3月土地成交現(xiàn)國企壟斷 開發(fā)商期待招拍掛改革

土地開始實行招拍掛制度后，土地成本成為開發(fā)商盈利的一個重要指標，也標志著房地產(chǎn)的利益開始重新分配。

　　近日，克而瑞（中國）研究中心發(fā)布的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月全國土地市場國資企業(yè)表現(xiàn)踴躍，在該月成交總價排行前十的地塊中，有6塊是由國資企業(yè)奪得。

　　一民營開發(fā)商表示，在這一輪調(diào)整中，優(yōu)質(zhì)土地資源將向資金充裕的國企靠攏，國企對土地的壟斷勢必形成對未來整個行業(yè)的壟斷。

　　土地資源向國企集中

　　土地供應(yīng)渠道的單一，讓開發(fā)商不得不提高價碼獲得土地。而在房價飛漲的2007年，由于樂觀的預(yù)期，高價地王層出不窮，這其中也包括萬科的番禺地王項目。

　　然而，2008年土地市場冷清，開發(fā)商資金鏈普顯緊張，土地市場顯得分外冷清，流拍土地已成常事。

　　“現(xiàn)在地價還是太高，風險很大，加上開發(fā)商手里還有土地儲備等待消化，開發(fā)商都還沒有拿地的打算。”海航置地副總經(jīng)理高翔宇向《華夏時報》記者表示。

　　克而瑞（中國）研究中心一份報告顯示，今年3月土地成交總價前十的地塊中有六塊被國資背景企業(yè)獲得，其中2幅地塊總價在50億元左右，有望成為2009年度地王。

　　“在招拍掛很少見到小開發(fā)商的身影，但是在今年一季度的土地市場，連大的開發(fā)商都沒有幾個，現(xiàn)在資金充裕的都是國企。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有資金就無法進入，沒有資金就無法買地，資金要求高，導(dǎo)致好的土地和項目都集中壟斷在國企的手中。”一民營開發(fā)商說。

　　低地價的雅居樂樣本

　　對開發(fā)商來說，始于2004年的“8·31土地大限”是一個分界線。好的地需要競爭得來，土地成本在房產(chǎn)開發(fā)成本中的比例也不斷提升。

　　在現(xiàn)有在售項目中，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雅居樂、碧桂園等華南開發(fā)商的土地成本特別低，根據(jù)年報顯示，雅居樂的平均土地成本為760元/平方米，另據(jù)記者了解，在雅居樂現(xiàn)有項目中，處于廣州中山市的雅建項目，樓面價僅為65元/平方米。而據(jù)碧桂園總裁、執(zhí)行董事崔健波透露，截至2008年12月31日，碧桂園集團權(quán)益土地儲備的平均成本僅230元/平方米。

　　以在廣州番禺的雅居樂花園為例，該項目的樓面價僅為259元/平方米，但如今售價已達到了7000元/平方米。

　　據(jù)記者了解，雅居樂在2002年便進入番禺進行房地產(chǎn)開發(fā)，雅居樂花園共計劃開發(fā)320萬平方米，項目開發(fā)到現(xiàn)在，仍有151萬的土地儲備等待開發(fā)。由于當時還沒有實行招拍掛制度，259元的樓面價都是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式得來的。

　　記者得到了一份該地區(qū)其他項目的一份成本概算表，如果按照此項目標準來算，建安成本為1726元/平方米，前期工程為100元/平方米，工程建設(shè)和園林綠化為296.5元/平方米，財務(wù)費用為105元/平方米，記者粗算，開發(fā)商的開發(fā)成本總共有2386元/平方米，再除去營銷管理等其他費用，雅居樂花園的成本約為3000元/平方米，按照7000元/平方米的售價來看，其毛利率高達57%。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師花長勁向《華夏時報》記者表示，土地成本低，則為開發(fā)商獲得高毛利率奠定了基礎(chǔ)。

　　“住宅市場化后，使很多開發(fā)商糊里糊涂就猛賺了一筆。”一位開發(fā)商向記者表示。

　　招拍掛下的利益再分配

　　“8·31土地大限”后，房地產(chǎn)的利益開始有了新的分配。同處一個區(qū)域，兩種不同獲得土地的方式造成土地成本的不同，帶給企業(yè)的結(jié)果也不一樣，利潤在開發(fā)商之間進行再分配。

　　與雅居樂同處番禺區(qū)的萬科金色城品（查看地圖）就沒有那么好的前景預(yù)期。據(jù)了解，萬科金色城品是萬科在2007年7月19日，以4.2億元拿下的番禺地王，其樓面地價達到5783元/平方米。

　　按照上述同區(qū)域的成本計算，該項目的成本達到了8783元/平方米，在此輪房地產(chǎn)調(diào)整中，該區(qū)域項目價格已經(jīng)降到了7000元/平方米，為此，萬科在去年四季度為該項目集體存貨跌價準備約8739萬元，以防項目虧損給企業(yè)帶來的風險。

　　另一方面，“土地實行招拍掛后，土地增值的部分都流到政府財政部門了，開發(fā)商的利潤隨之縮小。”上述開發(fā)商向記者表示。

　　該開發(fā)商向記者舉例說，底價為4000元/平方米的地塊，其中有800元左右作為土地使用出讓金已經(jīng)鐵定是歸屬于政府財政了，另外如果拍賣激烈，比如產(chǎn)生了4000元的溢價也歸屬于政府，政府在此次拍賣土地中將收益4800元/平方米。而無論地價如何，都將轉(zhuǎn)移到購房者頭上。

　　即使轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，固定成本過高，對項目的銷售也是巨大阻力。萬科番禺金色城品僅土地款就支付了5783元/平方米，占到了售價的57%，加上稅費，流向政府的資金會更多。

　　多位開發(fā)商向記者表示，現(xiàn)在不拿地，也是對土地招拍掛制度和房地產(chǎn)的稅費改革有一些期待。但是住建部政策研究中心副主任王玨林向《華夏時報》記者表示，招拍掛制度是現(xiàn)有制度下比較公平的拿地方式，目前還很難找到更好的方式替代。