全國樓市再現"價漲量跌" 多數城市成交環(huán)比下滑

中國指數研究數據信息中心日前公布的全國房地產綜合指數報告顯示，4月份，主要城市住宅價格開始升溫。上海、深圳住宅價格指數連續(xù)兩個月回升，環(huán)比增幅分別為0.32%、1.39%；北京住宅項目中下調報價和提價的項目占比基本一致。在價格上漲后，各大城市商品住宅成交量呈回落態(tài)勢。

　　多數城市成交環(huán)比下滑

　　進入5月，長城證券監(jiān)測的全國20個大中城市中，成交量環(huán)比下降的占四分之三。從變化幅度看，降幅超過10%的城市有9個，其中，蘇州、合肥、上海、重慶、武漢銷量下跌較為突出；成交量漲幅超過10%的城市只有3個，分別為南京、廣州和南昌。

　　5月3日至5月9日，北京、濟南等北方城市成交量環(huán)比繼續(xù)下降，北京一手住宅成交量環(huán)比微降3.21%，濟南環(huán)比下降9.89%。

　　業(yè)內專家指出，多數城市商品房成交量環(huán)比下降，一方面，隨著近兩個月全國樓市成交量的持續(xù)回暖、庫存壓力減輕，開發(fā)商對后市的樂觀預期增強，開始逐步提價，使期待降價的消費者期望落空；另一方面，今年3、4月各大城市成交量已經達到近一兩年的高峰，消化了大量積累的剛性需求和住宅存貨，后續(xù)增長乏力。

　　環(huán)比基數增大，是導致成交量回落的重要原因。以北京為例，1-4月，北京市房地產市場交易量逐月升高，累計實現成交金額達到563.44億元，同比增長81.2%。其中，4月成交金額更是達到234.50億元，同比增長173.88%。

　　在成交價格方面，進入5月后有80%的城市房價上漲，不過，大部分城市漲幅都在10%以內。而環(huán)渤海區(qū)域房價上漲明顯，5月第一周，北京成交均價環(huán)比上漲12%，天津成交價格環(huán)比上漲11%。北京和天津兩城市表現出明顯的量跌價漲的成交狀況。

　　市場集中度提高

　　經歷過市場調整，房地產銷售份額的集中度在提升。中國指數研究數據信息中心的報告指出，各大城市銷售回暖，主要體現在個案，并未顯現全面回升。

　　以北京為例，去年11月至今年4月，北京成交套數前十位的項目成交占比一直維持在25%以上；今年1月達到峰值56.20%；2月回落至27.96%，3月又上升至32.52%，4月基本與上月持平，為32.59%。在1-4月北京市房地產銷售排行榜前10位中，全國性的品牌開發(fā)商占據了70%，其中包括華潤置地、遠洋地產、萬科、富力等。以華潤置地為例，今年前4月，公司在北京一地的銷售額已近25億元人民幣，而該公司2008年全年度綜合營業(yè)額為91.34億港幣。

　　去庫存化樂觀

　　渤海證券分析，12座城市去庫存化周期維持低位。截至5月3日，北京住宅可售量為1698萬平方米、12.7萬套，庫存消化時間降至39周；上海住宅庫存消化時間縮減至13周，南京、杭州的庫存消化時間縮短到21周和23周；深圳住宅可售量為493.1萬平方米、4.7萬套，庫存繼續(xù)下降，去庫存化時間維持在28周。

　　業(yè)內專家指出，今年3月以來，隨著全國樓市成交量大幅上升，國內許多城市的住宅項目都不同程度地調高了售價。近期國務院通過了調低商品住房投資項目資本金比例的相關議案，降低了行業(yè)的融資門檻，有助于減緩房地產行業(yè)、尤其是負債率較高的上市公司的資金壓力。在資金相對寬裕后，開發(fā)商會否堅持降價快速去庫存的銷售模式，值得關注。