社科院專家：經(jīng)濟等三大因素不支持房價上漲

當全世界的房地產(chǎn)市場還處在低迷之中，中國的樓市似乎已經(jīng)率先蘇醒。隨著房價的逐步回落，特別是各級地方政府為拯救房地產(chǎn)市場，在稅收、信貸、入戶等方面給予政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)的成交量開始出現(xiàn)了一定程度的放大，房價的下跌也呈明顯減緩的態(tài)勢，有的項目甚至出現(xiàn)了較大幅度的上漲。那么，究竟是樓市全面回暖，還是下跌過程中的短暫反復(fù)？這是一個非常值得判斷的問題。

　　盡管房價在貨幣大規(guī)模投放之后，可能出現(xiàn)反彈甚至上漲的行情，但房地產(chǎn)過剩狀況、居民收入水平和經(jīng)濟增長形勢等因素，均不支持房價上漲。

　　首先，房屋供求格局不支持房價上漲。

　　一直以來，人們認為剛性需求是導致中國城鎮(zhèn)房屋供不應(yīng)求的主要原因。但這種命題成立的前提條件，是住房不存在價格彈性。實際的情況否定了這個命題。進入2008年以來，我國商品房竣工面積累計增速明顯超過同期竣工面積累計增速，2008年12月商品房竣工面積遠遠超過當月銷售數(shù)量，商品房積壓形勢日益嚴峻。

　　第二，居民收入水平和收入增長不支持房價上漲。

　　在國際上，房價和居民家庭年收入的合理比例是3~5倍，一般的上限是5倍。美國在1980~2000年時全國中位數(shù)房價/家庭收入比值一直穩(wěn)定在3倍左右，只是在2001年以后才有所上漲，但最高的2006年也只有4.6倍；而中國目前這個比例大約在12倍左右，也就是說一個居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。這遠遠超過了公認的合理比例，住房的消費、住房的購買也透支了很多購房者的其他消費。所以，即使通過信貸投放炒高了房價，但由于最終的消費者沒有能力支付，房價回落將勢成必然。

　　第三，經(jīng)濟增長形勢不支持房價上漲。

　　目前全球經(jīng)濟嚴重衰退，我國工業(yè)品出口衰減呈腰斬之勢；國內(nèi)收入嚴重分化，絕大部分人缺乏消費擴大能力。在出口和消費不振的條件下，試圖依靠投資拉動經(jīng)濟增長后果難料。因為消費才是拉動經(jīng)濟增長(包括投資增長)的最終動力。

　　基于以上分析，我認為我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格水平還有40%到50%的降價空間，谷底可能存在于兩年之后。