資本金比例將松綁 房地產(chǎn)迎來實質(zhì)性救市

國務院總理溫家寶29日主持召開國務院常務會議，決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中包括商品住房。這意味著，從2004年宏觀調(diào)控以來開始收緊的房地產(chǎn)開發(fā)商項目資本金比例35%大限將首次出現(xiàn)松動。

　　2004年9月，銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》第十六條規(guī)定,商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%。

　　不過，資本金放松并不意味著銀行放貸將會敞開。此次會議內(nèi)容可以看到，放松項目將只涉及住宅項目，與此同時，會議也要求，金融機構(gòu)要認真評估項目，在提供信貸支持和服務的同時，切實防范金融風險。

　　市場影響:

　　商品住宅項目資本金比例要求，將有望出現(xiàn)2004年宏觀調(diào)控以來首次松動。商品住宅資本金比例將松綁，房地產(chǎn)迎來實質(zhì)性救市。房地產(chǎn)板塊昨日尾盤異動迅速崛起，今日開盤更是異軍突起，率先領漲大盤，中華企業(yè)和深國商開盤便沖上漲停板。

　　國務院總理溫家寶29日主持召開國務院常務會議，決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中包括商品住房。這意味著，從2004年宏觀調(diào)控以來開始收緊的房地產(chǎn)開發(fā)商項目資本金比例35%大限將首次出現(xiàn)松動。

　　2004年9月，銀監(jiān)會頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》第十六條規(guī)定,商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%。

　　不過，資本金放松并不意味著銀行放貸將會敞開。此次會議內(nèi)容可以看到，放松項目將只涉及住宅項目，與此同時，會議也要求，金融機構(gòu)要認真評估項目，在提供信貸支持和服務的同時，切實防范金融風險。

　　回 顧:

　　2004年9月:經(jīng)中國銀監(jiān)會主席會議討論通過，銀監(jiān)會近日發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》（以下簡稱《指引》），以引導商業(yè)銀行充分理解和有效識別房地產(chǎn)貸款風險，針對不同類型的項目和不同地區(qū)的項目，利用風險管理政策在不同時期采取相應的監(jiān)控風險措施，設計適當?shù)娘L險管理方法，并切實關注借款人的償貸能力、償貸意愿及信用記錄等直接決定貸款風險的因素。

　　《指引》共分為七章、四十七條，在對商業(yè)銀行提出總體風險控制要求的基礎上，對土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款的風險管理分別提出了要求，并對銀監(jiān)會的相關風險監(jiān)管措施進行了規(guī)定?！吨敢放c其他宏觀調(diào)控部門關于房地產(chǎn)的政策方面保持了一致性，同時《指引》還從風險管理的角度要求商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力，將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）?！吨敢愤€在附件中提供了個人購房借款申請文件和商業(yè)銀行風險評估書的范本，商業(yè)銀行可以參照設計本行的相關文件。

　　《指引》的制定和發(fā)布，著眼于較長時期我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展，著眼于引導商業(yè)銀行內(nèi)部風險控制長效機制的建立和完善。房地產(chǎn)貸款已逐漸成為我國商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的重要組成部分，只有切實抓好商業(yè)銀行的風險管理，才有可能進一步為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更多、更好、更穩(wěn)健的金融服務。

　　2006年8月:隨著樓市持續(xù)高溫，為防范金融風險，銀監(jiān)會再次公開發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》?！锻ㄖ穼鹑跈C構(gòu)提出九項要求，其中嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，并強調(diào)房地產(chǎn)資金信托要合規(guī)。

　　此后，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款被嚴格限制，融資渠道受阻之下，開發(fā)商不得不尋求其他融資途徑，2007年一年，房地產(chǎn)開發(fā)商頻頻在香港上市，而信托等其他渠道也突飛猛進地發(fā)展。

　　但隨著樓市2008年走入低迷、金融風暴的影響等因素下，資本市場萎縮又一次扼住開發(fā)商資金的喉嚨。

　　去年年底，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房建設貸款管理辦法》將企業(yè)建設廉租房貸款利率在基準利率水平上下浮一成，并將其資本金率下調(diào)至20%。此后，銀行紛紛給各大開發(fā)商動輒百億元高額授信額度，此次銀行則將商品住宅資本金比例進一步放松。

　　不過，資本金放松并不意味著銀行放貸將會敞開。此次會議內(nèi)容可以看到，放松項目將只涉及住宅項目，與此同時，會議也要求，金融機構(gòu)要認真評估項目，在提供信貸支持和服務的同時，切實防范金融風險。