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據(jù)國家統(tǒng)計局和發(fā)改委公布的數(shù)據(jù),1-3月,個人按揭貸款984億元,增長13.2%。于是,有業(yè)內(nèi)專家分析估計,其中部分資金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院長奚曉明日前也表示,虛假按揭貸款案件開始明顯增多。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),假按揭現(xiàn)象在地產(chǎn)市場是公開的秘密。假按揭產(chǎn)生的后果,就是樓市成交量大幅增加。
假按揭是如何運作的?
假按揭是指開發(fā)商為資金套現(xiàn),將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工或開發(fā)商親屬的名字購下,從銀行套取購房貸款。
辦理假按揭的程序一般如下:開發(fā)商通過給身份證持有人一定數(shù)額的報酬,有償使用對方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據(jù)合同向開發(fā)商放款。開發(fā)商和身份證持有人之間還會有一個協(xié)議,包含開發(fā)商承諾不需要身份證持有人承擔(dān)任何債務(wù)以及保密條款等內(nèi)容。
通常是開發(fā)商聯(lián)合一些沒有提供首付款的關(guān)聯(lián)人向銀行提交已付首付款的收據(jù),進而銀行向開發(fā)商的關(guān)聯(lián)人提供按揭貸款。這樣,開發(fā)商就能以相對低的個人房貸利率(而且最大可獲得7折利率優(yōu)惠)得到了銀行融資,實現(xiàn)了資金套現(xiàn)。
當(dāng)這筆資金使用一定時間后,開發(fā)商再組織關(guān)聯(lián)人“買家”提前還款并解除預(yù)售合同,接著開發(fā)商起訴這些購房者,法院判決后,此次假按揭過程結(jié)束。
記者調(diào)查?，?/strong>
地產(chǎn)公司員工“演戲”騙貸款
從今年初起,金普(化名)應(yīng)聘進入了深圳一家房地產(chǎn)企業(yè)工作。他這3個多月來的主要工作職責(zé)是,作為公司的代表,到法院起訴那些因提前還款需要解除預(yù)售合同的購房者。
這些購房者都是“熟人”———公司員工或者是高層的親友。但他們都不是真正要買房,而是“暗渡陳倉”地讓開發(fā)商通過樓盤銷售獲得了收入。當(dāng)數(shù)月后實現(xiàn)了資金回籠,再讓這些“熟人”拿著開發(fā)商的錢去還銀行貸款,然后解除預(yù)售合同,即出現(xiàn)了開發(fā)商起訴購房者的一幕。假按揭產(chǎn)生了另一個顯而易見的效果,就是樓市成交量因摻水而大幅增加。
像金普所在公司的“偷龍轉(zhuǎn)鳳”做法在業(yè)內(nèi)已是公開的秘密。通過假按揭手法,金普所在的公司已先后操作了三個樓盤的銷售。“對中等規(guī)模以下的房地產(chǎn)商,銀行要么不放貸款,要么審批流程很長,我們只有用這種辦法來獲得銀行融資。”金普還透露,由他經(jīng)手的起訴案件每筆貸款金額平均在50萬元左右,但是起訴費用每筆只要不到200元。
大城市都有假按揭存在
太陽底下沒有新鮮事。假按揭其實一直都存在,尤其在2005年樓市成交相對低迷、開發(fā)商融資明顯困難時,這種手法使用得更為頻繁。在經(jīng)歷了樓市“價跌量降”的2008年后,假按揭“死灰復(fù)燃”暗中助推成就了這輪樓市“小陽春”。
不少熱銷樓盤的背后,都存在以一個人名字進行多次預(yù)售房地產(chǎn)抵押登記的現(xiàn)象,例如,有些“豪客”單獨一口氣買下了10套、14套,甚至27套房子。在深圳、上海、北京、成都等地也有這種被刻意營造出來的假象。
央行數(shù)據(jù)顯示,今年一季度人民幣新增貸款已達(dá)4.58萬億元。日前,中國人民銀行副行長易綱表示,近期股指漲幅較大,房地產(chǎn)市場上房價、交易量、交易額也出現(xiàn)回穩(wěn)跡象,說明金融危機情況下的貨幣信貸較快增長有利于穩(wěn)定資產(chǎn)市場。
銀行回應(yīng)?，?/strong>
審查不嚴(yán)導(dǎo)致“假按揭”
究其原因,某國有銀行負(fù)責(zé)個人房貸的人士向記者表示,銀行對開發(fā)商審查不嚴(yán),是出現(xiàn)“假按揭”的主要原因。“假按揭”一般會有兩個特點:一是樓盤價格被人為抬高,明顯高于市場價格；第二是由于樓盤滯銷,開發(fā)商急于套現(xiàn)而出此下策。“有些開發(fā)商,受到資金鏈緊張的困擾已經(jīng)一年多了,頂不住的就會‘劍走偏鋒’。”該人士說,開發(fā)商只能獲得這種“暗中幫助”,在公開場合,銀行是看空房地產(chǎn)的。
對房產(chǎn)信貸將更謹(jǐn)慎
從開發(fā)商以假按揭“力促”樓市小陽春的現(xiàn)象來看,盡管我國目前實現(xiàn)適度寬松的貨幣政策,但房地產(chǎn)開發(fā)商未能在大幅新增的貸款“蛋糕”中分上一大塊蛋糕。
根據(jù)今年一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù),在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中,國內(nèi)貸款及個人按揭貸款合計3529億元,占比為35%,其中國內(nèi)貸款8.0%的增幅,遠(yuǎn)低于利用外資和自籌資金的增速；同時,一季度利用外資和自籌資金合計3941億元,占比為39%,無論是絕對額或是占比的數(shù)據(jù),均超過來自銀行貸款的數(shù)據(jù)。
因此,同比來看,除了利用外資項出現(xiàn)了大幅增長,其他項都在回落。這表明,銀行對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持力度（
查看地圖）仍然有限,對房地產(chǎn)業(yè)的回暖現(xiàn)象仍態(tài)度謹(jǐn)慎。
“雖然貨幣政策從此前的‘從緊’調(diào)整為現(xiàn)在的‘適度寬松’,但銀行對房地產(chǎn)信貸的變化并不明顯。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士說,今年一季度,大型基礎(chǔ)建設(shè)投資項目成為了銀行信貸投向的重點,但根據(jù)該行總行下達(dá)的文件上,對于房地產(chǎn)行業(yè)的管理仍然嚴(yán)格,采取的是保、控、壓、退的行業(yè)信貸政策。該人士說,雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一波回暖的行情,但是由于房地產(chǎn)公司需求的資金量比較大,因此銀行對于這個行業(yè)的放貸更為謹(jǐn)慎。
此前,在中行與建行2008年業(yè)績發(fā)布會上,兩大銀行的高層均以房地產(chǎn)業(yè)貸款占比下降,作為推介公司風(fēng)險控制的一大亮點。
