承和·書香庭
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九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南,安居路以西,通湖路以東,八里湖大道加油站兩側(cè)
4月2日,國(guó)泰君安發(fā)布最新的宏觀策略研究報(bào)告《美國(guó)經(jīng)濟(jì):即便見底又如何》。報(bào)告中認(rèn)為現(xiàn)在就認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)見底還為時(shí)過(guò)早。
但有意思的是,本報(bào)記者發(fā)現(xiàn),在此前3月26日國(guó)泰君安債券策略研究報(bào)告《房市見底,通脹重燃》則認(rèn)為,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見底。
同一家券商的基于不同出發(fā)點(diǎn)的不同立論顯得自相矛盾,但卻給市場(chǎng)人士得以用更加全面的視角觀察美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
唱多派:銷售回暖預(yù)示拐點(diǎn)
2 月份美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)喜人,新屋開工數(shù)環(huán)比上漲22.2%,新屋銷售33.7萬(wàn)套,環(huán)比上漲4.66%,實(shí)際成交均價(jià)環(huán)比上漲5%;現(xiàn)房銷售月環(huán)比增長(zhǎng)5.1%,實(shí)際成交均價(jià)環(huán)比上漲1.9%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)暖,尤其是占市場(chǎng)份額80%以上的成屋銷售回暖及價(jià)格上揚(yáng),使得市場(chǎng)普遍認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已接近底部。
“從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看,新屋開工與新屋銷售密切相關(guān),因而新屋開工的回升很可能預(yù)示著新屋銷售的回暖。”國(guó)泰君安債券策略分析師姜超表示。
他認(rèn)為,目前美國(guó)新屋開工和銷售均處于20 世紀(jì)70 年代以來(lái)的最低水平區(qū)間,加上房?jī)r(jià)已經(jīng)深幅調(diào)整,美國(guó)的房市存在隨時(shí)見底的可能。“我們認(rèn)為美國(guó)新屋銷售在年內(nèi)出現(xiàn)反彈將是大概率事件,其對(duì)市場(chǎng)的影響絕對(duì)不可低估。”
“而今美國(guó)救市政策已發(fā)揮至極,在零利率和印鈔機(jī)面前,銀行壞賬已不成問(wèn)題,充分調(diào)整后的房市已經(jīng)見底,意味著經(jīng)濟(jì)在年內(nèi)也將見底。”姜超表示。
國(guó)泰君安債券策略小組認(rèn)為,美國(guó)目前的情形與日本相對(duì),而與瑞典相似。瑞典在20世紀(jì)90年代初遭遇房?jī)r(jià)暴跌,而瑞典政府出手迅速,在1992年9月就宣布擔(dān)保所有銀行的資產(chǎn),隨即成立瑞典銀行援助局SBSA。
同時(shí),瑞典的新屋開工則在不到3 年時(shí)間內(nèi)從歷史最高峰調(diào)整到最低谷,為之后的持續(xù)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。
目前,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情形與瑞典驚人一致,都是在不到3年間經(jīng)歷了充分的調(diào)整,新屋開工和銷售均降至歷史最低值。而從美國(guó)70年代以來(lái)的幾次房市調(diào)整來(lái)看,在新屋開工到達(dá)歷史底部后,出現(xiàn)V 型反轉(zhuǎn)的概率極大。
唱空派:銀行惜貸牽制復(fù)蘇
但國(guó)泰君安負(fù)責(zé)全球策略研究的SIGNAL in Noise以及專題研究小組則提出了與債券策略小組不同的觀點(diǎn)。
SIGNAL in Noise認(rèn)為,盡管新屋開工確實(shí)是超預(yù)期恢復(fù),環(huán)比增長(zhǎng)22%,但核心的獨(dú)居家庭住宅環(huán)比只是增長(zhǎng)了1.1%。
“在2006 年開始的開工下跌趨勢(shì)中,我們看到很多次這樣的反彈。”SIGNAL in Noise分析師王晗說(shuō)。
而國(guó)泰君安專題研究小組則從幾個(gè)方面闡述了其對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)見底的質(zhì)疑。
首先,住宅建筑許可獲批數(shù)的上漲幅度遠(yuǎn)小于新屋開工量的增幅,新屋開工量的進(jìn)一步上漲缺乏動(dòng)力。
其次,觀察美國(guó)房市的另一有效指標(biāo)是喪失住房贖回權(quán)案例數(shù)量,這一指標(biāo)表明當(dāng)購(gòu)房者以房屋作為抵押品進(jìn)行貸款時(shí),如果不能如期還貸,放貸機(jī)構(gòu)將駁回購(gòu)房者“贖回”房屋的權(quán)利,房屋所有權(quán)歸放貸機(jī)構(gòu)所有。而2007 年中期以來(lái),這一數(shù)量一直未見明顯回落。
“只要這一數(shù)量居高不下,美國(guó)房?jī)r(jià)就有進(jìn)一步下降的動(dòng)力。”國(guó)泰君安分析師李迅雷認(rèn)為。
最后,在私人債務(wù)居高不下,失業(yè)率未有改善,經(jīng)濟(jì)前景仍不明朗的情況下,消費(fèi)者忙于修復(fù)自身的資產(chǎn)負(fù)債表,需求的進(jìn)一步提升仍舊缺乏動(dòng)力。
國(guó)泰君安同時(shí)指出,美國(guó)的救市政策已經(jīng)發(fā)揮到了極致,但是盡管政府可以拯救銀行的借貸能力,卻無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)拯救銀行借貸的意愿。這也會(huì)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇起到牽制作用。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整體經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候可以復(fù)蘇?國(guó)泰君安提出了一個(gè)可供觀察的數(shù)據(jù)指標(biāo):房地產(chǎn)去庫(kù)存時(shí)間。
將新房去庫(kù)存時(shí)間與滯后一年期的美國(guó)GDP 增速作比較,可以發(fā)現(xiàn)二者擬合度相當(dāng)高,只有2001 至2006 年二者走勢(shì)出現(xiàn)偏差,而這段時(shí)期剛好是美國(guó)政府為拉動(dòng)消費(fèi)大肆發(fā)展次級(jí)貸款,房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮。
依照這一指標(biāo)來(lái)判斷,新房去庫(kù)存化時(shí)間一直處于上升通道之中,直至2009 年2 月份環(huán)比減少0.7 個(gè)月,而同比仍上升2.5 個(gè)月;如果這一指標(biāo)從現(xiàn)在見頂,則美國(guó)經(jīng)濟(jì)將于2010 年年初見底
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