樓市復(fù)蘇跡象明顯 回升基礎(chǔ)尚不牢固

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的作用毋庸多說。1個(gè)月前4位專家曾在“每經(jīng)周末大論壇”就房地產(chǎn)是否見底的話題進(jìn)行了探討。當(dāng)時(shí)的總結(jié)觀點(diǎn)認(rèn)為，樓市出現(xiàn)回暖，房地產(chǎn)股上半年行情可期。一個(gè)月過去了，雖然股市震蕩，但是房地產(chǎn)股普遍的投資機(jī)遇著實(shí)引人關(guān)注。

　　昨天，房地產(chǎn)股集體出現(xiàn)猛烈上攻。全天整個(gè)板塊漲幅達(dá)到了4.38%，多只個(gè)股漲停。上漲有多種因素，首先是年4月國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇，銷售量同比、環(huán)比均呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。此外，歐洲央行宣布將其基準(zhǔn)利率降至1%，進(jìn)一步加劇了國內(nèi)的降息預(yù)期。一段時(shí)間來銀行信貸寬裕，加上商品住宅資本金將下調(diào)的規(guī)定，也讓房產(chǎn)商嘗到了資金松動(dòng)的喜悅。

　　房地產(chǎn)業(yè)似乎面臨著新一輪好機(jī)遇。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何？2006、2007兩年股市繁榮進(jìn)而帶動(dòng)房市的輪回會(huì)否重現(xiàn)？本周“每經(jīng)周末大論壇”邀請(qǐng)到了中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華、國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石、興業(yè)銀行資金運(yùn)營(yíng)中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委、中投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師李少明，就房地產(chǎn)市場(chǎng)最新動(dòng)向進(jìn)行研討。

　　海外市場(chǎng)

　　美國樓市企穩(wěn) 或助經(jīng)濟(jì)走出衰退

　　根據(jù)中金公司最新報(bào)告顯示，最近美國主要房市量的指標(biāo)如新屋開工數(shù)、新屋及成屋銷售已出現(xiàn)趨穩(wěn)跡象，最新的待售房屋指數(shù)進(jìn)一步顯示住房銷售很可能繼續(xù)有所增長(zhǎng)。價(jià)的指標(biāo)如FHFA房?jī)r(jià)購買指數(shù)、標(biāo)普/Case-Shiller住房?jī)r(jià)格指數(shù)、成屋銷售房?jī)r(jià)和新屋銷售房?jī)r(jià)亦顯示住房?jī)r(jià)格有回穩(wěn)跡象，愈加證明美國住房市場(chǎng)可能正趨于穩(wěn)定。同時(shí)，美國財(cái)政部繼續(xù)出臺(tái)措施進(jìn)一步提振住房市場(chǎng)。

　　美國房市的急劇調(diào)整為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)衰退的根源，如果房市成功筑底，將能穩(wěn)定次按及相關(guān)衍生產(chǎn)品的價(jià)格，減低金融市場(chǎng)動(dòng)蕩的可能性。此外，新屋銷售和動(dòng)工的復(fù)蘇有利建筑投資以及與房地產(chǎn)息息相關(guān)的其他行業(yè)。房市的企穩(wěn)將大大增加美國經(jīng)濟(jì)于今年3或4季度走出衰退的可能性。

　　與之相對(duì)，近期日本和中國香港市場(chǎng)則出現(xiàn)了價(jià)量齊跌情況。今年3月份，日本住宅成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，成交套數(shù)環(huán)比減少4.7%，套均價(jià)格環(huán)比下跌1.6%。而中國香港市場(chǎng)在今年2月份也出現(xiàn)了下跌，其中私人住宅價(jià)格指數(shù)跌至106.5，環(huán)比下跌0.3，成交量有所回落，環(huán)比下降為8.0%。

　　NBD：我們注意到近期海外房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了不同價(jià)格變化，但各地資本市場(chǎng)均出現(xiàn)了上漲，出現(xiàn)這樣情況的原因是什么，這對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)是否有影響？

　　金巖石：美國房市仍舊在下跌，但是下跌的幅度正在減緩。在市場(chǎng)最不好的時(shí)候，美國每13棟房子里就有1棟要被拍賣，現(xiàn)在則是每20棟房子里才有1棟需要拍賣，這主要是和奧巴馬的新政相關(guān)。不過，美國的樓市只是在交易量等方面企穩(wěn)，壞賬仍舊堆在銀行里，問題并沒有解決。

