京滬樓市反彈真相調(diào)查：6月后或再度低迷

今年庫(kù)存2.5億平方米 自住型需求難撐持續(xù)回暖

　　作為經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè),樓市的真正回暖,直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的啟動(dòng)。

　　本報(bào)記者根據(jù)北京、上海、深圳三地房地產(chǎn)交易管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年第一季度,京滬深三地新房交易量創(chuàng)新高,同比2008年同期新房交易量平均上漲了100%以上,北京和上海兩地交易量甚至達(dá)到了2007年同期水平。

　　這是否意味著樓市回暖？

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌(顧云昌博客)認(rèn)為,當(dāng)前京滬深等主要城市樓市交易量結(jié)構(gòu)主要為中小戶型,為自住型需求,這些需求在樓市降價(jià)和政策利好刺激下釋放,樓市能否持續(xù)這種高漲的交易量值得懷疑。

　　“預(yù)計(jì)自住型需求還將持續(xù)1-2個(gè)月,樓市真正的分水嶺會(huì)在6月份前后出現(xiàn)。”易居(易居博客)中國(guó)房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭(楊紅旭博客)則對(duì)本報(bào)記者表示,屆時(shí),如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續(xù),則下半年樓市可能會(huì)重新低迷。

　　戶均69平米:自住型需求一枝獨(dú)秀

　　記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù),今年1月份以來(lái),北京新房交易量就呈現(xiàn)逐月快速增加的趨勢(shì)。

　　今年1月份,雖然有春節(jié)因素,北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)暫停交易7天,但1月份新房交易套數(shù)達(dá)到了10511套。2月份,這一數(shù)據(jù)達(dá)到了19366套,環(huán)比1月份增長(zhǎng)84.2%。3月份,北京新房交易數(shù)據(jù)達(dá)到了高峰值,為36774套,環(huán)比增長(zhǎng)82%,同比增長(zhǎng)94%。

　　上海的新房交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)波動(dòng)比較大。1月份新房成交為10783套,2月為35744套,3月為26577套。

　　不過(guò),記者根據(jù)上海房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)2月份的交易記錄發(fā)現(xiàn),實(shí)際上上海新房2月交易量受春節(jié)因素影響比較大。2月1日,上海新房交易量為21631套,為春節(jié)期間沒(méi)有完成過(guò)戶的買(mǎi)房者集中過(guò)戶。

　　同樣的春節(jié)因素,在北京反映在1月份。北京1月31日集中過(guò)戶為10511套。因此,除去春節(jié)因素影響,上海2月份新房交易量實(shí)際數(shù)字約為16000套。以這個(gè)數(shù)據(jù)作為對(duì)比,上海3月份新房交易量環(huán)比上漲了66%。

　　同樣,深圳的1-3月新房交易量呈現(xiàn)了逐月上升的趨勢(shì)。1月份為4448套,2月份為5429套,3月份為8504套。今年一季度,深圳商品房共成交168.76萬(wàn)平方米,同比去年增加了239.42%。

　　“需要關(guān)注成交戶型面積,”我愛(ài)我家(我愛(ài)我家博客)控股公司副總裁胡景暉(胡景暉博客)分析說(shuō),今年一季度北京新房成交平均套型面積為69平方米左右。3月份北京新房成交量最大,而成交戶均套型面積則降到了64平方米。

　　而去年一季度北京新房戶均成交套型面積約為164平方米。對(duì)此,胡景暉分析說(shuō),今年一季度新房成交呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn):一是政策性住房入市使整體成交套型面積下降;二是購(gòu)買(mǎi)住房的多是自住型需求,而目前房?jī)r(jià)水平比較高的情況下,套型面積小和總價(jià)低的房屋受歡迎。

　　“今年一季度北京二手房交易量甚至比新房還高,3月份達(dá)到了2萬(wàn)套,”胡景暉說(shuō),二手房交易領(lǐng)漲全盤(pán),也說(shuō)明了自住型需求占主流。

　　一份購(gòu)房調(diào)查報(bào)告表明,今年一季度新房購(gòu)買(mǎi)者人群中,有70%是自住需求,結(jié)婚住房需求居多。

　　上海一季度成交戶型面積約為68平方米,也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交戶型面積仍在92平方米左右。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年3月中上旬,60-90平方米的小戶型仍舊是市場(chǎng)需求的主力。市場(chǎng)供銷比為4.2∶1,僅比上期擴(kuò)大0.1。

