一季度全國(guó)地價(jià)現(xiàn)6年來(lái)首降 房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)松動(dòng)

今年全國(guó)兩會(huì)上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧曾說(shuō)：“房?jī)r(jià)最主要的因素是地價(jià)，假定地價(jià)下降了，房?jī)r(jià)跟著就下降了。”如今，他的“假定”出現(xiàn)了。

　　國(guó)土資源部昨日發(fā)布的“2009年第一季度全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”顯示，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市地價(jià)環(huán)比同比均出現(xiàn)下降，總體水平為3189元／平方米，環(huán)比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37個(gè)百分點(diǎn)。

　　有調(diào)研認(rèn)為土地成本是房?jī)r(jià)的主要構(gòu)成部分，現(xiàn)在的懸念就是：房?jī)r(jià)將作何表現(xiàn)？

　　北京居住地價(jià)仍上漲

　　這是近幾年土地價(jià)格持續(xù)高漲之后，全國(guó)地價(jià)首次出現(xiàn)下降局面。

　　受到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，去年全國(guó)主要城市總體綜合地價(jià)水平值為2474元/平方米，綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為0.47%。雖然這已是自2001年以來(lái)的最低增幅，但仍然保持增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，2002年地價(jià)上漲達(dá)到4.39%，此后土地價(jià)格每年的增幅從未低于4%。2004年超過(guò)了6%，而在2007年更是達(dá)到了13.37%。

　　具體到城市，深圳居住地價(jià)同比下降26.84%，領(lǐng)跌35個(gè)重點(diǎn)城市，廈門(mén)、南京、成都、福州和廣州跌幅也超過(guò)10%。北京則依然上漲了5.33%。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，過(guò)去數(shù)年的高地價(jià)時(shí)代已經(jīng)暫告一段落，如果大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不能及時(shí)好轉(zhuǎn)，樓市回暖困難，進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商買地欲望降低，可能會(huì)令土地市場(chǎng)的低迷持續(xù)數(shù)年。

　　地價(jià)是否房?jī)r(jià)幕后推手

　　近年來(lái)，由于地價(jià)隨著房?jī)r(jià)“水漲船高”，尤其是地王在各地不斷出現(xiàn)，部分民眾和學(xué)界觀點(diǎn)開(kāi)始認(rèn)為，過(guò)高的土地成本造就了當(dāng)前的房?jī)r(jià)過(guò)高局面。

　　今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)曾在政協(xié)會(huì)上遞交了一份大會(huì)發(fā)言，稱其下屬的房地產(chǎn)商會(huì)所做的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。該調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，政府所得部分在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中是剛性的，是造成房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。

　　北京市社科院也在近日發(fā)布的《2008-2009北京社會(huì)發(fā)展報(bào)告》中認(rèn)為，適當(dāng)降低土地出讓金對(duì)于抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)很有必要。因?yàn)橥恋刭?gòu)置費(fèi)用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中所占份額較大，約為35%。

　　不過(guò)，鄒曉云認(rèn)為，地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系比較復(fù)雜，土地等社會(huì)成本肯定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有所影響，但開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)空間的預(yù)期也是一個(gè)關(guān)鍵因素。

　　“如果房產(chǎn)項(xiàng)目本身利潤(rùn)空間很小，地價(jià)上漲后房?jī)r(jià)可能就會(huì)隨之上漲；如果利潤(rùn)空間很大，房?jī)r(jià)是否上漲就需要開(kāi)發(fā)商考慮市場(chǎng)銷售來(lái)抉擇。”鄒曉云對(duì)CBN記者說(shuō)。

　　房?jī)r(jià)話語(yǔ)權(quán)仍在開(kāi)發(fā)商

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.3%。

　　“房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)對(duì)地價(jià)的下降作出一定反應(yīng)。如果地價(jià)下降，用于投資的購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房屋升值的預(yù)期會(huì)降低，購(gòu)房的需求會(huì)下降，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致成交量的下降；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也不太可能在土地價(jià)格下降的情況下，逆勢(shì)漲價(jià)。”鄒曉云表示。

　　不過(guò)，鄒曉云也認(rèn)為，地價(jià)與房?jī)r(jià)之間并非能作如此簡(jiǎn)單的推論。一個(gè)數(shù)據(jù)便是，雖然一季度地價(jià)下降了，但3月份房?jī)r(jià)環(huán)比卻上升0.2%。

　　2009年中國(guó)《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》的主編、中國(guó)社科院研究員李景國(guó)昨日表示，2008年房地產(chǎn)呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的特點(diǎn)，這與開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)市場(chǎng)定價(jià)權(quán)不無(wú)關(guān)系。

　　如此看來(lái)，地價(jià)并非房?jī)r(jià)主宰，反而會(huì)受到樓市大勢(shì)的影響。國(guó)土資源部昨日的地價(jià)分析報(bào)告即認(rèn)為，2008年底以來(lái)出臺(tái)的系列刺激經(jīng)濟(jì)措施充分見(jiàn)效還需時(shí)日，因此，2009年上半年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)將持續(xù)下行，土地需求仍將低迷，地價(jià)水平將呈下行趨勢(shì)。