　　魯政委：日本和中國香港地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)量齊跌，和上海被確定為將要發(fā)展的國際金融中心也有關(guān)聯(lián)。從中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的潛力上看，上海的金融中心作用如果顯現(xiàn)，將削弱上述兩地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　事實(shí)上，不少香港的投資者已經(jīng)開始關(guān)注是否要在上海進(jìn)行投資，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看這種投資對(duì)于他們是有利的，但是短期價(jià)格是否觸底仍舊需要數(shù)據(jù)佐證。

　　對(duì)于國內(nèi)樓市而言，今年一季度市場(chǎng)銷售較好的房屋中，6、7成集中在總價(jià)100萬以內(nèi)的房子上，并且很多是二手房。在上海這樣的地方，100萬左右的房子恐怕只能購買外環(huán)、并不是太好的新房。如果銷售集中在二手房上則更加危險(xiǎn)，因?yàn)檫@對(duì)開發(fā)商降低庫存沒有幫助。

　　中國的樓市和全球市場(chǎng)很少同步，但是上一輪下跌則出現(xiàn)了同步，甚至還出現(xiàn)了一定程度的急跌。有些人認(rèn)為未來中國市場(chǎng)具有30~50年的成長(zhǎng)性

4月樓市持續(xù)回暖 5月“地王”再現(xiàn)

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖的勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，盡管4月份各地樓市成交走勢(shì)有所分化，但是回暖的趨勢(shì)還在持續(xù)。更值得注意的是，伴隨著銷售回暖的持續(xù)，房?jī)r(jià)也開始有所回升。

　　進(jìn)入5月份之后，市場(chǎng)的最大看點(diǎn)則是土地市場(chǎng)的回暖和“地王”的再次出現(xiàn)。原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價(jià)格，成為了今年到目前為止的“單價(jià)地王”；大連金賽置地有限公司以37.48億的總價(jià)拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊，成為了當(dāng)月總價(jià)“地王”。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)企業(yè)拿地意愿開始上升時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該開始脫離底部了。不過也有人認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽春”只是暫時(shí)的現(xiàn)象，并不能代表其發(fā)展的總趨勢(shì)。

　　樓市一季度已見底？

　　NBD：今年前幾個(gè)月各種紅火的數(shù)據(jù)，能否說明房地產(chǎn)市場(chǎng)見底了？還是只是曇花一現(xiàn)？

　　李少明：房地產(chǎn)市場(chǎng)整體在一季度時(shí)已經(jīng)見底了，可以從三方面進(jìn)行說明。行業(yè)投資增速方面一季度已經(jīng)見底，銷售方面從去年9月份見底，而成交價(jià)格在今年一季度時(shí)也看到了底部的跡象。

　　金巖石：房地產(chǎn)市場(chǎng)近期銷售出現(xiàn)了明顯放量的情況，但總體價(jià)格下跌，這主要是因?yàn)橥顿Y者是純粹的消費(fèi)需求，也就是小戶型、二手房等銷售的上漲是剛性需求的顯現(xiàn)。小戶型和二手房出現(xiàn)了10%的上漲，并不能確立整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升，業(yè)界在這個(gè)問題上出現(xiàn)了嚴(yán)重的多空分歧。

　　從房地產(chǎn)投資的角度看，市場(chǎng)肯定是有機(jī)會(huì)的，但是市場(chǎng)還會(huì)有進(jìn)一步放量觸底的可能，上漲和下跌的概率等同。但如果你從長(zhǎng)期的時(shí)間來看，肯定是上升的。

　　總的來說，城市當(dāng)中的優(yōu)質(zhì)、中心區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了見底的跡象，比如城市中心樓盤、水岸和交通熱點(diǎn)區(qū)域樓盤等，這部分地區(qū)價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)定，在此之外的周邊區(qū)域?qū)?huì)漲跌互現(xiàn)。

　　去庫存化進(jìn)行中

　　NBD：既然房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見底，之前去庫存化的趨勢(shì)現(xiàn)在又是一個(gè)怎么樣的狀況呢？

