北京超高退房率引政府關(guān)注

京城熱銷樓盤背后驚現(xiàn)高退房率，如同孔雀開屏風(fēng)光之時卻露出了難堪的屁股，不由得再次給一季度的樓市回暖打上個折扣。記者統(tǒng)計北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的交易信息發(fā)現(xiàn)，截至4月23日 ，北京一季度多家熱銷樓盤退房就超過60套。

　　中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海指出，今年一季度的退房潮中，估計不少是因開發(fā)商的假按揭，這也進(jìn)一步揭示了一季度樓市回暖的假象。而中國銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者，假按揭一般出現(xiàn)在各銀行內(nèi)部，一旦發(fā)現(xiàn)有此類現(xiàn)象，銀監(jiān)會將責(zé)令銀行進(jìn)行調(diào)查。

　　多家樓盤一季度退房

　　超60套

　　一季度的北京樓市，可謂如火如荼。

　　　4月22日，根據(jù)北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計，北京一季度商品房銷售315.3萬平方米，同比增長81.1%，增幅在全國遙遙領(lǐng)先。遠(yuǎn)洋一方 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)、沿海賽洛城等樓盤甚至出現(xiàn)排隊瘋搶，保利百合花園、星河灣、中信城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)則宣稱賣出了超過1億元的銷售回款。北京樓市真的開始回暖了？

　　根據(jù)記者統(tǒng)計，一季度星河灣成交住宅套數(shù)67套，但一季度退房套數(shù)15套；錦官苑一季度成交住宅44套，但一季度退房套數(shù)卻達(dá)到86套；三里屯SOHO (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)中心一季度成交住宅套數(shù)11套，一季度退房套數(shù)為63套，其中一季度萬科假日風(fēng)景家園退房套數(shù)10套；中信錦園退房套數(shù)11套，遠(yuǎn)洋一方一季度以來退房套數(shù)達(dá)61套。

　　與此同時，截止到2009年4月23日，中堂 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)退房率為21.68%，2009年一季度以來共計退房48套，其中2009年1月14日一天，退房套數(shù)高達(dá)46套；沸城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)、尚城 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)、瑞雪春堂 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)的退房率分別高達(dá)30.85%、11.64%和6.1%；武夷·城市左岸 (論壇 相冊 戶型 樣板間 地圖搜索)的兩個銷售許可證的退房率分別為2.13%和4.35%；中信城的退房率為3.32%。

　　目前尚沒有官方統(tǒng)計部門對北京樓市一季度的退房情況進(jìn)行過統(tǒng)計，但記者僅統(tǒng)計了部分京城熱銷項目的退房數(shù)量，卻也不難發(fā)現(xiàn)，不少在售熱銷項目背后都有著驚人的退房數(shù)字，為什么一季度讓消費(fèi)者排號搶購的項目，卻驚現(xiàn)高退房率？

　　高退房率隱藏假按揭可能

　　“按照往常經(jīng)驗，退房率高一般是項目本身的問題或者政策的問題，比如房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題或者價格問題引發(fā)退房，但這屬于個別樓盤，不具有典型性，還有之前政府提高二套房首付和利率，也曾出現(xiàn)過集中退房現(xiàn)象。而去年的退房潮則主要是因為房價下跌導(dǎo)致高價進(jìn)入的購房者退房。”京展擔(dān)保地產(chǎn)分析師戴曉光指出，“今年一季度樓市熱銷的背后，卻出現(xiàn)較大數(shù)量的退房現(xiàn)象，在政策利好和項目本身沒有問題的背景下，應(yīng)該不全是購房者的正常退房現(xiàn)象，而不小的一部分可能是地產(chǎn)商的虛假成交，比如假按揭。”

　　針對部分樓盤某一天集中退房幾十套，戴曉光指出，以往樓盤也出現(xiàn)過集中退房，政策規(guī)定開發(fā)商在拿到預(yù)售許可證后三天開盤，于是個別項目為了制造開盤的火爆現(xiàn)象，先自行買房再退房。

　　北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒也認(rèn)為，一個項目存在一定比例的“退房”是正常的現(xiàn)象，但是動輒20%多退房率的項目就不好自圓其說了。

　　華夏銀行一內(nèi)部人士向記者透露，目前各銀行都注意到假按揭的存在，因為位置好、價格低等原因，一季度個別樓盤的熱銷是真實的，但個別樓盤確實存在假按揭，而且銀監(jiān)會相關(guān)部門也在緊密注意此問題。“不過因為很難找出證據(jù)，所以不好證明具體哪些樓盤確實存在假按揭。”他表示。

　　業(yè)內(nèi)資深人士則指出，觀察樓盤的成交變化，如果某樓盤簽訂過預(yù)售許可合同，但又被鎖定，可能就是因為企業(yè)自行操作買了又退出現(xiàn)違規(guī)；今天出現(xiàn)已售的樓盤，過幾天又變成可售的，也可能是假按揭。但目前尚沒有一種辦法可以立即界定假按揭。

　　政府開始關(guān)注假按揭

　　在曹建海看來，目前低利率的政策下，個人住房貸款的利率要比開發(fā)貸款低，通過虛假成交買了再退和假按揭，開發(fā)商不但沒有什么資金損失，甚至還可以套現(xiàn)貸款，然后再在二手房市場低價賣出。開發(fā)商通過假按揭既套現(xiàn)了銀行貸款，緩解了資金問題，又回避了降低房價售樓的尷尬，并推高了房價。而政府目前并未出臺過相關(guān)的政策對開發(fā)商假按揭進(jìn)行處罰。

　　“開發(fā)商控制好虛假成交的比例，一方面控制房源制造了假繁榮，一方面未影響正常的房屋銷售，還能套現(xiàn)出低利率貸款，然后捂盤抬價再出售，又不用受到政策處罰，何樂而不為？”戴曉光說。

　　　而目前政府相關(guān)部門已經(jīng)注意到此問題的嚴(yán)重性。日前，最高人民法院副院長奚曉明在人民法院應(yīng)對金融危機(jī)商事審判工作座談會上表示，目前法院受理案件中出現(xiàn)了買賣合同主動違約比例增大、虛假按揭貸款案件開始明顯增多等現(xiàn)象。

　　而在北京，對于不同檔次的樓盤，房產(chǎn)交易部門都會設(shè)定不同的退房比例“紅線”，一旦發(fā)現(xiàn)有樓盤因集中出現(xiàn)大量退房而涉嫌“假按揭”時，會主動介入調(diào)查。另外，上海銀監(jiān)局在日前下達(dá)的工作意見中表示，要特別重點防范假按揭案件。

　　中國銀監(jiān)會相關(guān)負(fù)責(zé)人稱一旦發(fā)現(xiàn)假按揭，將責(zé)令銀行內(nèi)部進(jìn)行調(diào)查，但該人士并未告訴記者對假按揭的相關(guān)處罰措施。“政策面不僅應(yīng)該防范，更應(yīng)該出臺嚴(yán)厲的處罰措施。”曹建海認(rèn)為。