退房潮背后隱現(xiàn)假按揭 應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

一季度以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的小陽(yáng)春景象，北京期房退房率出現(xiàn)了居高不下的情況。有的樓盤(pán)退房率竟高達(dá)20%，多家熱銷樓盤(pán)退房超過(guò)60套。

　　退房潮不斷涌現(xiàn)帶來(lái)了不少法律糾紛，業(yè)內(nèi)人士提示，應(yīng)注意退房潮背后的“假按揭”等違法行為，同時(shí)銀行應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，防范和化解房地產(chǎn)按揭中的風(fēng)險(xiǎn)。

　　    開(kāi)發(fā)商假按揭或涉欺詐

　　一季度以來(lái)，北京期房退房率居高不下，“由于中國(guó)實(shí)行的是期房預(yù)售制度，一直存在著假按揭現(xiàn)象。”社科院研究員曹建海認(rèn)為，今年一季度的退房潮中，估計(jì)不少是因開(kāi)發(fā)商的假按揭。

　　“假按揭形式多種多樣。”房地產(chǎn)市場(chǎng)分析人士陳真誠(chéng)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商為了營(yíng)造熱銷假象，自己導(dǎo)演了“自買(mǎi)自退”的把戲，將房源以內(nèi)部人士的名義買(mǎi)下，當(dāng)真的購(gòu)房者看中了該房源后，開(kāi)發(fā)商再通過(guò)期房退房程序，將這些房源退出來(lái)，再將房子賣(mài)給購(gòu)房者。

　　更為嚴(yán)重的情況則涉及詐騙。“所謂假按揭貸款，指商業(yè)銀行經(jīng)由開(kāi)發(fā)商，發(fā)放無(wú)真實(shí)借款主體且擔(dān)保不落實(shí)的長(zhǎng)期房地產(chǎn)貸款。”2009年石景山法院在對(duì)住房貸款糾紛案件進(jìn)行調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，少數(shù)開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，鋌而走險(xiǎn)，以假按揭等違法方式來(lái)騙取銀行貸款，利用退房者沒(méi)有及時(shí)索回自己的身份證明和簽訂的住房貸款合同，以及授權(quán)開(kāi)發(fā)商辦理貸款的委托書(shū)，向銀行申請(qǐng)貸款，或者開(kāi)發(fā)商與某些自然人串通騙取銀行貸款。由于購(gòu)房借款人的購(gòu)房意愿不真實(shí)，其還款資金主要來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，隨之就會(huì)出現(xiàn)斷供，直接導(dǎo)致了糾紛的產(chǎn)生。

　　今年4月底，涉及假按揭的森豪公寓（查看地圖）案一審判決宣布，森豪公寓老板鄒慶指使公司職員虛構(gòu)該公司開(kāi)發(fā)的森豪公寓商品房銷售事實(shí)，采取與購(gòu)房人簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同，為購(gòu)房人偽造收入證明、首付款證明等貸款材料，并以購(gòu)房人名義與中行北京分行簽訂個(gè)人按揭貸款合同申請(qǐng)按揭貸款的手段，騙得巨額個(gè)人按揭貸款達(dá)7.5億元。公訴機(jī)關(guān)認(rèn)為，北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及5人的行為已構(gòu)成詐騙。

　　根據(jù)《刑法》第193條規(guī)定，貸款詐騙罪是指以非法占有為目的，行為人采用虛構(gòu)貸款理由、虛假證明文件等手段，騙取銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的貸款數(shù)額較大，占為己有的行為。

　　法律專家表示，在“假按揭”中，開(kāi)發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購(gòu)房人，通過(guò)虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款數(shù)額較大的行為已構(gòu)成貸款詐騙罪，將要受到法律的制裁。

　　    銀行應(yīng)完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

　　不僅在北京，伴隨著金融危機(jī)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)糾紛都呈上升趨勢(shì)。最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明近日在人民法院應(yīng)對(duì)金融危機(jī)商事審判工作座談會(huì)上表示，僅今年1至2月，全國(guó)法院受理房地產(chǎn)糾紛案件就已達(dá)24349件，同比上升15.56%。當(dāng)前虛假按揭貸款案件開(kāi)始明顯增多。

　　“行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行資信審核顯現(xiàn)漏洞是此類案件增多的原因之一。”海淀法院相關(guān)人士認(rèn)為，當(dāng)前金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分銀行員工在審核時(shí)對(duì)申請(qǐng)人的月收入情況及償還能力不作詳細(xì)調(diào)查，甚至主動(dòng)幫助借款人出具虛假收入證明，資信審核流于形式。

　　該人士表示，由于審查不嚴(yán)，當(dāng)事人虛構(gòu)購(gòu)房合同貸款融資的假按揭貸款屢有發(fā)生，當(dāng)遭遇金融寒流，資金鏈發(fā)生斷裂后，銀行將面臨巨大的資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　一個(gè)典型的例子是在森豪公寓騙貸案中，曾任中國(guó)銀行北京市分行零售業(yè)務(wù)處副處長(zhǎng)的徐維聯(lián)和該處消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)科科長(zhǎng)尚進(jìn)及該信貸業(yè)務(wù)科信貸員張笑非，在審批“森豪公寓”和“華慶公寓”房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款過(guò)程中，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行銀行信貸制度，先后向257名虛假貸款申請(qǐng)人發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)7.5億余元，造成銀行損失貸款本金6.6億余元。

　　針對(duì)某些銀行內(nèi)部法律防范機(jī)制流于形式等問(wèn)題，石景山法院相關(guān)負(fù)責(zé)人建議，應(yīng)完善銀行的資信審查、借款用途監(jiān)管等內(nèi)部防范機(jī)制。對(duì)借款人的資信審核內(nèi)容不能僅局限于身份證、手機(jī)號(hào)碼及個(gè)人收入證明等比較原始的資料，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會(huì)活動(dòng)及有無(wú)違法記錄、有無(wú)失信情況等進(jìn)行全面查證。在銀行發(fā)放貸款后，及時(shí)跟蹤監(jiān)督借款使用情況，制定應(yīng)急預(yù)案，防范和化解貸款發(fā)放后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。