聯(lián)合國基金會出資2.5億美元幫中國窮人買房

“給窮人蓋房子，”4月初，聯(lián)合國全球住房基金會(Global Housing Fundation下稱GHF)主席Tim Wilkens表示，將在中國實(shí)施2.5億美元的援助住房計(jì)劃。這項(xiàng)計(jì)劃將在3個月后由基金會的亞太地區(qū)董事會宣布具體的實(shí)施措施。

　　據(jù)GHF估計(jì)，在發(fā)展中國家超過10億人生活在貧民窟中。GHF作為一只非牟利性質(zhì)的基金，將在各國當(dāng)?shù)卣膸椭拢瑸楦F人或低收入者提供購房貸款。聯(lián)合國通過聯(lián)合國人居署的人類居住計(jì)劃，將全球住房基金會對貧民居住區(qū)的改善作為一個“模板”推廣。

　　Tim Wilkens來到中國，在推廣他在美國加州的住房產(chǎn)品的同時，也在為這只基金將在中國的援助計(jì)劃做準(zhǔn)備。

　　窮人住房援助計(jì)劃

　　《21世紀(jì)》：GHF的使命是給窮人蓋房子，具體如何運(yùn)作？

　　Tim Wilkens：世界上大約有10億居住在城市中無家可歸的貧困居民，我們的目標(biāo)是解決這部分人群的居住問題，為這些低收入人群提供一項(xiàng)長期的資助計(jì)劃——“微型貸款”計(jì)劃，即基金會的小額貸款計(jì)劃，可以把大量的家庭從貧民窟居民轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛挟a(chǎn)權(quán)的業(yè)主。這個項(xiàng)目計(jì)劃在亞太區(qū)域落地。包括中國、新加坡，澳大利亞、馬來西亞、中國臺灣、菲律賓、泰國、越南等國家和地區(qū)，總援助金額達(dá)到25億美元。計(jì)劃用于中國的援助金額是2.5億美元。

　　亞太區(qū)域會成立一個亞太董事會，具體實(shí)施方案由這個董事會負(fù)責(zé)擬定。目前董事會已經(jīng)籌備完成，由東南亞最成功的房地產(chǎn)商人組成，但尚未正式公布董事會成員名單。

　　亞太董事會將選擇3個城市為第一批的援助城市。我們會考慮比如四川災(zāi)區(qū)的賑災(zāi)需要等等。3個月后我們會知道實(shí)施計(jì)劃的細(xì)節(jié)是怎么樣的。

　　《21世紀(jì)》：GHF此前在哪些國家已經(jīng)實(shí)施了援助？

　　Tim Wilkens：我們在19個國家已經(jīng)實(shí)施了援助，包括美國、南非、中歐等地區(qū)。援助計(jì)劃雖然是針對改善窮人的居住問題，但同時我們也看到，隨著產(chǎn)權(quán)的確立，也改善著窮人的社會地位和尊嚴(yán)。

　　比如，在阿拉伯一些國家，女人是不能有固定資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的。但在這個基金的幫助下，這些國家第一次有了女人擁有的房地產(chǎn)，因?yàn)槁?lián)合國要求他們將夫妻的名字共同寫入房產(chǎn)名冊。

　　只有2%的壞賬率

　　《21世紀(jì)》：世界各地的收入水平并不一樣，GHF怎么認(rèn)定“低收入群體”，也就是合格的購房者？

　　Tim Wilkens：聯(lián)合國會通過調(diào)查來確定低收入者。我們會要求這些申請人填寫詳細(xì)的資料，當(dāng)?shù)卣矔f(xié)助定義低收入人群。

　　《21世紀(jì)》：購房者都是低收入人群，GHF是否會擔(dān)心產(chǎn)生“斷供”的問題，就像現(xiàn)在的次級債風(fēng)波一樣？

　　Tim Wilkens：我們不擔(dān)心低收入家庭不付款，在我們基金成立的幾十年歷史中，幫助過很多國家城市的低收入人士，歷史上只有少于2%的壞賬率。

　　《21世紀(jì)》：具體如何向窮人提供貸款？

　　Tim Wilkens：聯(lián)合國將邀請當(dāng)?shù)卣谕恋厣辖o予幫助，提供優(yōu)惠的土地以及配套設(shè)施。主要是建設(shè)小戶型的房屋。具體有兩種標(biāo)準(zhǔn)的房屋，40平方米和50平方米。所有的房屋都配有浴室、廚房、兩間臥室，以及干凈的自來水，一個化糞池系統(tǒng)。

