熊市“有利可圖” 09年房地產(chǎn)市場有錢可賺？

市場競爭日趨激烈，也不可能再獲得市場快速增長時(shí)期的較高利潤率，但這并不意味著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已“無利可圖”。

　　2009年的房地產(chǎn)還能掙到錢嗎？在這樣一個(gè)調(diào)整中的樓市怎樣才能掙到錢？只要降價(jià)就能把房子賣出去？但降多少價(jià)才可以到達(dá)銷售與利潤的最大化？歸根結(jié)底，在這個(gè)廣泛意義上的熊市中，我們應(yīng)該如何做生意、賣房子？

　　Q：2009年中國房地產(chǎn)市場還有錢掙嗎？怎樣才能在2009年的中國房地產(chǎn)市場上掙到錢？

　　朱清源：所有行業(yè)在任何時(shí)候都能賺到錢。中國房地產(chǎn)行業(yè)自2007年9月份出臺第二套房貸新政以來，進(jìn)入了新一輪的調(diào)整下行期。在逐漸回歸理性的市場中，形成了消費(fèi)者觀望→價(jià)格博弈→產(chǎn)品滯銷→價(jià)格下行的循環(huán)圖線。資產(chǎn)投資價(jià)值變化，購買力下降，市場信心不足，整個(gè)行業(yè)步入“寒冬”。

　　房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，市場競爭日趨激烈，也不可能再獲得市場快速增長時(shí)期的較高利潤率，但這并不意味著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已“無利可圖”。在2009年的中國房地產(chǎn)市場上要掙到錢，房地產(chǎn)企業(yè)必須：其一，重新審視客戶價(jià)值觀念，提倡“與客戶共同創(chuàng)造價(jià)值，服務(wù)客戶即助我發(fā)展”的客戶價(jià)值觀；其二，遵循市場規(guī)律，不斷適時(shí)靈活的調(diào)整公司戰(zhàn)略，著力思考市場中的藍(lán)海(藍(lán)海博客,藍(lán)海新聞,藍(lán)海說吧)創(chuàng)新；其三，繼續(xù)保持公司良好品牌信譽(yù)，注重產(chǎn)品品質(zhì)，“做良心房、做放心房”；其四，緊扣市場脈搏，洞悉市場走向，迎合市場需求，創(chuàng)新產(chǎn)品開發(fā)模式；其五，在市場格局轉(zhuǎn)變的情況下，要凸顯營銷在其中的重要作用，轉(zhuǎn)變營銷思路，加大營銷力度（查看地圖）；其六，加強(qiáng)成本控制，科學(xué)合理利用開發(fā)現(xiàn)有資源。

　　張化冰：市場瞬息萬變，企業(yè)要發(fā)展，則必須：盛“市”思危、處進(jìn)思退、逆境思變。要時(shí)時(shí)對繁榮背后的風(fēng)險(xiǎn)保持警惕；審時(shí)度勢，在發(fā)展速度過快時(shí)保持頭腦冷靜，懂得放緩腳步，放棄或調(diào)整不適時(shí)的策略甚至產(chǎn)品，以退為進(jìn)；在風(fēng)頭浪尖能辨清方向，另辟蹊徑，以不同的角度和軌跡繼續(xù)穩(wěn)健前行，持續(xù)創(chuàng)新，敢于爭先，為人所不能。

　　最瘋狂的時(shí)候，就是最危險(xiǎn)的時(shí)候，企業(yè)的成敗往往就在于是否能看到盛市中的危機(jī)，找到并抓住危機(jī)中的機(jī)遇。2008年中國的樓市經(jīng)歷了一個(gè)漫長的寒冬，這是對中國地產(chǎn)行業(yè)多個(gè)領(lǐng)域的一次強(qiáng)力測壓，對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，是一次重新“洗牌”。而另一方面，大浪淘沙意味著行業(yè)集中度提高，競爭力較強(qiáng)的企業(yè)將贏得更大的市場空間。經(jīng)歷了2008年的悄然巨變，大家都在思考2009年樓市走向和企業(yè)的發(fā)展問題。而這個(gè)問題，我們已經(jīng)在巨變襲來之初就作好了應(yīng)對。我認(rèn)為只有疲軟的企業(yè)，沒有疲軟的行業(yè)，“大危”才有“大機(jī)”，逆市往往蘊(yùn)藏著更大的商機(jī)。

