社科院專家：經(jīng)濟(jì)等三大因素不支持房?jī)r(jià)上漲

當(dāng)全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在低迷之中，中國(guó)的樓市似乎已經(jīng)率先蘇醒。隨著房?jī)r(jià)的逐步回落，特別是各級(jí)地方政府為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，在稅收、信貸、入戶等方面給予政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)的成交量開始出現(xiàn)了一定程度的放大，房?jī)r(jià)的下跌也呈明顯減緩的態(tài)勢(shì)，有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了較大幅度的上漲。那么，究竟是樓市全面回暖，還是下跌過程中的短暫反復(fù)？這是一個(gè)非常值得判斷的問題。

　　盡管房?jī)r(jià)在貨幣大規(guī)模投放之后，可能出現(xiàn)反彈甚至上漲的行情，但房地產(chǎn)過剩狀況、居民收入水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)等因素，均不支持房?jī)r(jià)上漲。

　　首先，房屋供求格局不支持房?jī)r(jià)上漲。

　　一直以來，人們認(rèn)為剛性需求是導(dǎo)致中國(guó)城鎮(zhèn)房屋供不應(yīng)求的主要原因。但這種命題成立的前提條件，是住房不存在價(jià)格彈性。實(shí)際的情況否定了這個(gè)命題。進(jìn)入2008年以來，我國(guó)商品房竣工面積累計(jì)增速明顯超過同期竣工面積累計(jì)增速，2008年12月商品房竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)月銷售數(shù)量，商品房積壓形勢(shì)日益嚴(yán)峻。

　　第二，居民收入水平和收入增長(zhǎng)不支持房?jī)r(jià)上漲。

　　在國(guó)際上，房?jī)r(jià)和居民家庭年收入的合理比例是3~5倍，一般的上限是5倍。美國(guó)在1980~2000年時(shí)全國(guó)中位數(shù)房?jī)r(jià)/家庭收入比值一直穩(wěn)定在3倍左右，只是在2001年以后才有所上漲，但最高的2006年也只有4.6倍；而中國(guó)目前這個(gè)比例大約在12倍左右，也就是說一個(gè)居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了公認(rèn)的合理比例，住房的消費(fèi)、住房的購(gòu)買也透支了很多購(gòu)房者的其他消費(fèi)。所以，即使通過信貸投放炒高了房?jī)r(jià)，但由于最終的消費(fèi)者沒有能力支付，房?jī)r(jià)回落將勢(shì)成必然。

　　第三，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)不支持房?jī)r(jià)上漲。

　　目前全球經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，我國(guó)工業(yè)品出口衰減呈腰斬之勢(shì)；國(guó)內(nèi)收入嚴(yán)重分化，絕大部分人缺乏消費(fèi)擴(kuò)大能力。在出口和消費(fèi)不振的條件下，試圖依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后果難料。因?yàn)橄M(fèi)才是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(包括投資增長(zhǎng))的最終動(dòng)力。

　　基于以上分析，我認(rèn)為我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能存在于兩年之后。