樓市觀察：盤點那些房價上漲的助推劑

    日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況報告顯示，前6月全國房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)投資、新開工面積、銷售情況及資金狀況方面均呈現(xiàn)出增長態(tài)勢。針對2013年上半年樓市情況，“總體形勢用一句話形容，就是各項指標處于本輪調(diào)控以來高位。”

    樓市調(diào)控十年，房價是越調(diào)越漲，甚至有戲稱，中央政府的每一次調(diào)控，都會引起房價上漲，到底是什么原因，或者說什么因素導致的房價這些年不斷的上漲，下面就來盤點一下這些房價上漲的助推劑。

    1：地方政府的不作為間接導致房價上漲

     面對房價直線上升的局面，面對百姓對房價過高的抱怨，政府于是出面實施調(diào)控，然后政府僅是“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，行事方式是，等出了問題才去補救，而沒有在事前拿出一整套管理規(guī)范方案，總是在窮于應(yīng)付，當房價高了，就調(diào)控一下，房價相對穩(wěn)定了，就置之度外，甚至馬上給調(diào)控松綁，這種行事管控方式，只會推高房價。

    2：地價的不斷上漲，增加了房地產(chǎn)的成本，催高房價。

    大家只看到房價在飛漲，實際上地價比房價漲得更快，有報道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半，地價上漲，房價肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價，人為把地價炒高，除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會把地價不斷推向高點。前些年出現(xiàn)的土地樓面價高過房價就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。

     3：銀行是房價上漲的幕后推手

     每一次的房價上漲背后，總有一個默默起作用的幕后推手，它就是銀行，近年來，在支持消費信貸的政策鼓勵下，各家銀行從過去的偏重支持房地產(chǎn)供給逐步轉(zhuǎn)向支持供給與消費并重，紛紛將個人住房貸款作為支持的重點，在大大提升消費者購買力的同時，更刺激著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛擴張，而如果房價下跌，銀行自身持有的房地產(chǎn)抵押價值就會降低，從而沖抵銀行的自有資本，這是銀行不愿意看到的，“建好了房子賣不出去，最著急的還是銀行。”一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)公司經(jīng)紀人告訴記者：“由于有銀行來兜底，有的開發(fā)商故意抬高房價，一旦公司出了問題或樓價下跌，最后還得銀行來埋單。”

    4：通貨膨脹的壓力，帶動房價上揚

    CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟學角度來看，食品價格指數(shù)將直接反射到房價上?？纯从蛢r這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價指數(shù)的走高，必然帶動房價上揚，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。不可能其他物價上漲，而獨讓房價下跌吧？要控制房價，就必須先穩(wěn)定CPI，否則控制房價只是一廂情愿罷了。

     5：城市化進程拉動房價

    中國的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進城，這些進城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟調(diào)整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進城的農(nóng)民，就是住房消費中一個非常誘人的數(shù)字，除非城市化進程停滯，農(nóng)民才不會進城。

     6：中國的城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期

     中國目前的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴大，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。

    7：經(jīng)濟的發(fā)展離不開房地產(chǎn)。

    現(xiàn)在經(jīng)濟的發(fā)展都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的，當下大城市的經(jīng)濟發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān)，實際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場，無不在推動其發(fā)展的車輪。離開了房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。

    8：房地產(chǎn)是地方政府財政收入的主要來源

    房地產(chǎn)成了地方政府財政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個不爭的事實，我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟的拉動，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財政的支撐點，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個重要因素。比如國家規(guī)定拿到預售證前不允許采用排號、放籌、登記、預訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實行，政府睜只眼閉只眼，實際在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。

    9：中國目前奢侈消費風起云涌，助長房價飆升。

    前些時間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會“燒錢”比闊如出一轍。中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾全錢，就“小農(nóng)意識”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了，生活方式便發(fā)生了質(zhì)變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當前國人的享受意識日益增強。而寬大豪華的住房是享受生活最重要的元素之一，所以許多人開始換房，面積越換越大，檔次越換越高。中國的奢侈消費令世界瞠目結(jié)舌，并且有風起云涌之勢，這些富人買房，出手大方，一看到心儀的房子，就買下，而且多是一次性付款。因為他們有的是錢。

     10：建材價格的攀升也不容忽視

    除土地價格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的一個隱形幕后推手，成本增加，房屋售價無疑是會跟著增加的，并且房價    的增加比成本增加的系數(shù)高很多，成本增加，開發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發(fā)商一個漲價的合理借口。

