全國(guó)首個(gè)限價(jià)房被拒收樓 成政府有關(guān)部門心病

“木地板上翹、水龍頭生銹、墻壁漏水、墻體開(kāi)裂……”以質(zhì)量問(wèn)題存在安全隱患為由，全國(guó)首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——廣州保利西子灣被多戶業(yè)主拒絕收樓，并于4月8日將開(kāi)發(fā)商推上被告席。

　　在廣州房?jī)r(jià)最高的時(shí)候推出的全國(guó)首個(gè)限價(jià)房，從當(dāng)初的萬(wàn)人搶購(gòu)，到如今以各種理由遭人棄購(gòu)、拒住，限價(jià)房成為了購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商，甚至是政府有關(guān)部門的心病。

　　限價(jià)房失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)

　　2006年11月，保利地產(chǎn)在廣州白云區(qū)金沙洲競(jìng)得一塊地皮。2008年初，我國(guó)首個(gè)限價(jià)房——廣州保利西子灣以一口價(jià)6500元／平方米，正式對(duì)外銷售。首批843套限價(jià)房吸引了8426人申請(qǐng)購(gòu)買，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的抽簽有1400多位中簽者獲準(zhǔn)選房，在開(kāi)盤當(dāng)日就有700多套限價(jià)房被搶購(gòu)一空。

　　當(dāng)去年12月底交樓時(shí)，不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)“貨不對(duì)版”，但當(dāng)時(shí)廣州保利西子灣也無(wú)法提供竣工驗(yàn)收備案表。因此，很多業(yè)主認(rèn)為不具備交樓條件，拒絕收樓，開(kāi)發(fā)商還要承擔(dān)違約交樓的責(zé)任。

　　“不能因?yàn)槭?lsquo;限價(jià)房’，房子的質(zhì)量也同樣要‘限品質(zhì)’對(duì)待。”該樓盤1棟的部分業(yè)主說(shuō)起房子的質(zhì)量仍舊情緒激動(dòng)。保利地產(chǎn)對(duì)外回應(yīng)說(shuō)，西子灣的交樓手續(xù)完善，具備交樓條件，不存在延期交樓問(wèn)題，只要業(yè)主提出整改意見(jiàn)，公司馬上跟進(jìn)。

　　經(jīng)過(guò)4個(gè)月的整改，仍有部分業(yè)主認(rèn)為房子質(zhì)量未達(dá)標(biāo)而拒收樓，也有一些業(yè)主怕折騰而選擇收樓。盡管如此，他們表示仍要繼續(xù)通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。

　　據(jù)業(yè)主的委托律師、廣東格林律師事務(wù)所張旭鋒律師介紹，目前部分限價(jià)房業(yè)主的主要訴求為：要求對(duì)房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改、修繕；要求保利賠償逾期交房違約金。

　　“事實(shí)上，造成這一結(jié)局很大程度是因?yàn)?008年房?jī)r(jià)的暴跌，限價(jià)房已經(jīng)失去了價(jià)格優(yōu)勢(shì)。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析，2006年建設(shè)限價(jià)房的時(shí)候，廣州房?jī)r(jià)處于上漲態(tài)勢(shì)。2007年10月，廣州保利西子灣所在的金沙洲房?jī)r(jià)已達(dá)到最高點(diǎn)——超過(guò)12000元／平方米。2008年底收樓時(shí)，房?jī)r(jià)回落至8000元／平方米。今年年初，房?jī)r(jià)已暴跌至6000元左右。

　　限價(jià)房存在制度缺陷？

　　據(jù)了解，限價(jià)房最初是政府為解決社會(huì)“夾心”人士的購(gòu)房需求而設(shè)計(jì)的，在銷售對(duì)象上設(shè)置了嚴(yán)格的界限，在廣州有條件購(gòu)買限價(jià)房的必須具有廣州市戶口、無(wú)房產(chǎn)、年收入不超過(guò)12萬(wàn)元。

　　按照廣州限價(jià)房銷售政策，限價(jià)房交樓后5年內(nèi)不能流通，同時(shí)在5年到期后轉(zhuǎn)手，購(gòu)樓者還需要彌補(bǔ)地價(jià)差額。補(bǔ)償額按轉(zhuǎn)手時(shí)評(píng)估價(jià)格與限價(jià)房開(kāi)盤銷售時(shí)價(jià)格差額的70％征收。“也就是說(shuō)，限價(jià)房基本上剝奪了房?jī)r(jià)升值給購(gòu)房者帶來(lái)的收益。”該業(yè)內(nèi)人士透露，遭受了跌價(jià)損失，將來(lái)升值了，大頭還要給政府，房?jī)r(jià)低迷時(shí)期的限價(jià)房，不可避免地成為市場(chǎng)各方矛盾的沖突點(diǎn)。

