樓市“小陽春”還能暖多久？

樓市的暖意已從2008年底持續(xù)至牛年第一季度：一手房成交量普漲，一些城市甚至出現(xiàn)“量價齊升”局面。暖意還傳至二手房市場，中介“惜售”現(xiàn)象又現(xiàn)。這股“小陽春”還能暖多久？

　　牛年首季樓市呈現(xiàn)暖意

　　經(jīng)歷了一貫平淡的春節(jié)期后，全國樓市在2月初起普遍出現(xiàn)成交大幅反彈的“小陽春”行情。在中國指數(shù)研究院重點監(jiān)測的30個城市中，有24個城市2月住宅成交面積環(huán)比上升，有10個城市環(huán)比增幅超過50%。另一方面，根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%，環(huán)比下降0.2%。

　　進入3月，“暖意”更盛。3月中旬，在素有“樓市風向標”之稱的2009“上海之春”房展上，看房人大增。市場機構(gòu)佑威·樓市通系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)顯示，3月份最后一周(3月23日至29日)，上海全市商品住宅成交面積為41.27萬平方米，環(huán)比上漲11%；商品住宅的成交均價為13934元/平方米，環(huán)比前周上漲8%。這是上海商品住宅成交量在3月份連續(xù)第三周保持10%以上的漲幅，此前兩周(3月9日至15日、3月16日至22日)上海商品住宅成交量環(huán)比分別上漲33%和17%。

　　易居中國分析師薛建雄觀察到，世貿(mào)濱江花園、古北國際花園等上海中高檔樓盤在3月份的價格與高位相比跌去了20%以上。降價換來了成交量大幅上升：古北國際花園在3月份賣掉90多套，幾乎相當于過去一年的總和。另一方面，一些開發(fā)商則悄悄提價。比如，位于上海中環(huán)線旁的“中環(huán)一號”將每平方米均價從9500元以下上調(diào)至11000元左右。不少樓盤的售樓處出現(xiàn)了久違的排隊現(xiàn)象。

　　二手房市場也隨之復蘇。記者向中介打聽上海七寶區(qū)域的一套二手房，3月中旬得到的報價是90萬元并表示“有商量余地”，但到3月下旬就改為92萬元。這位中介說，“現(xiàn)在房子有一套賣一套，價格自然要上去”。

剛性需求釋放觀望氛圍仍濃

　　專業(yè)人士認為，一季度全國房地產(chǎn)交易量的回升主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟分析，比如從今年2月份上海樓市的成交結(jié)構(gòu)看，配套商品房成交占了三成，單價在1萬元以下的商品房占66.7%，單價在7000元以下的商品房占44.7%；此外，各地成交住宅中小戶型都占很大比例，“這表明，當前市場的主流需求還是自住需求”。

　　不過，值得注意的是，樓市“復蘇”表現(xiàn)也離不開開發(fā)商的苦心“造勢”。比如，根據(jù)易居中國的監(jiān)測數(shù)據(jù)，3月9日至15日上海推出的18個樓盤中，有12個推出的房源面積在0.64萬至1.9萬平方米之間，遠低于“每批次預售面積不得少于3萬平方米”的規(guī)定，具有“少量多批”的推盤特征。業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商“多次開盤、小幅提價”，正是為了制造搶購氣氛，令一些剛性需求“恐慌”入市，“少量多批開盤、小幅提價某種程度上可視為技術(shù)性促銷手段”。

　　與此同時，懷疑和觀望情緒依然在公眾中彌漫。截至3月31日下午6時許，新華網(wǎng)進行的網(wǎng)調(diào)顯示，有82.55%的網(wǎng)友對“您認為現(xiàn)在樓市是否回暖”的回答是“不是”；對“您認為現(xiàn)在是入市買房的時機嗎”這一問題，有88.34%的網(wǎng)友選擇回答“不是，房價未見底，我還要再等等”。

　　后勁存疑可能小幅調(diào)整

　　回顧牛年首季樓市，上漲趨勢顯著，但增長后勁有待觀察。以上海為例，佑威·樓市通系統(tǒng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份上海商品住宅成交量連續(xù)3周保持上漲，但環(huán)比上漲幅度逐月走低，從33%下降到17%、11%。

　　一時“回暖”也無法使樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。戴德梁行最新報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米，消化這些庫存平均需要9個月時間。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至去年底，全國商品房空置面積達到1.64億平方米，同比增長21.8%。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長陳晟說，上海住房日成交量最高在1200套左右，最低在300套左右，合理的日成交量應在五六百套左右，眼下動輒七八百套甚至上千套的日成交量，持續(xù)力并不強，且還有企業(yè)累計登記等因素影響。當剛性需求釋放完畢，改善性需求又沒有及時入市，這輪階段性的增長可能就會中斷，“目前的情況，只能說不算差，開發(fā)商不要被短期的數(shù)據(jù)打亂了步驟”。

　　專業(yè)人士認為，未來一段時間，樓市像以往那樣驟升驟降已幾不可能，但仍將保持“箱底震蕩”。從長遠來看，交易量將趨于穩(wěn)定，而價格也難大起大落。