　　“在大量新盤(pán)入市的情況下,小戶型需求仍很旺盛,供需比關(guān)系比較好,”胡景暉說(shuō)。

　　根據(jù)北京、上海、深圳三地房地產(chǎn)交易管網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年第一季度,京滬深三地新房交易量創(chuàng)新高,同比2008年同期新房交易量平均上漲了100%以上,北京和上海兩地交易量甚至達(dá)到了2007年同期水平。

今年庫(kù)存高達(dá)2.5億平方米

　　“成交量上升很大程度上是反彈,很難說(shuō)是市場(chǎng)反轉(zhuǎn)的信號(hào),”胡景暉分析說(shuō)。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客)說(shuō),對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō),庫(kù)存消化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完成。

　　他分析,房地產(chǎn)庫(kù)存可以分為三類:待開(kāi)發(fā)土地、在建房子、在銷售現(xiàn)房。目前,全國(guó)開(kāi)發(fā)商手里待開(kāi)發(fā)的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開(kāi)發(fā)量,每年需要竣工8億平方米左右,才能消化得完這些庫(kù)存的土地。

　　但是2008年全國(guó)房屋竣工量只有不到6億平方米,剩下的2億平方米房屋轉(zhuǎn)移到今年的話,需要竣工近10億平方米。目前全國(guó)房屋空置面積已經(jīng)達(dá)到1.6億平方米。因此,即使今年出現(xiàn)2007年那樣的樓盤(pán)旺市,全年房屋庫(kù)存也會(huì)有2.5億平方米。

　　這意味著全國(guó)每年房屋銷量的1/3房屋處于庫(kù)存狀態(tài),而這種高庫(kù)存狀態(tài)也使開(kāi)發(fā)商將主要精力放在庫(kù)存消化上,對(duì)開(kāi)發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。

　　北京統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也表明,今年1-2月份北京市房地產(chǎn)投資64.6億元,同比下降29.4%,其中投資上億元的大項(xiàng)目下降尤其厲害,去年是32個(gè),今年降低到14個(gè)。1-2月,北京市商品房新開(kāi)工面積210.8萬(wàn)平方米,同比下降39.6%,其中住宅新開(kāi)工85.1萬(wàn)平方米,下降62.7%。

　　在高庫(kù)存的壓力下,開(kāi)發(fā)商紛紛降價(jià)促銷。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年1-2月份北京四環(huán)內(nèi)期房?jī)r(jià)格下降了1355元/平方米,成交均價(jià)為14226元/平方米。

　　據(jù) 國(guó)泰君安(行情 股吧)日前給上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢(shì)分析》,上海2009年可售樓盤(pán)為165個(gè),共計(jì)2237萬(wàn)平方米。到2009年底,上海有4288萬(wàn)平方米庫(kù)存商品房待消化,按照2008年月均130萬(wàn)平方米的消化速度,上海消化完全部庫(kù)存需要33個(gè)月。

　　任志強(qiáng)也表示,目前房地產(chǎn)企業(yè)仍在減少開(kāi)工量,沒(méi)有看到企業(yè)信心復(fù)蘇的跡象。今年一季度,全國(guó)土地平均流標(biāo)量為40%。

　　據(jù)任了解,1-2月份,全國(guó)約有6個(gè)城市采取了直接給予人頭補(bǔ)貼的辦法消化本地樓市庫(kù)存。另有12個(gè)城市實(shí)行了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)減免、稅費(fèi)減免和購(gòu)房入戶等方式幫助開(kāi)發(fā)商減輕庫(kù)存。

　　“有的地方政府推出了用地申購(gòu)的辦法,”任志強(qiáng)說(shuō),房地產(chǎn)與地方的土地財(cái)政息息相關(guān),房地產(chǎn)高庫(kù)存如果不消化,也意味著地方土地財(cái)政難以持續(xù)。為此,有的地方政府改變了土地招拍掛的做法,在推地上采取“申購(gòu)”的做法,防止土地流標(biāo)的情況再延續(xù)。