    11：房子是財產(chǎn)保值增值的最佳投資

    在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。從商品房誕生至今，可以說其價格行情一路高湊凱歌，只見升值，從未出現(xiàn)貶值的情況，即使有價格下措的時段，那也僅是短暫的，是市場的自然震蕩，并不是房子本身的貶值造成的。許多發(fā)達國家的國民，財務(wù)性收入普遍高于中國許多倍，財產(chǎn)性收入是提高國民收入的一種較好生財之道。許多已經(jīng)買過房的人都享受到了房子巨大增值所帶來的利益。這也正是許多有錢人一而再，再而三地不斷買房的原動力，在中國，擁有5—10套房子的人并不少，而擁有2—3套房的人則比比皆是。房子超強的增值能力，像興奮劑一樣，令國人振奮。前些年出現(xiàn)的大批炒房團，也正是看上了房子的超強增值能力，并且大都從中獲得了巨額利潤。

    12：.“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價上漲

    受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響，國人總認為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子?？梢韵胂?，每個成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結(jié)婚前都買了房，結(jié)婚后就擁有兩套房了，當然這為數(shù)不多，按照這一現(xiàn)象，中國的房價沒有不上漲的理由，因為剛性需求大。

     13：腐敗性需求拉高房價

    所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板，三四線城市的白領(lǐng)收入有限，僅靠工資很難在短期內(nèi)買得起房。據(jù)了解，在三四線城市，大部分都是公務(wù)員、文教衛(wèi)系統(tǒng)在買房，這些人為什么買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從表面判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動了房價的上揚，他們?yōu)楦叻績r做出了較為明顯的貢獻，要真正降房價，打擊腐敗性需求，可以說是一條行之有效的措施。

    14：別指望開發(fā)商降價，那都是噱頭。

     房價只會走高不會下跌其實道理非常淺顯，如果開發(fā)商降價，就更沒人會買，因為買家看到開發(fā)商降價，心里就想打起算盤，終于降了，這一降可能就會降很多，并且會持續(xù)一段時間，甚至有可能起不來。買房也和買股一樣，是買漲不買落的。今天開發(fā)商降價了，買家不會買，會等明天再降，明天還不會買，賒等后天再降，如此，買家永遠找不到一個合適的入市點。會一直觀望，因為在降價時買，他們總擔心今天買了，若明天繼續(xù)降了，就吃虧了。開發(fā)商是做經(jīng)營的，對這種道理是了如指掌的，知道降價換不來銷量，就只有死扛，再說了，開發(fā)商普遍對房地產(chǎn)的前景十分看好，是不可能降價的。除了極少數(shù)資金十分困難的開發(fā)商，不排隊降價套現(xiàn)的可能，但即使有部分開發(fā)商降價，也不可能引發(fā)降價潮。所以，指望房價下跌，無異于癡人說夢。

    15：有房百姓支持房價上漲

    雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上，叫得最響的聲音，是想買房置業(yè)的一部分百姓，整天在高喊房價太高，以至讓媒體也跟著“發(fā)喊”，從而影響到了政府，所以政府就出來進行行政干預。但是，另一個群體也是不容忽視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個群體就是已經(jīng)買了房的有房一族。這個有房群體并不希望房價下跌，反而盼著房價上漲，因為如果房價下跌，那他們的房子就貶值了，而房價上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實力，無論是在經(jīng)濟上，還是在社會地位上，都高于無房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權(quán)，至少民間的有錢一族以及公務(wù)員和在政府機關(guān)工作的非公務(wù)員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一定“操控”能力的。他們會利用自己的“能力”來阻止房價下跌。

    16：注意，是控制房價過快上漲，不是打壓。

    專家都會被問到一個同樣的問題：未來的房地產(chǎn)到底會是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產(chǎn)過不去？問這些問題的人，有一點他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么？許多開發(fā)商總認為國家在打壓房地產(chǎn)，為此，一旦有了調(diào)控政策，便坐臥不安，感到迷茫。國家為什么要調(diào)控房地產(chǎn)呢？因為房地產(chǎn)發(fā)展過快，長期占用“超車道”行駛，嚴重影響其他車輛通行；因為房價上漲太快，幾乎是翻著跟斗上漲的，不利于改善民生。中央政府調(diào)控的目的非常明確，只不過大家沒有解讀明白。注意，中央調(diào)控房地產(chǎn)，是控制房價過快上漲，是“控制過快”，控制暴利，真正意圖是不要讓房價漲得太快了，但可以合理上漲，是將房價控制在一起合理的上漲幅度，而不是要打壓房地產(chǎn)，中央政府對房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響和拉動作用，是非常清楚的，不可能打壓房地產(chǎn)。從這個意義上來說，房地產(chǎn)仍然會一路凱歌，在五年內(nèi)指望房價下降，無異于癡人說夢。當然，房價的波動是有的，短期下調(diào)后很快又會上升，主線上上升的。

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