喜盈門·喜悅城
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對于A股市值排名第二的房地產(chǎn)行業(yè)來說,降低項目資本金比例無疑是一個重大利好,房地產(chǎn)行業(yè)可能已經(jīng)渡過最困難的時期,而隨著樓市回暖信號的漸次增強(qiáng),房地產(chǎn)板塊可能再次"騰飛",進(jìn)而帶動整個A股市場。對A股的行情而言,開發(fā)商提前渡過寒冬的信號,早已為部分嗅覺靈敏的資金所捕獲,社保、基金等機(jī)構(gòu)投資者從去年底放松35%的紅線意味著什么?
●實(shí)際上,作為一個高杠桿、低自有資金投入的產(chǎn)業(yè),資本金的比例意味著開發(fā)商究竟能采用多高的杠桿率,或者說,能取得銀行多大的信貸支持力度。
在前幾年,為了控制房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險和抑制房價過快上漲,商品住房的資本金比例一直是政府對行業(yè)調(diào)節(jié)的手段之一。
2004年5月,國務(wù)院發(fā)出通知,決定將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目的資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。
2006年3月27日,國務(wù)院為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源,又規(guī)定對項目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。
● 政府開始"擔(dān)心"房地產(chǎn)供應(yīng)不足?
選擇在此時松綁35%的資本金紅線,政府的目標(biāo)無疑指向了一季度"悲觀"的房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)。雖然09年前3月樓市交易出現(xiàn)了"小陽春",但此間房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模卻不盡人意。
數(shù)據(jù)顯示,2009年一季度,全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,同比增長4.1%,比去年同期回落28.2個百分點(diǎn),其中,商品住宅完成投資3422億元,同比增長僅3.2%,比去年同期回落31.5個百分點(diǎn)。
伴隨著樓市交易的回暖,如果房地產(chǎn)開發(fā)的步伐不能盡快跟上,一則無法體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)對投資的拉動作用,另一方向,房地產(chǎn)供應(yīng)量的減少,對于房價飆升也是一個潛在威脅。
開發(fā)商剛渡"生死難關(guān)",又獲"政策輸血"
全球金融危機(jī)的惡化,卻成為地產(chǎn)商們渡過"生死劫"的一個天賜良機(jī)。隨著商業(yè)銀行加大信貸投放的力度,我們注意到,一季度房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流明顯改善,依賴于資金鏈生存的地產(chǎn)商們獲得了喘息的機(jī)會。而此際政府放松對商品房項目資本金的限制,相當(dāng)于給剛剛渡過"生死難關(guān)"的地產(chǎn)企業(yè)及時"輸血補(bǔ)氣":
● 短期而言,降低資本金比例將使開發(fā)商徹底渡過資金困境,并有助于穩(wěn)定房價--隨著開發(fā)商資金緊張得到緩解,降價動力也會大大減弱,而項目熱銷又會進(jìn)一步穩(wěn)定市場價格預(yù)期,刺激改善型和投資型住房需求入市;
● 長期來看,此政策將增加房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿乘數(shù),提升開發(fā)商的盈利能力--自2004年政府提高房地產(chǎn)項目資本金比例以來,房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率一直呈現(xiàn)下降趨勢,而房地產(chǎn)本身是一個高杠桿、低自有資金投入的行業(yè),提高杠桿率實(shí)際上降低了開發(fā)商資金長期占用的風(fēng)險,提高了盈利水平。
博覽研究員注意到,從4月30日的盤面走勢來看,部分地產(chǎn)股已受到明顯的刺激,金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)漲幅都在8%以上,但考慮節(jié)前最后一日,市場可能對此消息有所忽略,我們認(rèn)為地產(chǎn)股的表現(xiàn)并未充分消化此利好作用。
隨著未來樓市交易的持續(xù)回暖,以及開發(fā)商恢復(fù)拿地行為,樓市復(fù)蘇的預(yù)期將更加強(qiáng)烈,而房地產(chǎn)股作為此行業(yè)的代表企業(yè),將受到更多主力資金的關(guān)照。開始大幅加倉地產(chǎn)股,而今年以來,地產(chǎn)板塊的總體漲幅達(dá)到74.45%,成為A股市場亮眼的明星