　　Q：當(dāng)前市場上普遍認(rèn)為中國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力，您怎么看待這個(gè)問題？

　　朱清源：中國的房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)有相當(dāng)一部分缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力，原因有很多種。其一，中國房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境還欠穩(wěn)定，朝令夕改，執(zhí)行緩慢。國家房地產(chǎn)行業(yè)整體的調(diào)控政策直接影響了各房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策，而如果宏觀調(diào)控政策出臺缺少系統(tǒng)性、穩(wěn)定性和前瞻性，執(zhí)行不到位，必將影響企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估與防范能力；其二，在房地產(chǎn)快速發(fā)展上升期，一部分房地產(chǎn)企業(yè)被“大好形勢”沖昏了頭腦，過度追求“跨越式”發(fā)展，于是出現(xiàn)了盲目“天價(jià)拿地”，“跟風(fēng)捂盤”等嚴(yán)重違背市場規(guī)律的行為，而當(dāng)市場出現(xiàn)較大變數(shù)時(shí)，便出現(xiàn)深度危機(jī)，反被套牢。其三，增加企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力另一個(gè)重要方面就是：及時(shí)掌握行業(yè)政策環(huán)境變化，始終保持敏銳的市場嗅覺，把握銷售節(jié)奏。江西眾森集團(tuán)在此次調(diào)整之初，同樣感到困惑，但慶幸的是公司密切關(guān)注政策變化、市場動(dòng)態(tài)，經(jīng)過科學(xué)分析，縝思慎商，在2008年3月份就果斷的采取措施銷售了旗下樓盤所剩的大部分房源。

　　張化冰：面對現(xiàn)在市場上普遍認(rèn)為中國房地產(chǎn)企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力。我覺得造成問題的一個(gè)層面是中國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中大多高度依賴政治資源和金融資源，缺乏風(fēng)險(xiǎn)約束、責(zé)任約束導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)意識不強(qiáng)。簡單說就是企業(yè)“短視”與“遠(yuǎn)見”的區(qū)別。此外，價(jià)格虛高、產(chǎn)品同質(zhì)、缺乏創(chuàng)新的樓盤自然也不具備抗風(fēng)險(xiǎn)能力。有的甚至高于商鋪價(jià)格，這是有悖地產(chǎn)市場價(jià)格常規(guī)的“倒掛”現(xiàn)象。這類樓盤的房價(jià)下跌是非常有助于市場的健康發(fā)展和良性循環(huán)的。只有住宅價(jià)格下來了，市場合理化，那么其它的地產(chǎn)項(xiàng)目才能更好凸顯他們的價(jià)值。

　　Q：作為房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人，您認(rèn)為您是否需要對2007年之前中國房地產(chǎn)市場的虛漲負(fù)責(zé)？應(yīng)該如何看待此次房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)整中，企業(yè)的角色與責(zé)任？

　　朱清源：2007年之前中國房地產(chǎn)市場所謂的“虛漲”，不是個(gè)人或企業(yè)應(yīng)當(dāng)或能夠負(fù)責(zé)的。存在即有合理性，在市場經(jīng)濟(jì)下，資本逐利，企業(yè)追求利潤最大化。房地產(chǎn)市場是現(xiàn)貨市場，不是虛擬市場，需求是真實(shí)的，價(jià)格就是真實(shí)的。

　　此次房地產(chǎn)市場調(diào)整，再加上全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景，企業(yè)扮演的角色將更加重要，需要承擔(dān)的責(zé)任也更加巨大。其一，在行業(yè)調(diào)整過程中，企業(yè)能夠較好的解決自身的生存、穩(wěn)定和發(fā)展問題，能夠以“創(chuàng)新”帶動(dòng)發(fā)展，積極適應(yīng)市場變化，尋求新的企業(yè)增長點(diǎn)；能夠做到不裁員或少裁員，保證員工就業(yè)，減輕社會(huì)負(fù)擔(dān)；就是承擔(dān)和體現(xiàn)了自身最大的責(zé)任。其二，在行業(yè)不景氣的情況下，企業(yè)更需要保證自身產(chǎn)品的質(zhì)量與品牌，恢復(fù)消費(fèi)者對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的信心。