　　李少明：去庫存化一直在進(jìn)行之中，現(xiàn)在是否結(jié)束了去庫存化的趨勢(shì)還很難講。

　　魯政委：此前市場(chǎng)都說一季度開發(fā)商的去庫存化效果顯著，有消息說是從18個(gè)月降到了12個(gè)月，對(duì)此我們應(yīng)保持一定的懷疑。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)只有3、4月份比較活躍，而1、2月份可以說非常平淡。將這幾個(gè)月的銷售程度拉平看來，在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如前期的購買熱情下，市場(chǎng)怎么會(huì)在短短時(shí)間內(nèi)就出現(xiàn)了原來半年銷售量庫存的下降？

　　如果這有這樣的數(shù)據(jù)，那么肯定是“調(diào)整了分子或者分母”。調(diào)整分子意味著統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)者認(rèn)為市場(chǎng)銷售的效果比較好，調(diào)整分母意味著統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)者認(rèn)為市場(chǎng)存量沒有預(yù)期那么高，但這個(gè)數(shù)據(jù)本身的可信度需要受到質(zhì)疑。

資金壓力開發(fā)商緊繃的資金鏈有所緩解

　　截至今年一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)全部資金來源同比增長(zhǎng)9.15%，其中自籌資金、國內(nèi)貸款、定金(預(yù)收款)分別同比增長(zhǎng)了13.14%、8.01%、1.59%。

　　對(duì)此，有券商研究指出，這說明了開發(fā)商資金主要還是依賴于自籌資金。不過值得注意的是，由于銷售情況回暖，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售款出現(xiàn)了正增長(zhǎng)，并且國內(nèi)貸款與預(yù)收款的同比增速走出了拐點(diǎn)。

　　這一點(diǎn)至關(guān)重要。一季度末扣除預(yù)收賬款后，房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司的負(fù)債率和凈負(fù)債率分別比2008年末下降0.7和2.3個(gè)百分點(diǎn)。這意味著開發(fā)商回籠資金的力度在不斷增加，其緊繃的資金鏈壓力有所緩解。

　　國務(wù)院通知為房企資金松綁

　　NBD：房地產(chǎn)企業(yè)資金來源上是否出現(xiàn)了拐點(diǎn)呢？

　　李少明：房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源早在去年10月份的時(shí)候就已經(jīng)見底了。從預(yù)收賬款來看，今年一季度末92家上市公司預(yù)收賬款比2008年末增長(zhǎng)17.8%，而去年一季末僅比2007年末增長(zhǎng)5.3%。

　　魯政委：“地王”的出現(xiàn)和拿地?zé)崆樯呤欠褚馕吨康禺a(chǎn)商資金鏈的恢復(fù)？我覺得并不一定，從各種消息中我們就可以看出，那些大型的公司比如萬科、金地等就算在市場(chǎng)最危險(xiǎn)的時(shí)候，本身風(fēng)險(xiǎn)也不大，現(xiàn)在最重要的是那些三線，甚至二線開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)欠裢暾?。這方面由于缺乏最新的數(shù)據(jù)，很難觀察到。但有一點(diǎn)可以看到，那就是目前在市場(chǎng)上動(dòng)作比較大的公司多是一線企業(yè)。

　　我們不能認(rèn)為二三線房地產(chǎn)相對(duì)較小、具有區(qū)域性，就對(duì)小看他們的影響力。事實(shí)上，任何一家房地產(chǎn)公司倒閉都會(huì)造成銀行的壞賬，并且多是幾億、十幾億的壞賬，影響還是非常大的。

　　為擴(kuò)大投資需求，近期國務(wù)院發(fā)布了商品住房項(xiàng)目資本金比例將下調(diào)的通知，這意味著將再度為房企資金松綁，無疑會(huì)使房企的負(fù)債能力以及滾動(dòng)開發(fā)能力得到進(jìn)一步提高。

　　關(guān)注國務(wù)院新規(guī)細(xì)則

　　NBD：近期央行表態(tài)認(rèn)可當(dāng)前的信貸增長(zhǎng)，并表示將繼續(xù)保持充裕的流動(dòng)性，加上國務(wù)院的新規(guī)，這是否意味著開發(fā)商將迎來資金的松動(dòng)浪潮，進(jìn)而促使行業(yè)復(fù)蘇？

