溢價(jià)成交重現(xiàn)京城土地市場(chǎng) 開發(fā)商欲謹(jǐn)慎入市

昨日（4月23日），京城最新交易兩地塊，懷柔區(qū)湖光小區(qū)甲26號(hào)居住項(xiàng)目和房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊莊村住宅項(xiàng)目用地經(jīng)過60多輪激烈競(jìng)價(jià)成交，溢價(jià)幅度分別是47%和64%。

　　近期，作為轉(zhuǎn)暖信號(hào)的“溢價(jià)成交”現(xiàn)象重現(xiàn)北京土地市場(chǎng)。北京世貿(mào)投資發(fā)展有限公司華北區(qū)域開發(fā)經(jīng)理譚會(huì)軍告訴筆者：“目前很多房企都在密切關(guān)注新推出地塊，表現(xiàn)出拿地的興趣。”但即便如此，大部分開發(fā)商仍謹(jǐn)慎行事，“總價(jià)低、位置好的中小型住宅用地是開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。”[3月土地月報(bào)]

　　溢價(jià)成交重現(xiàn)土地市場(chǎng)

　　4月23日懷柔區(qū)湖光小區(qū)甲26號(hào)居住項(xiàng)目經(jīng)過68輪競(jìng)價(jià)由北京世紀(jì)今創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以13150萬元競(jìng)得；房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊莊村（航天花園）住宅項(xiàng)目經(jīng)過64輪競(jìng)價(jià)由北京昂內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以26100萬元競(jìng)得。值得關(guān)注的是，兩地塊分別以高出掛牌起始價(jià)47%和64%成交。

　　早在兩個(gè)月前，北京土地市場(chǎng)還在延續(xù)2008年下半年以來的頹勢(shì)，土地流標(biāo)、重新掛牌、底價(jià)成交的現(xiàn)象居多。以2009年1月中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，當(dāng)月成交地塊26幅，商辦用地1幅，工業(yè)用地25幅，商辦用地流標(biāo)率達(dá)到80%，整體流標(biāo)率為19%，全部成交用地均以底價(jià)成交。

　　進(jìn)入2月，土地流標(biāo)現(xiàn)象有所緩和，土地市場(chǎng)闊別已久的“溢價(jià)現(xiàn)象”重出江湖。例如，2月26日，德勝門外地塊經(jīng)過了26輪的激烈競(jìng)價(jià)，報(bào)價(jià)從最初的1.8103億元漲到2.12億元被北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司競(jìng)得。3月30日，北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)居住用地經(jīng)過54輪競(jìng)價(jià)最終由北京長(zhǎng)信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以6620萬元競(jìng)得，溢價(jià)幅度25%。

　　數(shù)據(jù)對(duì)比，北京土地交易市場(chǎng)似乎正在走出持續(xù)大半年的低迷狀態(tài)，有回暖的趨勢(shì)。但從成交量看，根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心公布的數(shù)字，一季度住宅用地成交量?jī)H為六宗，成交面積21.3萬平方米，環(huán)比下降93.3%。

　　譚會(huì)軍表示：“這與一季度北京供地偏少，政府也處于觀望狀態(tài)有關(guān)。”以1－3月為例，供應(yīng)居住用地分別為1公頃（2幅）、22公頃（5幅）、19公頃（4幅），而前12個(gè)月均值基本上在32公頃左右，供應(yīng)量萎縮嚴(yán)重。“政府也要根據(jù)市場(chǎng)的情況調(diào)節(jié)推地的節(jié)奏，盡量避免流標(biāo)的現(xiàn)象，所以前期政府供應(yīng)的土地有減少。”

　　二季度放量 開發(fā)商準(zhǔn)備入市

　　住宅用地供應(yīng)偏緊的局面或在第二季度有所改觀。北京市土地管理儲(chǔ)備中心顯示，正在交易和即將入市的住宅、商服用地多達(dá)56宗，總供應(yīng)面積621.5萬平米，其中僅4月份計(jì)劃入市的土地總量就高達(dá)335.6萬平米。二季度京城土地尤其是住宅項(xiàng)目用地供應(yīng)非常充足。

　　土地放量能否贏得開發(fā)商的響應(yīng)？

　　一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴焦點(diǎn)網(wǎng)：“之前沒有高價(jià)拿地被套牢的大型開發(fā)企業(yè)和一些中小企業(yè)都在積極準(zhǔn)備拿地，像首創(chuàng)、世茂、萬達(dá)等等。現(xiàn)在，很多公司都在買標(biāo)書，跟蹤招牌掛信息，對(duì)某些優(yōu)質(zhì)地塊表現(xiàn)出很大興趣。”而近期，北京城開、金隅嘉業(yè)、北京城建等房產(chǎn)公司已經(jīng)通過招牌掛拿到土地。

　　北京市政協(xié)委員，凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶在接受搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)采訪時(shí)援引任志強(qiáng)的觀點(diǎn)：“之前和任志強(qiáng)一起開會(huì)，他提到，去年底估算北京的存量房大概需要25個(gè)月的時(shí)間才可以消化掉。但按照現(xiàn)在的銷售速度，可能10個(gè)月就賣光了。”毛大慶表示自己雖然沒有任志強(qiáng)那么樂觀，但目前公司的確準(zhǔn)備在北京、天津等地尋找新的項(xiàng)目或地塊。“現(xiàn)在我們?cè)诒本┑某枀^(qū)、東城區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)等都有項(xiàng)目，接下來，我們肯定把范圍擴(kuò)大，在海淀等區(qū)域拿地。”

　　樓市成交量逐漸放大，開發(fā)商庫存的消化，由此帶來資金鏈的緩解也為開發(fā)商圖謀土地市場(chǎng)提供了“糧草”。

　　譚會(huì)軍表示，“2、3月份樓市的回暖使得不少開發(fā)企業(yè)資金鏈不那么緊張了，所以很多企業(yè)都有拿地的打算，尤其是那些總價(jià)低、位置好的中小型住宅用地是最搶手的，總價(jià)3、5個(gè)億，一般都回溢價(jià)10%－30%成交。但像需要十幾個(gè)億甚至幾十個(gè)億的大地塊、郊區(qū)的地塊、商業(yè)辦公用地仍然不太好。”