　　張化冰：做勢、做實(shí)、做人，這是我和我的企業(yè)一直以來追求的目標(biāo)。我覺得，任何市場都無法脫離一個(gè)價(jià)值和價(jià)格的問題，價(jià)格和價(jià)值是不可以等同而論的。在2008年底眾多房地產(chǎn)商紛紛斷臂求生的時(shí)候，我們依然清醒的認(rèn)定，只有價(jià)格的回歸，沒有價(jià)值的縮水。

　　財(cái)富源于社會(huì)回報(bào)社會(huì)。作為一個(gè)企業(yè)家，理應(yīng)承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。因此，我所開發(fā)的項(xiàng)目不僅要有行業(yè)效應(yīng)，更要具有社會(huì)意義。作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)，我們從始至今追求的都是價(jià)值而不是價(jià)格。不論對于購買者還是投資客，我們所呈獻(xiàn)的是他們真正需要的，所謂物有所值。換而言之只有那些背離價(jià)值理論而創(chuàng)造價(jià)格的企業(yè)才需要對市場的虛漲負(fù)責(zé)！對于此次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，我個(gè)人是相當(dāng)認(rèn)同的，這是一場優(yōu)勝劣汰的清洗，也更利于行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展。

　　Q：作為一個(gè)生意人，經(jīng)過2008年的調(diào)整，對房地產(chǎn)這門生意的理解，是否發(fā)生了變化，發(fā)生了怎樣的變化？

　　朱清源：作為切實(shí)經(jīng)歷過2008年調(diào)整的房地產(chǎn)管理者，現(xiàn)在對房地產(chǎn)的一些想法與看法確實(shí)發(fā)生了變化。其一，經(jīng)歷過這樣的調(diào)整周期對于一個(gè)處于成長中的房地產(chǎn)企業(yè)無疑是幸運(yùn)的，對于一個(gè)企業(yè)管理者也是幸運(yùn)的，調(diào)整過程所帶來的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)將在企業(yè)以后的發(fā)展過程中發(fā)揮重要的作用；其二，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性的行業(yè)，有波峰就有波谷，有快速發(fā)展就有停滯回落，而作為身處其中的企業(yè)必須遵循市場規(guī)律，在決策過程中要充分體現(xiàn)預(yù)見性和規(guī)律性。其三，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入低潮期的時(shí)候，會(huì)讓我們更加理性的體會(huì)到經(jīng)營管理的重要性，營銷創(chuàng)新的重要性，包括人才隊(duì)伍建設(shè)，核心競爭力打造等。

　　張化冰：“德在前，財(cái)在后”。作為商人，我需要追求利潤最大化，創(chuàng)造更多的價(jià)值，作為一個(gè)企業(yè)家，我更傾向于長期利益，追求利潤是我們的目的，但絕不是唯一目的，我還必須對企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌負(fù)責(zé)，維護(hù)企業(yè)聲譽(yù)、產(chǎn)品品質(zhì)，穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展，使我們的基業(yè)常青。我們有這個(gè)能力，也有這個(gè)魄力。大浪淘沙，不進(jìn)則退，發(fā)展的良機(jī)是屬于那些知難而進(jìn)、勇于創(chuàng)新的人們。我對房地產(chǎn)行業(yè)的理解依舊，那就是堅(jiān)持價(jià)值為先的原則，找準(zhǔn)市場，持之以恒地做好產(chǎn)品。我看好這幾年中國的經(jīng)濟(jì)形勢，我們也會(huì)用“珩生速度”繼續(xù)創(chuàng)造更多房地產(chǎn)行業(yè)的精品項(xiàng)目。這是我們的使命，更是企業(yè)背負(fù)的責(zé)任