　　GHF為這些低收入群體的購房者提供按揭貸款。本地的銀行首先為這些人提供按揭，一年之后，基金將90%的按揭買下，為銀行分擔(dān)風(fēng)險。GHF的按揭利率將低于本地銀行的利率。如在中美地區(qū)銀行市場按揭貸款利率為12%，但GHF的利率為8%。在中國應(yīng)該也會低于現(xiàn)在的利率。

　　房屋的建設(shè)將邀請本地的開發(fā)商來承擔(dān)，GHF也會給予開發(fā)商合理的利潤作為回報。

　　《21世紀(jì)》：整個GHF的規(guī)模有多大？

　　Tim Wilkens：這只基金的規(guī)模每年都在擴(kuò)大。捐助者是來自私人個體捐款，很多來自美國。這是一只與聯(lián)合國一起合作的私募的慈善基金。

　　美國房地產(chǎn)“危”中有“機(jī)”

　　Tim Wilkens也在美國從事分時度假產(chǎn)品開發(fā)，他向記者分析了美國目前的房地產(chǎn)形勢。

　　《21世紀(jì)》：美國目前樓市(樓市博客)被形容為一個噩夢，您覺得目前美國市場情況如何？

　　Tim Wilkens：整個房地產(chǎn)市場，包括土地價格都在下降，不同城市所表現(xiàn)出來的情況不一樣，一些城市房價只有3%、4%的跌幅，一些城市已經(jīng)跌了40%。在密歇根這種汽車工業(yè)城市，房價下降了60%，主要是汽車行業(yè)嚴(yán)重虧損，失業(yè)率很高，引發(fā)了房地產(chǎn)的崩潰。但在加州，IT行業(yè)仍然強(qiáng)勁，土地價格、房產(chǎn)價格降幅不大。

　　土地價格相對于房價下降幅度更大，因?yàn)殂y行雖然收緊了開發(fā)商的貸款，但一些開發(fā)商仍然能夠獲得貸款，知名開發(fā)商仍然有優(yōu)惠的利率，甚至低至4.5厘，也有些開發(fā)商是9厘。但是目前已經(jīng)沒有銀行愿意為購買土地發(fā)放貸款。

　　《21世紀(jì)》：作為開發(fā)商，你們有什么樣的應(yīng)對措施？

　　Tim Wilkens：在樓市萎縮的情況下也有一些好的機(jī)會。1980年代德州房地產(chǎn)市場崩潰時，有專門的收購基金收購爛尾的項(xiàng)目。我買過一千多個這樣的項(xiàng)目，再建后售出。很多人想做這類業(yè)務(wù)，但很少人能夠在這類業(yè)務(wù)上賺到錢。有很多人乘機(jī)收購了物業(yè)，結(jié)果還是爛在自己手里。這種業(yè)務(wù)比自己開發(fā)要復(fù)雜得多。你必須要很小心，要知道這個項(xiàng)目為什么垮了，債權(quán)債務(wù)關(guān)系是不是很復(fù)雜，而且要了解市場什么時候能夠回暖，項(xiàng)目不能繼續(xù)爛在自己手里。

　　目前這是收購項(xiàng)目的很好機(jī)會，這種收購是可以貸款的。美國政府的政策現(xiàn)在更為寬松，過去要求購買證件齊全的土地，一年半內(nèi)一定要動工，現(xiàn)在已經(jīng)寬限到三年。

　　《21世紀(jì)》：您怎么看待美國經(jīng)濟(jì)？

　　Tim Wilkens：美國在印很多錢，雖然效果不會很快顯示出來，但2011年經(jīng)濟(jì)就會好轉(zhuǎn)。