18平方米，以及家庭人均可支配收入在1440元以下。

　　“以前常州經(jīng)濟適用房的價格約為2600元到2800元/平方米，比市價低1000元到1200元/平方米。按照人均28平方米保障標準，三口之家84平方米的住房面積，大約需要8萬元的差價。”陸金峰對本報記者介紹說。

　　吳建明介紹說，申請登記后，申請人必須要填寫審核表后，前往相關(guān)部門簽章。這其中在職人員、退休或無業(yè)人員、個體經(jīng)營者分別到工作單位、社區(qū)街道以及個體勞動者協(xié)會蓋章。吳建明說，這是為了審核收入。而該市5個區(qū)的政府管理人員也在這個月走訪家庭，以勘察住房條件。這一勘察工作在3月初主要集中在周末完成，但是最近2周已經(jīng)需要貫穿所有的工作日。

　　本報記者通過該市“受理情況一覽表”了解到，從3月1日開始，該市5個區(qū)就開始陸續(xù)發(fā)放表格，而從3月6日開始，經(jīng)過初步審核的表格陸續(xù)上交。最近的統(tǒng)計數(shù)字是，發(fā)放表格數(shù)字達到3000份，并收取了2000份表格。接下來的流程是房管局住房保障辦公室進行調(diào)查核實，之后便在社區(qū)公示7天，無異議之后進行復審，再登報公示7天，之后就可以領(lǐng)取《證書》，并自主選擇購買全市任何一個區(qū)新建成套普通商品房1套(對房源的價格和面積都沒有限制)。3個月內(nèi)未購買住房的《證書》作廢。

　　分食商機

　　雖然現(xiàn)在推出貨幣補貼的城市不只常州一地，媒體報道中還有長沙、沈陽等，但常州的這一政策激起的房地產(chǎn)開發(fā)商的熱情還是顯而易見的。根據(jù)常州市房產(chǎn)管理局掌握的最新信息——常州市有80余家開發(fā)商拿出了110個他們認為面積、總價都合適的項目，“招徠”符合此次補貼條件的住戶，一場充斥著諸多優(yōu)惠措施的“拉客大戰(zhàn)”也就此拉開了帷幕。

　　“這就如同一塊蛋糕，開發(fā)商都在摩拳擦掌準備分食一塊，他們針對經(jīng)濟適用房購買客戶都出臺了額外優(yōu)惠。”陸金峰說。其中新城地產(chǎn)表示，提供全市各區(qū)經(jīng)典樓盤，并且配備專門接待人員服務。新城公司還將對符合經(jīng)濟適用房貨幣補貼條件的家庭給予額外優(yōu)惠。

　　本報記者了解到，有地產(chǎn)公司已明確表示《證書》本身可抵扣首付，還有的地產(chǎn)公司在所有優(yōu)惠基礎(chǔ)上，再進行現(xiàn)金優(yōu)惠，或是加送家電。

　　“最終單價在4000元/平方米，總價在30萬到40萬左右的房源將受益最多。這也是目前常州商品房的均價。”陸金峰估計，“大概可緩和一下供過于求的矛盾，但不足以解決這一問題。”根據(jù)他掌握的資料，3月份常州商品房成交量達2000年以來單月成交最高數(shù)字，約為70萬平方米。估計1萬戶的補貼完成后，大約可以新增80萬平方米的住房銷量，這是淡季時2個月商品房的成交量。郝倩

　　爭議緣于地方政府雙重角色

　　補“磚頭”和補“人頭”，哪種方法更好？10年前的全國房改已經(jīng)證明，市場化程度更高的補“人頭”更有效率。但常州此次采用貨幣補貼取代建設(shè)經(jīng)濟適用房，卻遭遇網(wǎng)絡爭議聲一片。一家房產(chǎn)網(wǎng)站對此進行的網(wǎng)絡投票結(jié)果是：只有5.6%認為普通購房者最終受益，44.4%的投票者認為開發(fā)商是最終受益者。為何會引起如此大的爭議？究其根源，還在于地方政府相互沖突的雙重角色身份。

　　貨幣補貼更有效率

　　回顧10年前那場意義深遠的住房制度改革，正是用貨幣補貼取代了延續(xù)數(shù)十年的實物分房制度。雖然這次改革也帶來了不少問題，如房價上升過快超過居民購買力、房產(chǎn)市場波動過大沖擊宏觀經(jīng)濟等等，但改革的成果也是有目共睹的：打破計劃經(jīng)濟的一個重要堡壘，推動了中國的市場化進程；迅速形成大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，使得大部分城市居民住上了寬敞的新居；給國民經(jīng)濟帶來巨大的推動作用，成為最近10年中國經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力之一。

　　對于半公益屬性的經(jīng)濟適用房領(lǐng)域，引入貨幣補貼這種市場化的運作手段，取代政府建設(shè)分配住房實物，會產(chǎn)生什么樣的效果呢？

　　從經(jīng)濟適用房的保障對象——中低收入家庭來說，無論在時間上還是空間上，都獲得了更大的自由度。在補“磚頭”時代，原來輪候排隊就需要兩三年，排到號買到房之后，等到建成能入住還得兩三年時間；目前幾乎所有城市都把經(jīng)濟適用房建在遠離市中心、配套不完善的區(qū)域，很多家庭即使排到號都會放棄購買。在常州此次貨幣補貼政策中，購買對象不限區(qū)域，也無需再經(jīng)歷漫長的等待。在產(chǎn)品的品質(zhì)選擇權(quán)上，也不再是被動接受質(zhì)量平平甚至低于商品房平均水平的住房。

　　對地方政府來說，無需再作為業(yè)主方包攬從批地、拆遷、招標到搖號分配一條龍服務，只需把握好資格審核，可以節(jié)約大量行政資源。

　　從開發(fā)商角度來看，補“磚頭”時代最多只能競標經(jīng)濟適用房承建資格，賺取固定地價和固定房價之間的微薄利潤；補“人頭”直接帶來大量有效的購買力，在低迷時代完全可以稱得上是“救世主”。

　　土地財政后遺癥

　　為何10年前貨幣補貼取代實物分房獲得好評，而10年后貨幣補貼取代經(jīng)濟適用房實物分配，卻遭遇諸多非議？

　　地方政府在最近10年中，以極大的熱情投入了房地產(chǎn)市場，原因就在于地方政府是當?shù)貕艛嘈缘耐恋毓?，諸多城市的土地出讓收入甚至超過了正常的財政收入，當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的速度，嚴重仰賴賣地收入和房產(chǎn)相關(guān)稅收。

　　本應扮演本地公用產(chǎn)品提供者和社會各方利益仲裁者的地方政府，直接成為房地產(chǎn)市場利益相關(guān)方，引來了各方的質(zhì)疑和批評。

　　保障中低收入家庭獲得適當住房的權(quán)利，本應是地方政府應該承擔的公共責任。如果僅僅是一項社會公用產(chǎn)品分配方面的單純改革，地方政府完全可以理直氣壯面對各方批評聲。

　　但此次常州市政府方面也坦承，“市場低迷成為實行貨幣補貼的重要原因。”房地產(chǎn)市場本來也許會經(jīng)歷更深程度的下調(diào)，政府托市不可能不改變房地產(chǎn)市場本來的運行軌跡，在扮演開發(fā)商和地方財政救世主的同時，也許就此剝奪了部分消費者本來可以獲得的福利和選擇機會?！?/p>