　　魯政委：各項(xiàng)新規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)商肯定是利好，一定程度上緩解了其資金壓力。但需要注意的是，國務(wù)院新規(guī)只是講了原則，但是遲遲未見細(xì)則。事實(shí)上，政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整出于多方考慮，因?yàn)榉康禺a(chǎn)占據(jù)國家固定投資的25%，那么從簡(jiǎn)單的思路出發(fā)，政府要推動(dòng)地方項(xiàng)目的繁榮，就要觀察地方項(xiàng)目中哪些大的項(xiàng)目沒有動(dòng)，房市此前處于投資停滯狀態(tài)，所以對(duì)癥進(jìn)行刺激和拉動(dòng)順理成章，但最終究竟松動(dòng)的資金有多少，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的刺激有多大，還需要關(guān)注細(xì)則才能確定。

股市反應(yīng)房產(chǎn)板塊跑贏大盤 累計(jì)漲幅近80%

　　根據(jù)券商的統(tǒng)計(jì)，從今年年初至5月4日，A股市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的累計(jì)漲幅達(dá)到了近80%，A股的累計(jì)漲幅為40%。從市盈率觀察，房地產(chǎn)板塊市盈率由年初的19.7倍上升至目前的34倍，市凈率由年初的1.98倍上升至目前的3.46倍。

　　房地產(chǎn)板塊走勢(shì)明顯跑贏了大盤。這主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖明顯、行業(yè)資金來源出現(xiàn)拐點(diǎn)、上市公司業(yè)績(jī)得以提升以及整個(gè)政策面依然給予了該行業(yè)大力支持的結(jié)果。方正證券研究認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)基本面的改善有望得以延續(xù)。

　　房地產(chǎn)股票投資機(jī)會(huì)大

　　NBD：當(dāng)前房地產(chǎn)股票的表現(xiàn)是否反映了行業(yè)基本面改善的狀況呢？

　　李少明：房地產(chǎn)股票提前反映了這種良好的態(tài)勢(shì)。從2008年年報(bào)到2009年一季報(bào)觀察，今年一季度銷售回暖尚未體現(xiàn)在一季報(bào)中，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)整體增長(zhǎng)將會(huì)超過市場(chǎng)預(yù)期。

　　NBD：您覺得未來房地產(chǎn)股票走勢(shì)如何？是區(qū)域性地產(chǎn)股機(jī)會(huì)大，還是全國性地產(chǎn)股的投資機(jī)會(huì)大？

　　李少明：預(yù)計(jì)在二季度，房地產(chǎn)板塊仍有超額的受益，維持“看好”評(píng)級(jí)。應(yīng)該說整個(gè)行業(yè)都存在著投資機(jī)會(huì)，這個(gè)沒有明顯的區(qū)分。我們推薦3大經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的上市公司。

　　機(jī)會(huì)集中于4類公司

　　NBD：對(duì)于投資者來說，現(xiàn)在買房與房地產(chǎn)股，哪個(gè)更劃算？

　　金巖石：從短期看，房市會(huì)出現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的情況，上半年可以買股票；但從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，下半年應(yīng)該是買房的好時(shí)機(jī)。這是因?yàn)閺娜ツ甑慕鹑谖C(jī)開始，房地產(chǎn)商的投資幾乎停止，未來樓市供給肯定下降，而國家的流動(dòng)性注入仍未停止，樓市長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)不變。并且，股市和樓市之間還存在一定的互動(dòng)關(guān)系，即股市的上漲會(huì)對(duì)樓市有所觸動(dòng)，一季度出現(xiàn)的樓市“小陽春”行情就是這種互動(dòng)的體現(xiàn)。

　　魯政委：至于投資者如何把握投資？歸根結(jié)底要看自己的實(shí)力，房地產(chǎn)屬于自有投資，本身有杠桿效應(yīng)，只付20%~30%就可以拿到，如果長(zhǎng)期投資的話，在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下肯定是穩(wěn)健的選擇。但是買賣房子的成本比較高，買房子和賣房子都不容易，相對(duì)來講買房地產(chǎn)股只需要電腦操作就可以了，兩者的區(qū)別還是比較大。

　　李少明撰寫報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的機(jī)會(huì)集中于4類公司：快速開發(fā)型公司，快速開發(fā)帶來業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)；資源型公司，在行業(yè)轉(zhuǎn)好下業(yè)績(jī)可望快速釋放；布局土地稀缺區(qū)域型公司；注資型公司，存在被母公司或地方政府注資的利好。

