住宅有償續(xù)期傳聞對(duì)二手房成交影響有限

近期在政府修訂的《土地管理法》草案中規(guī)定，住宅70年大限到期后“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替代原來表述明確的“無償自動(dòng)續(xù)期”，引發(fā)市場(chǎng)熱議。中原地產(chǎn)市場(chǎng)部人士表示，“按有關(guān)規(guī)定”比較彈性，可能是有償，亦可能無償，若有償續(xù)期，必然會(huì)對(duì)樓齡較長(zhǎng)的住宅物業(yè)造成影響。記者日前從中原地產(chǎn)、滿堂紅各分行了解到，買家對(duì)幾十年后才可能出現(xiàn)的問題反應(yīng)冷淡。滿堂紅研究部經(jīng)理周峰表示，目前關(guān)于土地如何續(xù)期尚無定案，而從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自住買家一般會(huì)在同一個(gè)住房住10~12年，小部分5~8年就會(huì)換樓，有多少人會(huì)持有一套物業(yè)至“大限來臨”？

　　海珠區(qū)新港中路、赤崗一帶的二手住宅盤源多樣，其中樓齡最長(zhǎng)的樓梯樓有近30年。中原地產(chǎn)鴻運(yùn)分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理黃崢歡表示，政府正對(duì)赤崗發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，大部分舊樓已納入拆遷重建范圍。即使政府實(shí)行住宅征收續(xù)期費(fèi)用，對(duì)該區(qū)域的舊樓影響不大，目前該區(qū)域買家對(duì)有償續(xù)期并不擔(dān)憂。

　　據(jù)了解，現(xiàn)時(shí)老城區(qū)樓齡較長(zhǎng)的二手樓梯樓、房改房還有很多捧場(chǎng)客，如同福路、前進(jìn)路等樓梯樓散盤、大院宿舍。中原地產(chǎn)前進(jìn)路分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理彭卓恩表示，近日來分行咨詢、求購(gòu)的買家對(duì)國(guó)家擬修訂的土地有償續(xù)期征收方案的反應(yīng)不大。普遍買家認(rèn)為現(xiàn)時(shí)買二手住宅距離70年到期年限至少還有40~50年，沒有必要考慮太多。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部人士認(rèn)為，如果住宅到期需有償續(xù)費(fèi)，或會(huì)對(duì)市民的置業(yè)觀念造成影響。為避免未來成本增加，買家會(huì)偏向選擇一些樓齡較短的次新房和一手房。由于土地資源有限，市場(chǎng)供求關(guān)系不平衡，二手住宅的交易活躍度可能會(huì)有所減弱。不過，目前對(duì)住宅到期是否要有償續(xù)期、續(xù)期費(fèi)用多少、一次性繳交還是分次繳交，尚是未知之?dāng)?shù)。另外同一棟樓業(yè)主存在不同的續(xù)期，選擇時(shí)又該如何處理，還需政府出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。相對(duì)幾十年的漫長(zhǎng)時(shí)間，目前對(duì)住宅市場(chǎng)的影響微乎其微。

　　據(jù)了解，一般鋼筋混凝土建筑的使用壽命是80年左右，房產(chǎn)證有效期是70年，有專家指出，目前中國(guó)建筑平均使用年限只有30年。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一套住宅投入使用后會(huì)進(jìn)入二手市場(chǎng)流通，業(yè)主可能是三個(gè)、四個(gè)甚至更多，除了最后一位業(yè)主，大部分的物業(yè)持有人不需要考慮該住宅70年到期的問題。另外，隨著城市化的發(fā)展加快，舊城重建將是解決城市土地不足的重要途徑，從現(xiàn)在中國(guó)城市化進(jìn)度看，大部分住宅在70年大限到來之前就會(huì)被拆除重建，能有多少業(yè)主需要面對(duì)住宅70年大限問題？