二季度房價(jià)走勢(shì)待觀察 斷言樓市回暖為時(shí)尚早

國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國樓市走出了一波同比“價(jià)跌量升”行情，這和各地樓市“小陽春”的態(tài)勢(shì)也基本吻合，樓市呈現(xiàn)出上升發(fā)展的跡象。不過，就此斷言樓市整體“回暖”仍然為時(shí)尚早。進(jìn)入二季度后，樓市走勢(shì)如何，既和市場博弈有關(guān)，也取決于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面。

　　一季度樓市呈現(xiàn)“小陽春”

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%，其中，商品住宅銷售面積增長8.7%；商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%，其中，商品住宅銷售額增長24.7%。

　　一季度全國樓市走出了一波同比“價(jià)跌量升”行情，呈現(xiàn)了“小陽春”的態(tài)勢(shì)，而各地市場表現(xiàn)也充分印證了這一點(diǎn)。

　　國家在去年下半年起實(shí)行適時(shí)積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率有所下降，存貸款基準(zhǔn)利率連續(xù)5次下調(diào)，中央及地方政府出臺(tái)了一系列利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。分析人士認(rèn)為，一季度國內(nèi)樓市的“小陽春”，說明政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

　　陳晟認(rèn)為，一季度樓市交易量的回升主要是去年下半年以來凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。

　　市場需求仍較“脆弱”

　　樓市走勢(shì)和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面有關(guān)。從目前公布的數(shù)據(jù)看，一季度國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于預(yù)期，但不確定因素仍然存在。

　　中國社科院最新公布的商業(yè)藍(lán)皮書指出，受國際金融危機(jī)影響，中國的消費(fèi)增速會(huì)放緩，房地產(chǎn)業(yè)的蕭條在今年難以改觀。中國社科院曹建海研究員甚至預(yù)測，中國城鎮(zhèn)房價(jià)水平還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能出現(xiàn)于兩年之后。

　　“市場需求最終在何時(shí)，以及能夠有多大程度的釋放，除了取決于開發(fā)商能對(duì)價(jià)格做出多少讓步以外，還有購房者的心理預(yù)期等其他因素來共同影響，”戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事王晨表示，預(yù)計(jì)未來第二、三季度對(duì)整個(gè)住宅銷售市場都是很微妙且關(guān)鍵的時(shí)期。

　　上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)為，近期的樓市回暖是“階段性、恢復(fù)性和局部性的”，目前市場需求仍然比較“脆弱”。“謹(jǐn)慎樂觀”“有待觀察”成為不少業(yè)內(nèi)人士研判當(dāng)下樓市的關(guān)鍵詞。對(duì)于所謂的“拐點(diǎn)”，也有“6月”“9月”等種種預(yù)測，不一而足。

　　政府部門人士稱：“成交量是政府關(guān)注的核心數(shù)據(jù)。成交量的上升顯示政策的作用。”在上個(gè)月，有關(guān)主管部門也曾樂觀表示，全國樓市成交量在恢復(fù)。而在開發(fā)商看來，成交量的回暖是用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)換取的。對(duì)于回暖，利用價(jià)格杠桿調(diào)節(jié)買賣，恐怕還需要一定時(shí)間。即使成交量維持增長，仍然需要一個(gè)較長的時(shí)間消化，房價(jià)才能夠達(dá)到穩(wěn)定平衡。即便是出現(xiàn)3月份較大幅度反彈，成交量有可能再次回落，原因是此輪回暖主要依靠剛性需求，單純的剛性需求量難以支撐樓市較長時(shí)間。

　　基于政府部門和開發(fā)商的不同立場判斷，四大代理行的謹(jǐn)慎態(tài)度也在預(yù)料之中。戴德梁行發(fā)布的第一季度報(bào)告稱，進(jìn)入3月，市場上逐漸出現(xiàn)了一些回暖現(xiàn)象，但這并不意味著短期內(nèi)市場就會(huì)恢復(fù)到之前非?；钴S的狀態(tài)。其他各代理行對(duì)此判斷基本一致。

　　房市價(jià)格須回歸理性

　　在經(jīng)歷了房市火爆的2007年和相對(duì)沉寂的2008年之后，購房者也在回歸理性消費(fèi)。他們大多對(duì)今年房產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)還看不準(zhǔn)，但回落的價(jià)格讓他們心動(dòng)。可以說，對(duì)于廣大的購房者來說，價(jià)格是購房的首要條件，只有當(dāng)價(jià)格的回調(diào)到購房者的心理承受度時(shí)，購買力自然就會(huì)爆發(fā)出來。

　　分析人士表示，盡管2009年第一季度北京商品住宅市場呈現(xiàn)出回暖跡象，但龐大的市場存量和繼續(xù)增加的新增供應(yīng)對(duì)京城樓市是不小的壓力，未來樓市能否保持一季度的活躍態(tài)勢(shì)，存在一些不確定因素，有待市場的進(jìn)一步驗(yàn)證。未來的價(jià)格走勢(shì)也有待觀察。

　　另一方面，由于很多購房者買房是借助于按揭的，所以利率對(duì)買房人的影響至關(guān)重要。北京科技大學(xué)趙曉博士認(rèn)為銀行應(yīng)該繼續(xù)降息，只有降息才能降房價(jià)。很多人都在關(guān)注開發(fā)商應(yīng)該降價(jià)，但其實(shí)開發(fā)商的成本只是其中一塊，另外一塊則是交易成本，也就是銀行層面的費(fèi)用。如果銀行利息降30%，就相當(dāng)于貸款的利息降了30%，折算下來成本降了不少。