深圳房荒：疑為又一個謊言

你永遠不知道下一刻會發(fā)生什么。在房地產(chǎn)行業(yè)中，這種不確定性給市場的各方參與者帶來種種不安。例如深圳，剛對第一季度逐漸轉好的樓市進行總結，問題就接踵而至——一場關于“房荒”的爭議，讓尚未恢復元氣的市場重新蒙上隱憂。

　　存量驟跌之虞

　　“房荒”的擔憂，起因于數(shù)據(jù)的急劇變化。深圳市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，一手存量房源在1月份有6萬多套，但3個月后，該數(shù)字變化為不足5萬套。僅僅3月一個月，該市一手房成交8509套，日均成交274.48套。

　　一邊是持續(xù)擴大的成交量，另一邊則是新貨上市遠遠不足，此消彼長，深圳可供統(tǒng)計的存量房源正在引起未來一段時間“斷貨”的擔憂。

　　“我們現(xiàn)在擔心的，不是存貨了，是以后沒什么貨可賣。”深圳某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負責人日前對CBN記者表達了自己的擔憂。該公司在年初啟動“去存貨”計劃，一季度下來，市場消化程度遠遠超出其預期。

　　無獨有偶，中信證券一位分析師在日前發(fā)布的一份研究報告中提及，以3月份的銷售速度算，深圳的存貨全部消化只需200天。中信證券根據(jù)深圳市國土房管部門披露的數(shù)據(jù)所繪制的表格顯示，截至3月31日，深圳可供出售的一手房源大約為500萬平方米，與2008年年中的存量接近。而截至去年12月31日，該數(shù)字是接近700萬平方米，比目前高出近200萬平方米。

　　供應青黃不接

　　房源上的擔憂，來自于另一個重要因素——土地供應。深圳市國土房管局官網(wǎng)日前披露的《2009年度土地利用計劃》顯示，今年深圳計劃供應土地2850萬平方米，其中產(chǎn)業(yè)用地350萬平方米，商品住房用地80萬平方米，保障性住房用地30萬平方米，商服用地50萬平方米等。

　　與2008年的數(shù)字比較，今年計劃出讓的商品房用地及保障房用地均減少近40%。去年，深圳計劃出讓商品住房用地130萬平方米，保障性住房50萬平方米。

　　值得關注的是，土地供應對樓市供應的影響，不僅在于政府計劃供應多少，而是最終實際成交了多少。統(tǒng)計顯示，2008年，深圳共分14次出讓16宗商品住房用地，包括深圳航空取得的2宗只許出售給航空人員的居住配套用地和南山月亮灣1宗含有居住、商業(yè)、服務業(yè)的綜合性用地。

　　這16宗用地共約120萬平方米，接近原計劃130萬平方米的新增供地規(guī)模。由于樓市的劇烈調(diào)整，該16宗商品住房用地實際只成功出讓了9宗，實際完成出讓的用地面積大約只有67萬平方米，流標超過四成，與原計劃130萬平方米的計劃相比，實際出讓只完成了一半。

　　另一個造成短期供應接續(xù)不足的原因，是去年下半年開始，多數(shù)開發(fā)商調(diào)整并放緩了施工節(jié)奏。

　　以萬科為例，去年就將新開工面積下調(diào)了大約20%。萬科總裁郁亮在今年年初出席某個場合時表示，雖然目前局部有所回暖,但經(jīng)濟政策還不明朗，經(jīng)濟環(huán)境持續(xù)變化，市場調(diào)整還沒有結束。他同時透露，萬科公司2009年新開工面積計劃約403萬平方米，比2008年實際完成數(shù)下調(diào)約23%。

　　3月行情難延續(xù)

　　鑒于上述種種因素，業(yè)內(nèi)擔憂，土地成交不足的風險將從明年開始反映到樓市供應上。“據(jù)我們觀察，幾家大發(fā)展商到明年就會出現(xiàn)供應量跟不上的情況。”上述開發(fā)商對“斷貨”的趨勢堅信不疑，“政府不推地，我們就沒有解決的辦法。”

　　由于深圳土地市場較早步入正規(guī)化軌道，政府的土地供應對樓市而言格外敏感，開發(fā)商在供地計劃外可操作的空間十分有限。深圳一家本土開發(fā)商的副總經(jīng)理稱：“有的城市可能有大量土地在上世紀90年代批出，握在開發(fā)商手中，但是深圳基本不存在這種狀況，開發(fā)商手里還是有不少地，但是規(guī)模不會太龐大。”

　　他透露，其所在公司的土地儲備，可開發(fā)至2010年，短期不存在供應跟不上的擔憂。因此，公司對后續(xù)的市場供應沒有那么悲觀，“接下來政府還會供地，我想不會出現(xiàn)‘斷貨’的情況，市場自身有調(diào)節(jié)的空間，解決的辦法總是能出現(xiàn)的。”

　　本月底，已經(jīng)停止住宅用地供應近5個月的深圳，將迎來今年的首宗住宅地塊出讓，今年的土地市場前景如何，目前尚不得而知。

　　也有業(yè)內(nèi)人士稱，去年深圳市場情況不好，政府減少供地在情理之中。即使現(xiàn)在深圳每年的新增商品房用地供應量在減少，但是政府目前正積極主導的舊城區(qū)改造，將給房地產(chǎn)的發(fā)展提供新的空間。

　　事實上，月底即將出讓的兩宗大面積居住地塊，正是舊改項目。出讓公告顯示，即將出讓的兩宗土地總面積接近8萬平方米，總建筑面積有望超過30萬平方米，4月20日起接受開發(fā)商的競投報名。

　　可以預見的是，隨著多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)在第一季度的銷售中積累了相當數(shù)量的現(xiàn)金，深圳本年度首次居住地塊的拍賣極有可能成為深圳土地市場的風向標。而深圳樓市未來的供需是否會失去平衡，某種程度上，也將取決于這次土地出讓中開發(fā)商的踴躍程度。

　　事實上，市場上對于“房荒”的擔憂，均源于對3月份爆發(fā)性增長的成交量。根據(jù)深圳市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，3月份深圳新房成交面積近78萬平方米，二手房成交面積將近100萬平方米，刷新2007年高峰期的最高紀錄。如果以上述數(shù)據(jù)計算，深圳一、二手房全年的成交面積將超過1700萬平方米，遠遠超過深圳市過去幾年1400萬~1500萬平方米的年平均成交水平。

　　但是，3月份的巔峰狀態(tài)到底能持續(xù)多久，目前尚無定論。以這一單月“最高”的成交紀錄作為深圳出現(xiàn)“房荒”的依據(jù)，顯然對市場并沒有足夠的說服力。