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，從表面來(lái)看，限價(jià)房質(zhì)量問(wèn)題是業(yè)主拒收的主要理由，而實(shí)際上深層次的原因卻在質(zhì)量之外。在樓市低迷的情況下，限價(jià)房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開(kāi)始浮出水面，這才是矛盾根源。

　　不僅限價(jià)房，由于房?jī)r(jià)的暴跌造成購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂的案件，從去年下半年起明顯增多，特別是在房?jī)r(jià)下降幅度較大的廣州花都區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)等，這些案件大多涉及購(gòu)房者拒絕收房。而在幾年前，當(dāng)?shù)胤ㄔ旱姆康禺a(chǎn)庭受理的案件，大多是開(kāi)發(fā)商拖延交樓。

　　在全國(guó)樓市一片大好并持續(xù)上漲的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商大多按照限價(jià)房的銷售上限價(jià)格來(lái)測(cè)定土地競(jìng)拍價(jià)格，因此在限價(jià)房的價(jià)格上，房地產(chǎn)商并沒(méi)有太多回旋的余地。

　　保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊接受媒體采訪時(shí)透露，被哄搶一空，無(wú)任何營(yíng)銷費(fèi)用的西子灣項(xiàng)目，利潤(rùn)率是3％。“與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商建設(shè)限價(jià)房以微利支持政府住房保障建設(shè)，產(chǎn)品不能順利賣出去，占?jí)毫似髽I(yè)的資金，也讓企業(yè)陷入困境。”

　　廣州市今年不再推出限價(jià)房用地

　　據(jù)了解，廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目的用地中，已經(jīng)推售產(chǎn)品的有5塊，動(dòng)工但未上市的有兩塊，還有3塊分別位于花都、番禺和金沙洲的地塊尚未開(kāi)發(fā)。目前，廣州批準(zhǔn)預(yù)售5300多套限價(jià)房，但限價(jià)房樓盤最低認(rèn)購(gòu)率僅有51％，而廣州10個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目總供應(yīng)量為3萬(wàn)多套。

　　面對(duì)限價(jià)房困局，廣州目前已經(jīng)停止出讓限價(jià)房用地，并開(kāi)始減少限價(jià)房供應(yīng)，然而北京、天津等不少城市的限價(jià)房仍在建設(shè)當(dāng)中。有專家認(rèn)為，“限價(jià)房作為政府調(diào)節(jié)樓市的手段，也起到了一定的作用，現(xiàn)在重要的是政府應(yīng)該準(zhǔn)確劃分政府職責(zé)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)間的分界線。”

　　廣州市房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處處長(zhǎng)陳大旺表示，廣州市政府今年將不再推出限價(jià)房用地，而已推出的限價(jià)房用地尚未動(dòng)工的地塊可能被收回，并可能轉(zhuǎn)化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時(shí)也不排除將其轉(zhuǎn)化為商品房用地。除此之外，廣州還將擴(kuò)大限價(jià)房申購(gòu)對(duì)象，城市擴(kuò)建改建中的拆遷戶和海外歸國(guó)高層次人才將有望可以申購(gòu)限價(jià)房。

　　“除非房?jī)r(jià)回暖，高于限價(jià)房的價(jià)格，否則將依然無(wú)人問(wèn)津，甚至?xí)l(fā)一些不必要的矛盾。”同樣處在限價(jià)房困局的另一開(kāi)發(fā)商表示，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何人最終都要為自己的經(jīng)濟(jì)行為負(fù)責(zé)。“沒(méi)賣掉的限價(jià)房自然由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失，購(gòu)房者也只能接受跌價(jià)的事實(shí)。”

　　廣州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，限價(jià)房作為一種新生事物，在探索過(guò)程中不可避免地出現(xiàn)問(wèn)題，而且限價(jià)房目前出現(xiàn)的問(wèn)題都可以通過(guò)調(diào)整銷售范圍、靈活掌握用地供應(yīng)規(guī)模來(lái)解決，因此廣州限價(jià)房的政策是一個(gè)比較穩(wěn)定的政策，仍將堅(jiān)持限價(jià)房政策，調(diào)控樓市。

　　“政府保障群眾‘居有其所’，不一定要讓其擁有產(chǎn)權(quán)。”廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗生認(rèn)為，在樓價(jià)高漲的情況下，政府出臺(tái)限價(jià)房政策是及時(shí)、有效的，是有作為、負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。但是，在當(dāng)前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應(yīng)該加大保障性住房建設(shè)，把有限的資金投入到更需要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設(shè)。