觀望情緒仍大面積存在 導(dǎo)致房地產(chǎn)巨大庫存量

“從去年2月開始，金地集團與瑞銀合作的地產(chǎn)投資基金就開始運作，但是一年多來并沒有什么進展。中海外從去年就籌備創(chuàng)設(shè)地產(chǎn)基金，直到今年才高調(diào)宣布。其中最主要的原因就是，基金在募集資金上遇到了很大的困難。”4月1日深夜，香港投行界一位資深人士對本報透露。

　　4月2日，金地集團董事會秘書徐家俊在電話中對本報記者坦承：“公司與瑞銀合作的基金還在募集資金的階段，尚未對目標(biāo)項目進行投資開發(fā)。”

　　這只是眾多壯志未酬的地產(chǎn)基金命運中兩個例子而已。它們的命運背后均有一個共同的背景：去年以來多米諾骨牌式的金融危機迅速消滅了市場上的流動性。

　　“當(dāng)任何一個資產(chǎn)價格在短期內(nèi)下調(diào)50%左右（查看地圖）的時候，都會讓人聯(lián)想到它是否會反彈，然后扣動扳機。”方源資本合伙人胡勇敏對本報記者說。在此番言論背后，這個由四位淡馬錫前任高管搭建的私募基金已經(jīng)籌備了10億美元，它們的狩獵目標(biāo)之一便是內(nèi)地正動蕩不安的房地產(chǎn)市場。

　　然而，觀望情緒仍然大面積存在。在整個私募基金的圈子里，對內(nèi)地地產(chǎn)走勢最主流的看法是，政策層面　　“形勢一片大好”，但是調(diào)整還是有余地的。在事情變得更好之前，還有可能變得更壞。

　　“今年地產(chǎn)界或許會有大事發(fā)生，大事發(fā)生了才是調(diào)整接近尾聲的表現(xiàn)。”那位香港投行人士警告說。

　　買進良機？

　　3月31日，據(jù)路透社消息，摩根士丹利為旗下一只全球房產(chǎn)基金融資60億美元的計劃即將完成，中國投資有限責(zé)任公司(CIC)承諾將向其注資8億美元。次日，又一家私募巨頭凱雷集團已經(jīng)開始進行第二只亞洲房地產(chǎn)基金的募資活動,該基金總規(guī)模為10億美元。

　　消息一經(jīng)曝光，立刻引起相當(dāng)關(guān)注。但是，幾乎與此同時，這兩家機構(gòu)在市場上拋售資產(chǎn)的消息也此起彼伏。市場到底怎么了？

　　之所以出現(xiàn)矛盾的印象，是由于這些基金雖然是在同一個管理公司旗下運作，但是，大多屬于不同類型的基金，每只基金的投資策略、目標(biāo)市場與贖回壓力都有差別，處于不同的運作階段而已。所以，有的拋售，有的買進，有的則同時在買進和賣出。

　　“目前資產(chǎn)價格比2007年的高點下跌了50%，與此同時，競爭對手與以往相比也在退出和減少。”但是，前述投行人士提醒說，私募基金成規(guī)模買進地產(chǎn)公司股權(quán)和項目的時機還沒有到來。

　　寰宇萬銀資本集團執(zhí)行董事俞揚對本報記者說，這些基金在募集資金上仍然面臨不小的難度。

　　總資產(chǎn)達2000億美元的中投此次出現(xiàn)在摩根士丹利新募基金的出資人行列，格外令人關(guān)注。在針對地產(chǎn)的股權(quán)投資市場中，是否會出現(xiàn)一個更具資金優(yōu)勢的競爭對手呢？

　　“中投的進入主要是出于分散投資的考量，那點錢對于它們并不是很大，至于他們進入是否會對市場產(chǎn)生很大的影響，我想現(xiàn)在市場上已經(jīng)是項目多、錢少的局面，與以往并不一樣。”俞揚評價。

　　胡勇敏認(rèn)為，目前資產(chǎn)價格的確比以往要下降很多，這起碼會讓很多人考慮目前的行情是不是一個低位。

　　“目前不是一個有共識的階段，人們見仁見智。從我們基金的角度看，中國的城市化仍然在快速進行，剛性需求仍然大量存在，我們是否進入，主要看價格是否有泡沫，企業(yè)是否有長期的生命力與投資價值，假如這個企業(yè)的心態(tài)是賺取快錢，并不注重公司的品牌與產(chǎn)品，我們就不會考慮投資。”胡勇敏補充說，“我們不會去關(guān)注流動性陷入危局的地產(chǎn)公司，我們主要投資那些更有投資價值、成長更穩(wěn)定的地產(chǎn)公司。”在采訪中，他表達了對萬科這類商業(yè)模式清晰的地產(chǎn)公司的欽佩之情。

　　在此之前幾周，方源資本首席執(zhí)行官唐葵在路透私人直接投資和對沖基金峰會上表示，未來4到5年，將向中國的消費主導(dǎo)領(lǐng)域（查看地圖）投資10億美元，他的團隊目前正尋求投資地產(chǎn)公司的機遇。

　　根據(jù)公開資料，方源資本的主要管理團隊是新加坡國有投資機構(gòu)淡馬錫的四位前任高管，其于去年11月成立了第一個10億美元的基金，該只基金的主要投資人來自于淡馬錫、加拿大退休基金計劃投資局和安大略省教師退休基金。

　　觀望的理由

　　在新創(chuàng)建的地產(chǎn)基金頻頻示愛的同時，更多的私募基金也在謹(jǐn)慎地觀望，他們的傾向是多看看，多思考。

　　香港那位投行人士表示，私募基金目前的要務(wù)是，把2006年、2007年高點買進的資產(chǎn)“清理門戶”。他認(rèn)為，在2007年躺在鈔票上睡大覺的基金并不多，但是經(jīng)過2008年的折騰，日子好過的地產(chǎn)基金也不多。在形勢依然糟糕的背景下，很多2007年購入地產(chǎn)公司股權(quán)的基金，現(xiàn)在在做的事情就是和這些公司一起共渡難關(guān)。

　　“持幣待購是最令人羨慕的、最舒服的處境，在整個房地產(chǎn)的存貨達到一個健康的水平之前，在宏觀經(jīng)濟形勢沒有顯著改善的前提下，房屋價格的上調(diào)缺乏基本面的支撐，既然如此，為什么不再看一看，等一等呢？”他反問說。

　　今年1~3月，內(nèi)地樓市成交量回升明顯，這一度激起了資本市場強烈的回暖憧憬，但是，包括王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)、易小迪(易小迪博客,易小迪新聞,易小迪說吧)在內(nèi)的多名地產(chǎn)大佬對回暖的持續(xù)性公開表示懷疑，這也加重了人們在后市走勢上的分歧與不確定感。

　　其中，房地產(chǎn)的巨大庫存量是最令私募基金界人士擔(dān)憂的因素?！度A爾街日報》近日報道稱，據(jù)花旗集團分析師預(yù)計，中國大多數(shù)主要城市的房地產(chǎn)市場需要一年多的時間才能消化現(xiàn)有庫存，一些城市可能需要20個月。

　　而整體經(jīng)濟的下滑前景也令部分外資地產(chǎn)基金本就謹(jǐn)慎的態(tài)度更趨保守。4月2日，里昂證券亞太區(qū)市場公布，3月份里昂證券中國采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)為44.8，低于上個月，且為連續(xù)第八個月低于50，這個指標(biāo)變化顯示中國的經(jīng)濟刺激計劃未能在近期幫助制造業(yè)走出困境