房產(chǎn)市場(chǎng)“脆弱”回暖標(biāo)準(zhǔn)將變化

　　今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好，不過也有較為悲觀的觀點(diǎn)，認(rèn)為在行業(yè)調(diào)整時(shí)期，未來房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)還不是很明確，開發(fā)商在投資上相當(dāng)謹(jǐn)慎，目前主要以去庫存化回籠資金為主。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華則提出要理性分析房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)。他認(rèn)為目前這種以投資需求為主的市場(chǎng)具有“脆弱性”，只要出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降或下降預(yù)期，投資者就會(huì)持幣觀望而造成市場(chǎng)低迷。2008年的實(shí)際情況就證明了這一點(diǎn)。

　　“新政”改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　NBD：那您怎么看待和分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)呢？

　　包宗華：分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)需要考慮我國 “新政”的變化。2006年及其以前，我國每年的住房建設(shè)總量中，經(jīng)濟(jì)適用房占4%～6%，廉租屋不到1%，絕大部分是商品房。此前存在的問題是房?jī)r(jià)過高、大套型住房比重過大和建設(shè)規(guī)模過大。買得起大套型高價(jià)位住宅的主要是高收入者。

　　實(shí)際情況是，高收入者絕大多數(shù)已經(jīng)擁有了住房，一個(gè)人擁有4套住房的現(xiàn)象屢見不鮮，而他們不一定長(zhǎng)期居住，這就造成了浪費(fèi)。而中低收入人群卻買不起房。

　　今年以來，相關(guān)部門緊緊抓住了中央注入重資建設(shè)保障性住房的機(jī)會(huì)，新建經(jīng)濟(jì)適用住房130萬套，下力氣解決260萬戶低收入者和80萬戶其他困難家庭的住房問題。如果這一“新政”能夠得以貫徹實(shí)施的話，我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化。

　　NBD：那就是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該發(fā)生改變？

　　包宗華：是的。如果還有人把前幾年的商品房建設(shè)量作為分析市場(chǎng)是否“回暖”的標(biāo)準(zhǔn)的話，我覺得是不科學(xué)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存化的過程一直持續(xù)著，有專家認(rèn)為減少房地產(chǎn)庫存的唯一方法是降低價(jià)格。

　　政府應(yīng)控制房?jī)r(jià)水平

　　NBD：您覺得目前房?jī)r(jià)怎么樣？

　　包宗華：現(xiàn)在是中低收入人群依然買不起房。2005年我家對(duì)面的樓盤是每平方米7000元，2008年成為了每平方米20000元。

　　從收入上講，收入水平增長(zhǎng)最快的是高收入者，超過了房?jī)r(jià)上漲的速度，特別是金融行業(yè)表現(xiàn)更為明顯。高收入者的“高層”，每年富余的收入就能多買幾套住房；高收入者的“中層”，則具有在10年內(nèi)多買幾套住房的能力；高收入者的“低層”，至少有能力在10年內(nèi)多買1套住房。而中低收入人群收入水平的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的上漲。

　　我知道的一個(gè)城市，建設(shè)了2000多套經(jīng)濟(jì)適用房，售價(jià)規(guī)定的也是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的70%，但是依舊銷售不出去。為什么呢？歸根結(jié)底是老百姓買不起。所以政府應(yīng)該根據(jù)中低收入者的住房需求，控制房?jī)r(jià)的上漲和下降水平，以滿足中低收收入者的實(shí)際住房需要，以達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)、持續(xù)發(fā)展的目的。

　　魯政委：目前市場(chǎng)上有一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格直接影響經(jīng)濟(jì)，甚至認(rèn)為只要房地產(chǎn)價(jià)格上漲了經(jīng)濟(jì)就復(fù)蘇了，這其實(shí)是錯(cuò)誤的。房市企穩(wěn)并不意味著經(jīng)濟(jì)見底，宏觀經(jīng)濟(jì)不好也不意味著房市不好。降價(jià)肯定能夠去庫存，但是未必只有降價(jià)才是去庫存的唯一方法。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)靠預(yù)期的地方，不管是剛開始大家像買白菜一樣的買房子，還是陡然間集體降溫，樓市幾乎成交絕跡，都說明了預(yù)期的重要性——大家認(rèn)為價(jià)格還會(huì)漲或者降。