　　反彈恐難持續(xù)

　　“分析第一季度的交易結(jié)構(gòu),投資型和改善性需求沒(méi)有釋放出來(lái),”顧云昌對(duì)本報(bào)記者說(shuō),第一季度主要交易房屋戶型面積都比較小,而這些購(gòu)房需求是在2008年下半年以來(lái)積蓄下的,也就是說(shuō),目前釋放出來(lái)的自住型需求,是2008年下半年和2009年一季度的購(gòu)房需求。

　　在中央和地方的刺激政策下,首次置業(yè)的需求大量釋放,但是這種需求的購(gòu)買(mǎi)力有多大,能否持續(xù)？

　　楊紅旭認(rèn)為,華東地區(qū)購(gòu)房需求反彈開(kāi)始時(shí)間較短,自住型需求還能持續(xù)一段時(shí)間,預(yù)計(jì)上海、江蘇等華東地區(qū)樓市反彈還降持續(xù)1-2個(gè)月的時(shí)間。

　　顧云昌對(duì)記者說(shuō),深圳等珠三角地區(qū)樓市調(diào)整時(shí)間開(kāi)始比較早,調(diào)整幅度也很大。本輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也將從珠三角開(kāi)始,樓市的全面反彈也會(huì)從珠三角開(kāi)始。

　　而從京滬深三地的一季度交易數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看,珠三角地區(qū)整體交易量仍舊比較小,環(huán)比增幅也不大,沒(méi)有出現(xiàn)北京、上海兩地那樣突飛猛進(jìn)般的反彈。

　　中國(guó)社科院城市環(huán)境研究中心研究員楊重光近日也做了相關(guān)方面調(diào)查的情況,他認(rèn)為,珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還沒(méi)有出現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)出現(xiàn)全面的反彈。

　　東亞銀行中國(guó)區(qū)副行長(zhǎng)林志民對(duì)本報(bào)記者說(shuō),樓市交易量的復(fù)蘇與今年的信貸投放政策放寬有關(guān)。從東亞銀行情況來(lái)看,3月份房貸比2月份翻了一倍。其中個(gè)人按揭貸款占了9成。

　　但是,目前的信貸政策僅是對(duì)首套自住型住房給予7折利率的優(yōu)惠,二套房貸優(yōu)惠貸款政策沒(méi)有最終出來(lái)。由此使占市場(chǎng)2/3的改善性需求和投資型需求難以釋放出來(lái)。

　　“一個(gè)完整的購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)是由這三方面需求共同構(gòu)成的,單獨(dú)依靠某一方面的需求是不健全的,也是難以持續(xù)的,”胡景暉說(shuō)。

　　此外,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)也是一個(gè)阻礙因素。

　　3月31日,北京社科院發(fā)布研究報(bào)告稱,目前國(guó)際上能夠接受的房?jī)r(jià)與收入比是3∶1到6∶1。而北京目前房?jī)r(jià)是15162元/平方米,為收入的23倍,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　北京社科院的研究報(bào)告認(rèn)為,在房?jī)r(jià)沒(méi)有降到居民收入可承受的水平前,談不上剛性需求釋放。

　　而受市場(chǎng)刺激,北京開(kāi)發(fā)商紛紛選擇4月份推新盤(pán),在大量新盤(pán)的堆壓下,北京房?jī)r(jià)和交易量可能會(huì)持續(xù)下降。

　　陽(yáng)光100(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤(pán))董事長(zhǎng)易小迪(易小迪博客)在“透視中國(guó)樓市迷局”論壇上表示,當(dāng)前全國(guó)主要城市的交易量的確出現(xiàn)了反彈,但是這是建立在房?jī)r(jià)降低的基礎(chǔ)上的。如果是反彈,則會(huì)是房?jī)r(jià)和交易量雙雙出現(xiàn)上漲,目前僅是價(jià)跌量漲,應(yīng)該是理性回歸,并不是市場(chǎng)反彈。

　　“30-40歲的中產(chǎn)家庭購(gòu)買(mǎi)100平方米以上的房屋應(yīng)該是市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主力,”胡景暉說(shuō),如何將改善性需求和投資型需求刺激出來(lái),將是下一步政府政策制定考慮的重點(diǎn)。