土地市場亦回暖 有錢有靚地了發(fā)展商躍躍欲試

隨著住宅市場掀起一輪成交熱潮，土地市場也悄然暗涌暖流。與去年頻繁出現(xiàn)的流標(biāo)、底價成交的慘淡情況相比，今年的買方和賣方都表現(xiàn)出積極的姿態(tài)：手上又有錢了的發(fā)展商在快速賣樓后，需要土地作為今后發(fā)展的基礎(chǔ)，主動喊話要求政府放地；去年賣地收入銳減的地方政府，在拉動內(nèi)需的壓力下順應(yīng)形勢“按需推地”，雙方基本上是一拍即合，土地市場的回暖也就不難理解。

　　最新監(jiān)測報告顯示，“五一”后的第一周，全國20個重點城市共推出土地宗數(shù)環(huán)比增長73%；推出土地面積環(huán)比增長48%；成交土地宗數(shù)環(huán)比增加13%；成交面積環(huán)比增加34%。在廣州，在連續(xù)4個多月沒有居住用地供應(yīng)的情況下，廣州市國土房管局將在5月26日和6月10日先后推出海珠區(qū)江南大道中和天河區(qū)珠江新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)的住宅地塊。

　　挑選這兩塊地進(jìn)行拍賣的背后，是政府的良苦用心，兩塊地都位于發(fā)展商最愛的中心城區(qū)，項目收益有保證；兩塊地的規(guī)模都不大，對于普遍缺地的發(fā)展商來說是爭破頭也想拿到的好項目。相對來說，珠江新城地塊更受關(guān)注，該地塊起拍價達(dá)到6029元/平方米，但勝在面積小，總價容易控制，地塊單價高但總價不會高，發(fā)展商易于接受，有業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，按照目前珠江新城的區(qū)位優(yōu)勢和在售樓價，這幅地塊就算拍到1萬元/平方米都有得做。在這樣的市場行情和銷售對路下，今年廣州土地拍賣市場的頭一炮定能打響，并有力地支撐住廣州的土地價格。

　　其實這一輪土地市場的回暖，政府的功勞頗大。土地出讓金直接關(guān)系到政府的財政收入，所以為維護(hù)土地市場的穩(wěn)定，減少土地流標(biāo)率，各地政府都對土地出讓政策進(jìn)行了調(diào)整。上海從去年11月就開始對土地進(jìn)行掛牌預(yù)告，意在對開發(fā)商的拿地需求進(jìn)行摸底，避免土地流拍。今年4月，廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，今后廣州將調(diào)整住宅用地出讓策略，不考慮統(tǒng)一公布年度計劃，而是按需供應(yīng)，按季度公布供地計劃，并借鑒香港特區(qū)政府的“勾地”辦法，確保地塊有買家后才推出市場公開競投。而本月5日，北京市土地儲備中心也正式啟用土地預(yù)出讓制，并適當(dāng)延長了部分地塊企業(yè)繳納土地出讓金的期限。

　　地方政府的“努力”和適中的地價，讓今年銷售回款及融資順利的開發(fā)商拿地的興致越發(fā)高漲。據(jù)媒體報道，上海4月共出讓14幅土地，無一流標(biāo)。而廣州的開發(fā)商也對即將到來的土地出讓躍躍欲試。

　　不過，土地市場也很難再回到2007年“地王”頻出的火爆時代，有觀點認(rèn)為，進(jìn)入2009年，雖然信貸政策放松信號明顯，房企現(xiàn)金流動靈活性有所加強(qiáng)，但較高的負(fù)債水平和存貨數(shù)量，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象。2009年第1季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸資金總量較去年同期增長9%，信貸增長帶動住宅竣工增長27%，而同時間發(fā)展商購置土地及商品住宅新開工面積兩項指標(biāo)分別同比下滑40%和20%，依然延續(xù)2008年以來的下滑走勢。一系列指標(biāo)的變動說明現(xiàn)階段發(fā)展商更注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項目的建設(shè)上，用于拿地的資金比例仍很小。